每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

價值地產(chǎn)年會系列報道|地產(chǎn)人物城市觀

“當(dāng)軌道交通（地鐵、高鐵）和高速公路的通車區(qū)域逐漸蔓延，房企只要沿著這個趨勢布局，就能抓住未來機會。”在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，城市群已經(jīng)是房企不容忽視的生存空間。

尤其是城市群中的核心城市，農(nóng)村人口進(jìn)城將首選城市群中的核心城市，給城市產(chǎn)業(yè)提供人力支撐，這是未來的市場機會。伴隨著城鎮(zhèn)化的深入，歐陽捷認(rèn)為，城市群周邊的三線城市會和城市群的核心城市一起發(fā)展，這個市場也有機會。

在這一輪城鎮(zhèn)化過程中，圍繞城市群，各級城市都有自己的機會。不過對于房企而言，這些“城市機會”，選擇對了便是新的空間，但錯了也可能是新的危險。

做出城市選擇是房企核心競爭力表征

房企深耕城市群，第一道門檻便是選擇。

歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，企業(yè)進(jìn)入城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)，是企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。

企業(yè)從經(jīng)濟增速、經(jīng)濟增速、人口總量、人口增速、人口流入流出、產(chǎn)業(yè)分布等幾個大指標(biāo)來判斷城市實力，而城市的這些基本面則決定了企業(yè)的溢價空間。

根據(jù)幾十上百個指標(biāo)，房企會把城市分為成長型和機會型。歐陽捷告訴記者，比如，長三角、大灣區(qū)、京津冀，這三個城市群的中心城市都是成長型的，新城會重點深耕拓展。有些城市則是機會型的，新城會根據(jù)項目情況和當(dāng)?shù)厥袌鲎鲞M(jìn)一步判斷。例如除上述城市群外，新城會在二三線核心城市中選擇進(jìn)入。

在房企和城市的關(guān)系中，這種選擇與被選擇，既決定關(guān)系長久與否，也決定互利多少。

歐陽捷就告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，選擇了進(jìn)入的企業(yè)，首先會參考城市區(qū)域整體購買力，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)來判斷物業(yè)能否被快速消化。因此，整體居民收入，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，城市現(xiàn)有房企的情況，將決定城市未來能否借助品牌形成良好的溢價率。

布局高周轉(zhuǎn)城市是房企的“解套”路徑

城市群中各級城市的貨量調(diào)整，也需要順勢而變。

歐陽捷就告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，如果房企在一二線城市擁有大量存貨，但不能快速銷售，這會拖累企業(yè)現(xiàn)金流，因而適機轉(zhuǎn)戰(zhàn)可以高周轉(zhuǎn)的三四線城市，是“解套”的唯一路徑。

“在三四線城市，房企可以快拿地、快開工、快開盤，通過高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。只要有了足夠的現(xiàn)金流，不僅壓力不大，而且還可以多買地，繼續(xù)滾動發(fā)展、彎道超車。”歐陽捷表示。

不過，目前三四線城市的棚改貨幣化有所降溫，溫和調(diào)控的措施有所增加，三四線城市房地產(chǎn)市場會進(jìn)入相對平穩(wěn)發(fā)展期，要隨機應(yīng)變，注意合理調(diào)整。

具體到城市群內(nèi)部，歐陽捷認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)不同城市量級采取不同策略。

大多數(shù)一二線城市住宅用地供應(yīng)趨勢性下降，同時還在逐漸擴大共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房、公租保障房占比，可售型住宅逐漸減少，需求難以增長、更不可能爆發(fā)。雖然這些城市潛在需求大、長期價值大，但供應(yīng)受抑、調(diào)控嚴(yán)厲、成交平平，房企日子很難過。

在這種背景下，強化市場調(diào)研和客戶需求，提升產(chǎn)品研發(fā)，或者根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品來做優(yōu)化，盡可能提高溢價，是房企在此類城市中保證利益的基礎(chǔ)工作。

與此同時，大城市的郊區(qū)也值得關(guān)注。

“在城鎮(zhèn)化過程中，有一部分人在租房過程中實現(xiàn)由租轉(zhuǎn)買，這部分人群為首次置業(yè)的剛需人群，對于房屋品質(zhì)不高，但是戶型要夠大，因此多偏于郊區(qū)。”歐陽捷表示。

此外，三四線城市的需求此起彼伏，不去三四線城市拓展，就不會有發(fā)展機會。下沉到三四線城市，是房企獲得業(yè)績新增長的唯一途徑。從近期房企拿地均價下降、拿地面積上漲可見，不少房企早已如此排布。

而在此類城市，“逆周期拿地的邏輯是對的，但注意不能把錢一直壓在兜里，一直等就一直拿不到地。”歐陽捷指出。