每經(jīng)記者 吳若凡 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年“中考季”，房企業(yè)績普遍飄紅。綜合房企已發(fā)布的財報數(shù)據(jù)可見，房企盈利水平普遍向好，高梯隊企業(yè)獲得土地和信貸等資源明顯傾斜。

但與業(yè)績大相徑庭的是，房地產(chǎn)板塊在資本市場的表現(xiàn)一路下挫，上半年的房地產(chǎn)指數(shù)跌幅為28.89%，創(chuàng)造了新低，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)萬億元。

對此，相關業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在樓市調(diào)控背景下，上半年房企已出現(xiàn)回款率下降、市場化拿地成本高、限價壓縮長期利潤、板塊PE估值難以持續(xù)提升等情況，這些因素間接導致了房企財報公布后卻出現(xiàn)了股價下滑的情況。

同時，7月31日中央政治局會議“堅決遏制房價上漲”的樓市定位，也將影響房企對下半年的市場預期。在已公布的下半年計劃中，不少房企對推盤計劃、融資節(jié)奏和拿地規(guī)劃作出調(diào)整。

下半場生存法則：現(xiàn)金為王安全至上

2018年上半年，多家企業(yè)銷售表現(xiàn)良好，如新城、世茂等多家企業(yè)都完成了年度目標50%以上。

陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)普遍非常好。

安居客首席分析師張波則表示，“因為涉及到結(jié)轉(zhuǎn)問題，財務反應有一定滯后性，業(yè)績只代表過往。”

但吳建斌也告訴記者，很多公司對未來三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標，導致目前投資額和應收款劇增、借貸比例高居不下的現(xiàn)實情況。

然而進入2018年，政策調(diào)控等各種影響市場的因素層出不窮。就當前的政策環(huán)境而言，建立房地產(chǎn)的長效機制依然是重點工作。

“這一波房地產(chǎn)股價的波動，原因就是市場背景和市場預期。”張波直言，房企的生存空間被逐漸壓縮，目前市場對房地產(chǎn)的預期比較悲觀。整個下半年，房地產(chǎn)股受到波及會比較大，可能出現(xiàn)部分回調(diào)和波動性調(diào)整，但整體向下的趨勢較難改變。

不過吳建斌依然樂觀，其表示，房地產(chǎn)過去的幾項動力，比如城鎮(zhèn)化、地方政府對財政的需求方面、人們對美好生活的需求方面、房地產(chǎn)增值保值的功能，以及金融對房地產(chǎn)的支持等因素沒有變。而目前房企的銷售業(yè)績都都不錯，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出來，就可以賣出去。

吳建斌表示，重新回歸到重視現(xiàn)金流管理是當下最重要的事，“房地產(chǎn)企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理。”他表示，大房企采取的主要態(tài)度有三個方面：一是暫停買地，二是現(xiàn)金為王，三是靜候機會。

辦法總比困難多，中小房企為了生存，絞盡腦汁想戰(zhàn)術。一是尋找適合自己的安全墊、觀望；二是放低條件，加盟大企業(yè)；三是抓緊賣資產(chǎn)，落袋為安；四是期待找大企業(yè)代建、代銷；五是謀求上市，獲得發(fā)展空間。

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從國家調(diào)控層面，整個基調(diào)是“堅決遏制房價上漲”。對于房企來說，要做的就是走量拋貨，預期承擔資金成本不如通過周轉(zhuǎn)方式來回籠現(xiàn)金流。

而高周轉(zhuǎn)則是化解風險最根本的方式。不過吳建斌強調(diào)，高周轉(zhuǎn)并不是縮短工期，并不是降低品質(zhì)，而是很快地通過銷售把錢收回來，然后用這個錢把原來買地的錢付清，并用更多的錢推動工程建設。吳建斌還表示，房企還是要買地，土儲是房企的核心競爭力。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企需要進行戰(zhàn)略布局、人力資源、財力投放、銷售策略、土地拓展的全面調(diào)整，有收有放。比如，在調(diào)控嚴厲的一二線城市收縮戰(zhàn)線、減少投資、加速去化、回籠資金。在調(diào)控相對寬松、市場比較穩(wěn)定的二線核心城市，需求充足，供應偏少，可以繼續(xù)布局、尋機拿地、擴大投資、擴充團隊、擴展市場。在部分經(jīng)濟、人口、收入、區(qū)位等條件較好的三四線城市，房價、地價上漲接近峰頂，需求轉(zhuǎn)向改善且有所下降，未來成長性已然不足，在這些城市的布局可以適當放緩，銷售應當加快。

未來兩年內(nèi)，棚改貨幣化安置面積將見頂回落，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實現(xiàn)的地產(chǎn)銷售難以持續(xù)，預計未來棚改貨幣化對地產(chǎn)銷售的拉動將減弱。直接結(jié)果是去庫存的趨勢在收緊，因此三四線城市的土地溢價會降低。

從并購方面來說，整個市場并購越來越多。如融創(chuàng)收購海航，這種大型房企兼并中小房企的趨勢下半年會越來越明顯。另一個趨勢是，大型綜合企業(yè)未來去地產(chǎn)化，剝離地產(chǎn)業(yè)務加速。

頭部房企應對策略：謀定后動尋找機會

頭部房企的做法往往對行業(yè)有著很好的示范作用。

在中央政治局會議強調(diào)“堅決遏制房價上漲”后，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在2018年度中期業(yè)績會上也談到了對市場的一些看法。他認為，把“過快”兩個字去掉，表明了政府調(diào)控管理這個市場決心非常大。“針對重點城市有一些具體調(diào)控措施。這些措施對整個行業(yè)長期發(fā)展、建立房地產(chǎn)市場長效機制來說都是非常有好處的。”

萬科對這個行業(yè)的態(tài)度仍然是樂觀的。祝九勝表示，“這個行業(yè)的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮(zhèn)化的進程依然沒有完成。租賃市場才剛剛開始，機構(gòu)化介入的時機才剛剛到來。人們在衣食住行或者在整個城市里面關于空間、關于不動產(chǎn)各種服務需求還是非常大。所以我們對整個市場,對于我們自己的業(yè)務前景還是有一個基本的信心。”

萬科其實是最早提出“白銀時代”的房企，因而其如今圍繞客戶同步發(fā)展和與城市同步發(fā)展兩條主線開展服務，業(yè)務版圖遍及商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領域。

為了適應新的業(yè)務需求，萬科近年一直在推進“五位一體”的變革。萬科執(zhí)行副總裁孫嘉指出，如果還是延續(xù)傳統(tǒng)組織模式、激勵機制來要求職業(yè)經(jīng)理人，很難在新時期這么多新業(yè)務里面打造出優(yōu)秀的業(yè)績。因此，在提出城市配套服務商戰(zhàn)略不久，萬科內(nèi)部開始正式提出事業(yè)合伙人機制。

以萬科深圳公司為例，深圳公司目前進入多個業(yè)務場景，其組織模式圍繞多個業(yè)務變成城市公司，有相關多元業(yè)務。在這個機制下，破除了從總經(jīng)理、副總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、總監(jiān)、部門經(jīng)理等一層層傳統(tǒng)金字塔層級式管理架構(gòu)，變成相對扁平化去中心管理模式。

再看央企中海地產(chǎn)，其對市場的變化更為敏感。中國海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國認為，“‘堅決遏制房價上漲’的表述不同以往，顯示了中央在控制房價方面的決心。目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內(nèi)市場觀望情緒會加重。”

顏建國進一步指出，下半年調(diào)控仍會繼續(xù)趨緊，資金也仍偏緊。因而，市場會更加謹慎，消費者也會觀望。“從目前調(diào)控結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)供給側(cè)改革將繼續(xù)推進，商品房市場總量增長將被抑制，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴張將逐步放緩。從今年土地供應結(jié)構(gòu)來看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、長租公寓等，所以如果未來商品房在整個房地產(chǎn)市場總量保持不變或者微漲情況下，隨著多主體供應、多渠道保障供應的力度加大，商品房市場比例會逐步縮小。”

至于投資策略，顏建國指出，中海會用謹慎的態(tài)度對待投資。在區(qū)域方面，中海仍會聚焦一二線城市，包括特別有活力的,人口有增長，產(chǎn)業(yè)在成長的新興城市，主要圍繞傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場，希望把目前布局的60多個城市做深做透，可以保證未來三到五年市場份額的增長，成長性也足夠。

顏建國認為，目前政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，這個時點謹慎投資是很需要的。土地市場下半年可能有一些更好的機會出現(xiàn)，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重點城市的土地拍賣市場有所降溫。

“我們寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。所以下半年我們也在積極尋找機會，正常情況下相信還是會有一些更好的機會出現(xiàn)，但是這種機會什么時候是最佳點很難判定，我們認為要保持高度敬畏之心，采取更加審慎態(tài)度。”顏建國指出。