每經(jīng)記者 董青枝 王佳飛 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨家主辦的專業(yè)型論壇——中國價值地產(chǎn)年會已成功舉辦7屆，并分別走過廣州、杭州、蘇州、南京、成都、上海等熱點城市。中國價值地產(chǎn)年會逐漸用自己的方式影響著主流媒體觀察地產(chǎn)這個行業(yè)的視角。

9月27日，上海。第八屆中國價值地產(chǎn)年會將聚焦“大城·無界”。屆時，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將聯(lián)手中國指數(shù)研究院，獨家發(fā)布《2018年中國城市價值白皮書》。自國家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來，在城鎮(zhèn)化的背景之下，特色小鎮(zhèn)正以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口，吸引了碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等七成百強(qiáng)房企紛紛布局，特色小鎮(zhèn)發(fā)展呈燎原之勢。

在第八屆中國價值地產(chǎn)年會即將舉行之際，作為《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）地產(chǎn)版塊的對話欄目——鎂刻三人行，本期特別推出主題對話：城鎮(zhèn)化背景下怎樣建設(shè)特色小鎮(zhèn)。

對話1：理性發(fā)展還是盲目擴(kuò)張

NBD：據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國特色小鎮(zhèn)一共有403個，僅去年8月至今，僅一年時間新增了近130個特色小鎮(zhèn)，您認(rèn)為特色小鎮(zhèn)以這樣速度增長是盲目擴(kuò)張發(fā)展嗎？

易鵬：我認(rèn)為目前特色小鎮(zhèn)可能過于夸張，發(fā)展有點激進(jìn)和擴(kuò)大化了。特色是稀缺的，真正特色相對比較少?，F(xiàn)在特色小鎮(zhèn)在大面積推，實際上也是在摸索特色小鎮(zhèn)建設(shè)的特點。目前全國已確名特色小鎮(zhèn)有403個，我認(rèn)為這明顯有泛濫趨勢。要知道現(xiàn)在全國能叫出名字的特色小鎮(zhèn)有幾個呢？這樣就容易刮一陣跟隨風(fēng)，所以我認(rèn)為特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在這種發(fā)展速度可能是一種盲目的擴(kuò)張，各地是在跟風(fēng)。在這情況下我們應(yīng)該保持一定理性，才能保證特色小鎮(zhèn)可持續(xù)地發(fā)展的模式。

胡梅林：特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴(kuò)張發(fā)展。因為中國的小鎮(zhèn)大概有幾萬個，但是被國家確名的目前是幾百個。且行政認(rèn)定跟真實的特色小鎮(zhèn)是兩碼事，國家是計劃到2020年做1000個特色小鎮(zhèn)樣板。目前，更多的人是生活在小鎮(zhèn)，而不是生活在城市。

薛峰：這種現(xiàn)象目前只是市場的一個階段，慢慢會回歸理性和正常。第一批特色小鎮(zhèn)剛公布的時候，只能算是試點，因為比較謹(jǐn)慎，所以數(shù)量較少。到第二批包括現(xiàn)在第三批名單公布的時候，由于各地都會看好建設(shè)特色小鎮(zhèn)的趨勢，同時也可以得到政策的扶持，所以很多符合條件的都會申報，一下子給人的感覺特色小鎮(zhèn)擴(kuò)張得很快。

我認(rèn)為的接下來不會有太多特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)。第一是新的政策在收緊。國家對旅游類的特色小鎮(zhèn)有了嚴(yán)格控制，更加鼓勵有真正產(chǎn)業(yè)落地的特色小鎮(zhèn)；另一方面，有了政策扶植之后，初期會有申報的熱潮，但經(jīng)過了一兩輪申報之后，真正符合標(biāo)準(zhǔn)的特色小鎮(zhèn)幾乎全都囊括了，所以從市場的角度上來看，這種熱潮不會一直持續(xù)。

對話2：特色小鎮(zhèn)的成功標(biāo)準(zhǔn)

NBD：就目前已發(fā)布特色小鎮(zhèn)名單來看，特色小鎮(zhèn)區(qū)域性特征十分明顯，您覺得目前建設(shè)比較成功的特色小鎮(zhèn)有哪幾個？您評判它成功的標(biāo)準(zhǔn)是什么？這些成功經(jīng)驗中您認(rèn)為哪幾個部分是可以復(fù)制的？

易鵬：目前建設(shè)比較成功幾個特色小鎮(zhèn)像浙江烏鎮(zhèn)、未來科技城等。分析已有的運營比較成功小鎮(zhèn)，可以看下特色小鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)具備的幾個條件：第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。比如像浙江烏鎮(zhèn)，未來科技城等；第二，文化底蘊(yùn)深厚。比如在西安建特色小鎮(zhèn)，陜西袁家村等；第三，應(yīng)有足夠的人流聚集。所以產(chǎn)業(yè)、文化底蘊(yùn)、人流聚集等要素是建設(shè)特色小鎮(zhèn)應(yīng)具備的重要基礎(chǔ)。某種程度上講，特色小鎮(zhèn)建設(shè)成功與否都與這幾個決定性條件相關(guān)，也是其建設(shè)成功經(jīng)驗中的可復(fù)制部分。

胡梅林：特色小鎮(zhèn)既要保留過去的一些歷史經(jīng)驗、文化遺存，同時要面向未來的人消費，所以這個產(chǎn)品怎么設(shè)計是個永遠(yuǎn)的、活動的課題。

特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說是百年大計，是中國最后一塊最大的內(nèi)生性增長內(nèi)容。過去20年大家基本考慮的是投資，未來其實是考慮該如何生活的問題。而特色小鎮(zhèn)是一個很好的載體，也有最豐富的業(yè)態(tài)和內(nèi)容，還有大量的發(fā)展空間，尤其對拉動內(nèi)需是革命性的。

整個行業(yè)發(fā)展是很有前景的，100年都沒問題，而且是快速增長的發(fā)展。截至2017年末中國人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58%，就簡單計算，特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。

薛峰：區(qū)域性比較突出是特色小鎮(zhèn)的特色所在。一個特色小鎮(zhèn)如果有歷史根基和產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)則會有比較好的發(fā)展。余杭藝尚小鎮(zhèn)、華僑城安仁古鎮(zhèn)、上海吳涇科技時尚小鎮(zhèn)等都是很好的樣本。

之前的特色小鎮(zhèn)，一旦授予就會長久保留這個資格，但現(xiàn)在政府將特色小鎮(zhèn)的授予改為考核制，會從產(chǎn)業(yè)發(fā)展、美麗宜居、文化傳承、服務(wù)便捷、體制機(jī)制等幾個方面來進(jìn)行評價和衡量，如果考核的不達(dá)標(biāo)，就會取消特色小鎮(zhèn)的稱號。

在我看來，特色小鎮(zhèn)的復(fù)制比較難。之所以叫特色小鎮(zhèn)，就一定是要有特色。特色小鎮(zhèn)最初也正是因為在江浙做的比較好，才由一個試點，進(jìn)而進(jìn)行全國性的推廣。江浙地帶一些地區(qū)原來叫一村一品，后來叫一鎮(zhèn)一品，有些如打火機(jī)小鎮(zhèn)、襪子小鎮(zhèn)、帽子小鎮(zhèn)等。所以圍繞產(chǎn)業(yè)特色來做小鎮(zhèn)，是有歷史基礎(chǔ)的，不是一年兩年就能打造出來的。

對話3：房企參與的風(fēng)險和機(jī)遇

NBD：特色小鎮(zhèn)建設(shè)參與主體中涉及到了政府、資本和房企，您如何看待這三者之間關(guān)系？房企作為特色小鎮(zhèn)建設(shè)的主體之一，建設(shè)特設(shè)小鎮(zhèn)可能要承擔(dān)的風(fēng)險和帶來的機(jī)遇？

易鵬：特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中政府、市場、企業(yè)都有參與。特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中有必要做適當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)。但不能以房地產(chǎn)開發(fā)為主，房企也不能打著特色小鎮(zhèn)牌子來搞房地產(chǎn)開發(fā)的新模式，這樣發(fā)展模式是不可持續(xù)的，也可能會毀掉一些特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)重點應(yīng)該在“特”字上下工夫，比如特色文化、特色產(chǎn)業(yè)、特色空間、特色歷史等一系列特色上，應(yīng)以突出特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，不能以房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)。所以，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，房企只能做配角不能成為主角，是重要的參與者，但不能成為主導(dǎo)者。

對于參與房企來言，做特色小鎮(zhèn)首先要算清楚賬，特色小鎮(zhèn)發(fā)展需要是可持續(xù)的，建設(shè)也會有一定周期，房企參與要有一定耐心，特別是在吃杠桿情況下，更需持謹(jǐn)慎態(tài)度，不能以大躍進(jìn)形式參與發(fā)展。同時，政府參與其中的監(jiān)督作用必不可少，政府關(guān)鍵要站在產(chǎn)城融合角度，引導(dǎo)參與者打造特色小鎮(zhèn)發(fā)展生態(tài)。

胡梅林：政府、資本和企業(yè)三者誰都離不開誰。特色小鎮(zhèn)需要有一個操盤手，這個操盤手一定是企業(yè)，因為企業(yè)是個主體；政府是引導(dǎo)為主，解決一些難做的歷史遺留問題，以及提供更多的政策來支持小鎮(zhèn)的可持續(xù)經(jīng)營；而資本要解決好前期利潤分配等問題，大概是這樣的一個關(guān)系。

房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)失敗概率是90%，特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游的企業(yè)來做，因為小鎮(zhèn)最直接的轉(zhuǎn)化就是文旅，而且對于城市的需求也是穩(wěn)定的，成功率高。

房地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展也到了瓶頸，而特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說是百年大計，有大量的市場空間，整個行業(yè)是很有發(fā)展前景的，不存在風(fēng)險。

但至于哪家房企能做成功特色小鎮(zhèn)這個沒有定論，只要現(xiàn)在在做，不倒下就會有未來。問題就是能不能在短期內(nèi)找到適合的方向，整個特色小鎮(zhèn)的大勢是沒問題的。

薛峰：我認(rèn)為政府、房企、資本三者真的是缺一不可。特色小鎮(zhèn)其實對于政府來說是一個抓手來發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，特別是一些小城鎮(zhèn)或者大城市周邊的這種小鎮(zhèn)，會有較好的經(jīng)濟(jì)帶動作用。

房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于資金和招商能力。在我們在協(xié)助一些房企做特色小鎮(zhèn)開發(fā)的過程中，明顯感覺得到政府可能缺乏資金去把專業(yè)的人員、資源整合，而這是房地產(chǎn)企業(yè)具備的。

那么另一方面，政府有土地、政策、稅收返還的支持，這三者都是企業(yè)需要的。企業(yè)則能夠借助資本的力量，作為一個杠桿來撬動特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。

特色小鎮(zhèn)對于房企來講，機(jī)遇大于風(fēng)險。首先第一點，機(jī)遇來自國家現(xiàn)在提供的政策，能幫助房企獲取土地。例如國家級的特色小鎮(zhèn)大概在三平方公里左右，可能會給一個平方公里建設(shè)用地。其中可以有一定的住宅配比。這些土地能夠給房企帶來快速的現(xiàn)金流。但對于團(tuán)房企來說，最大的風(fēng)險是做產(chǎn)業(yè)，因為一些房企沒有相關(guān)經(jīng)驗，不懂得產(chǎn)業(yè)如何運作。

其實房企做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有資金優(yōu)勢和整合優(yōu)勢。企業(yè)可以靠資金來吸引資源和人才。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中，房企利用資金優(yōu)勢吸引產(chǎn)業(yè)會達(dá)到良好的效果。舉例來講，房企投資一家很不錯的獨角獸企業(yè)，作為股東就了有話語權(quán)，可以將該公司或上下游產(chǎn)業(yè)鏈安排到產(chǎn)業(yè)園中，這是一種比較有效的招商引資方法。

對話4：如何跳出“房地產(chǎn)化”思路

NBD：房企應(yīng)該如何跳出傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)化”思路，有效把握機(jī)遇？

易鵬：我認(rèn)為房企在參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中需重點考慮其產(chǎn)業(yè)鏈延伸，房企持有資金且有運作能力，可以充分發(fā)揮這方面經(jīng)驗、優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)鏈延伸更多從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)更多向休閑地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等轉(zhuǎn)化。

房企還可以結(jié)合建設(shè)地特征，進(jìn)一步延伸到科技、制作、空間實驗室、品牌實驗室、歷史博物館等的打造，從而使得特色小鎮(zhèn)能夠重點突出“特”。

胡梅林：房地產(chǎn)不需要“跳出”傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)化”思路，而是需要“退守”，退到只做土地整理、開發(fā)就可以了。不要覺得自己是萬能的，要正確地看待自己的地位。未來房地產(chǎn)公司應(yīng)該就是走向這條道路，而不應(yīng)該什么都干，其他的業(yè)務(wù)應(yīng)該跟一些專業(yè)公司來合作。

實際上特色小鎮(zhèn)不像房地產(chǎn)，也不像主題樂園、景區(qū)等，其發(fā)展比較隨意，本身是開放式的、自由生長的，會有一些主導(dǎo)力量去推動其發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問題。因為房地產(chǎn)是個長周期思維，房企賣了一個長周期的產(chǎn)品，購房者購房后可住可不住，部分就是投資，但這對于房企來說交易完成就賺錢了，住不住與其沒關(guān)系。但是特色小鎮(zhèn)離不開人，是短周期產(chǎn)品，像餐飲、酒店這些都是每天要消費的，又是長期持續(xù)經(jīng)營的。

薛峰：我認(rèn)為這種思維模式不容易轉(zhuǎn)變，一部分房企其實還是奔著住宅開發(fā)來做的。特色小鎮(zhèn)能夠令房企在合理合法的范圍之內(nèi)拿到更多的土地，然后以更低的成本來開發(fā)，這就是房企想要的。

現(xiàn)在房企在進(jìn)行新一輪的轉(zhuǎn)型，單純的住宅地產(chǎn)拿地已經(jīng)很困難了，這也從一個方面解釋了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)這兩個概念會比較火的一個主要的原因。在這個過程中，相信會有一部分優(yōu)秀房企進(jìn)行轉(zhuǎn)型的。

現(xiàn)在有很多房企委托我們深入進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的研究，例如大健康產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。通過這些細(xì)分，來做未來全國模式的布局。但事實上沒有必要避諱特色小鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)，畢竟房企需要很快的現(xiàn)金流回報，才能支持整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

對話5：特色小鎮(zhèn)與房企主業(yè)關(guān)系

NBD：有觀點認(rèn)為特色小鎮(zhèn)“特”字只是一方面，而對于房企而言，真正重要或者核心仍是房地產(chǎn)業(yè)，您如何看待這個觀點？

易鵬：如果房企在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中，仍想以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)為主謀求利潤，應(yīng)趁早斷了這條路，這條路必定是條不歸路。特色小鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展過程中，始終應(yīng)是以房地產(chǎn)開發(fā)為輔，重點仍是特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、生活、生態(tài)、生產(chǎn)相結(jié)合區(qū)的可持續(xù)、綠色、環(huán)保的鏈圈打造。這樣特色小鎮(zhèn)最終才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)興旺、人居幸福局面。

胡梅林：沒有“特”就沒有特色小鎮(zhèn)，特色小鎮(zhèn)肯定要有特色，就是唯一性。有句話是“人活得最好的是生活在別處”，特色小鎮(zhèn)就是要營造一種“生活在別處”的環(huán)境，讓大家切換一下場景，切換下體驗，進(jìn)行過程消費，在過程中能夠體驗到不同的文化、不同的消費形態(tài)，這樣生活就會有意思、有趣。

所以說，做特色小鎮(zhèn)要是百年思維，是長周期經(jīng)營、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢。而不像房地產(chǎn)是賺錢思維，短周期開發(fā)、長周期收益，二者剛好是相反的。

薛峰：理論上來說我認(rèn)為特色小鎮(zhèn)和房地產(chǎn)業(yè)二者不是悖論。剛才我們談到了發(fā)展房地產(chǎn)和發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)并不是一個矛盾體，不是只發(fā)展房地產(chǎn)不發(fā)展產(chǎn)業(yè)，或者只發(fā)展產(chǎn)業(yè)不發(fā)展房地產(chǎn)。

如果一個開發(fā)商只是打著特色小鎮(zhèn)的名義來做房地產(chǎn)開發(fā)，就會因為和政策相背離而被取消。房企應(yīng)當(dāng)既要能把產(chǎn)業(yè)做得很好，不要讓產(chǎn)業(yè)一直成為累贅或出血的方面，也要利用好地產(chǎn)。這是循環(huán)的過程，地產(chǎn)要做好并反哺產(chǎn)業(yè)，這樣企業(yè)才能生存，然后進(jìn)行復(fù)制，這樣才是一個良性循環(huán)的道路。

只做地產(chǎn)是死路一條，只做產(chǎn)業(yè)是會做得很艱難。只有真正地是把房地產(chǎn)和特色產(chǎn)業(yè)都打通了的企業(yè)，才是擁有未來的企業(yè)。