每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近兩年，在“限房價、競地價”規(guī)則下，北京產(chǎn)生了大量地塊，而這些地塊上正在或即將上市的“限競房”，也成為北京樓市的主力軍。由于限競房在土地出讓時就提前鎖定了房價，利潤攤薄的趨勢下，房企為了最大限度地節(jié)約成本與互相競爭，也是使出了渾身解數(shù)，以期最大限度地“擠出”利潤。但在“擠”利潤的同時，部分項目也在配置上“大縮水”，給業(yè)主們帶來無端的損失。

位于北京西南二環(huán)的昆侖域，無疑是北京人羨慕的高端住宅。而昆侖域所在地塊，正在3年前以總價87億元成交的“地王”的一部分。

然而當昆侖域業(yè)主們站在房前屋內(nèi)察看時，讓項目配置的大縮水震驚得說不出話來。與此前的樓書相比，單價9.8萬元的高端住宅，卻是活生生的賣家秀和買家秀。

單價近10萬元的高端住宅，緣何會出現(xiàn)配置大縮水現(xiàn)象？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到昆侖域現(xiàn)場，近距離了解該項目的現(xiàn)狀。

千呼萬喚始出來

昆侖域項目位于北京西南二環(huán)，家世顯赫，有華潤置地、招商地產(chǎn)、港資九龍倉和平安不動產(chǎn)四位老板。項目共設(shè)計有5棟超高層、2棟高層、6棟疊拼、1所幼兒園和1棟會所，內(nèi)部建筑高低起伏，從整體規(guī)劃上發(fā)散思維，似乎真有昆侖山的味道。

2015年，招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體以87億元將北京市豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期地塊收入囊中，當年的“地王”就此誕生。按照此前的計劃，該地塊將一分為二，分別由招商團隊、華潤團隊獨立操盤，由后者操盤的項目案名正是昆侖域。

但是受制于隱形政策紅線，昆侖域曾一度沉寂。曾經(jīng)報給北京市住建委的銷售均價是11萬元/平方米上下，但是建委方面沒有批準這一價格，要求項目推遲入市銷售。隨后，申報價格到10萬元平方米，再到9.5萬元平方米，這個二環(huán)豪宅項目不斷拉低預售價格預期。

一年半前，站在房地產(chǎn)調(diào)控政策明令收緊的風口浪尖上，昆侖域打破8萬元隱形限價“紅線”，以9.8萬元/平方米的價格獲批入市，一時間聲名大噪。據(jù)測算，該地塊成交樓面價據(jù)測算接近4萬元/平方米。

去年8月，首期200套房源低調(diào)開盤，即開即售罄，未給市場留下喘息機會。

豪宅變?yōu)椤按箅s院”

在距離合同交房日9月30日的前20天，昆侖域組織業(yè)主到現(xiàn)場參觀，但當?shù)竭_自己期待已久的家園后，這里的外立面、樓梯、一樓大堂的多處建筑用料減配，以及樓板多處水泥補痕，令所有業(yè)主始料未及。

9月12日，一些昆侖域現(xiàn)場破敗的照片在網(wǎng)上流傳，昆侖域宣傳冊上標明的外立面是紅色手工磚而實際上外立面用的是網(wǎng)格布+涂料。入戶大堂裝修嚴重縮水，挑高不足，與樓書上的大堂有著天壤之別。這組照片立即引起了網(wǎng)友的圍觀，紛紛對華潤進行口誅筆伐。

“確認了幾次，才發(fā)現(xiàn)沒有走錯地方。”有業(yè)主如此調(diào)侃。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在昆侖域項目現(xiàn)場看到，售樓處光鮮非常，但施工現(xiàn)場還是稀稀拉拉地堆放著建筑垃圾，一個大鐵棚子還在施工的過程中，鐵架斑斑駁駁。

昆侖域方面9月11日回應稱，將進行多個單元入戶大堂背景墻的風格、石材選型與裝飾調(diào)整；更換部分戶主入戶門；進一步優(yōu)化園林方案，增強園林層次感、豐富度。

華潤置地品牌負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，昆侖域方面會發(fā)布一個正式聲明，但到記者發(fā)稿時尚未見到。

記者還注意到，一個月前，有昆侖域業(yè)主在微博維權(quán)，第一條就直指開發(fā)商在商品房與兩限房的分區(qū)管理上有問題，稱“開盤時宣傳商品房和兩限房之間有一米多的垂直地勢差，且會配以密集的綠植及門禁系統(tǒng)等保證分區(qū)管理，但現(xiàn)在兩個區(qū)域間是暢通無阻的。”

業(yè)主還表示，商品房與限價房相比，房價相差近5倍，物業(yè)費相差近3倍。從蓄客宣傳時的“豪宅”到混用的大雜院，操盤公司不但沒有按照售房時的宣傳來做，而且隨心所欲做出種種變動，嚴重損害了商品房業(yè)主權(quán)益。

昆侖域中配建的限價房，僅21000元/平方米。

豪宅遇到限競房

縮水配置的豪宅背后，是大量上市的限競房。

為了限制房價上漲，北京市采取了兩方面的措施，一方面推出大量的限價地，二是在審批環(huán)節(jié)限定房價。

昆侖域面對嚴峻的市場環(huán)境是一方面要和身邊低價拿地的限競房展開競爭；另一方面，面對政府限價，又不能通過品牌溢價來進行適當提價。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為今年的限競房，與昆侖域相鄰的佑安府項目均價為8萬元/平方米，比去年開盤的昆侖域每平方米低了1.8萬元。同樣位于豐臺的洺悅苑項目，主要戶型為89平方米通透三居和120平方米四居，均價不超61881元/平方米，最高銷售單價不超過64975元/平方米，總價在540萬元到780萬元之間。

限競房項目入市的節(jié)奏，不是商品房時代的“接續(xù)式”，而是“集中式”。商品房時代，項目是幾個接著幾個入市，但限競房項目為主的時代，節(jié)奏變成了一批集中入市，而后市場消化，而后，再集中上市一批。昆侖域環(huán)顧市場，已經(jīng)滿是限競房了。

因為定位高端，陷入尷尬的昆侖域只有兩種選擇：一是選擇捂盤等待，等待政策松動再橫空出世；二是接受限價，以低于預期的價格上市，放下身段來參與市場競爭。

顯然昆侖域選擇了后者，因為對于房企來講，現(xiàn)金流有時候意味著生死存亡。

面對咄咄逼人的限競房，以正常地價拿地的房企所要選擇的只有壓縮成本?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者在昆侖域現(xiàn)場所看到種種劣質(zhì)表象，可以說是在目前市場環(huán)境中，華潤為了擠出最后一絲利潤的選擇。

無怪乎中原地產(chǎn)首席分析師張大偉張大偉要說：“2018年買到的房子，將是這些年質(zhì)量最差的一批?！?/p>

無獨有偶，與昆侖域一墻之隔的，是由招商地產(chǎn)操盤的中國璽，其被曝出要求每位業(yè)主補繳26萬~29萬元不等的面積差額款。中國璽的業(yè)主王先生認為，因為開發(fā)商的違規(guī)行為，2號樓的業(yè)主不僅要面臨入住后因電梯間面積縮小而帶來的使用不便問題，還要向開發(fā)商補交繳面積差額款，實在難以接受。

當然，種種減配豪宅出現(xiàn)，也正說明了通過大量限競房和限價政策的推出，拉低了市場預期，使樓市更趨理性。