每經(jīng)記者 董青枝 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

在7月31日新政發(fā)布之前，深圳商務(wù)公寓的限購政策被普遍認為是一線城市中“較為寬松”的，有不少資金投向了這一領(lǐng)域。不出意外，此次新政，商務(wù)公寓被列入了重點打擊范圍。

新政針對商務(wù)公寓的調(diào)控主要集中于以下幾點：各類新供應(yīng)用地（含招拍掛、城市更新、征地返還用地等）上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售且不得改變用途；企業(yè)整體持有年限與土地出讓年限應(yīng)當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年；通知發(fā)布之日起，個人、企事業(yè)單位或社會組織等法人單位新購買的商務(wù)公寓，自取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

市場有部分聲音認為，對于目前的存量商務(wù)公寓產(chǎn)品，短期是個利好，“賣一套少一套，是稀缺產(chǎn)品”。但《每日經(jīng)濟新聞》記者通過走訪多個商務(wù)公寓樓盤之后發(fā)現(xiàn)，這類產(chǎn)品在新政之后，價格調(diào)整相比住宅更為明顯。一些潛在購房者也認為，這類產(chǎn)品的后續(xù)交易可能稅費較高，“如果有住宅名額，不會考慮這一類產(chǎn)品”。

價格調(diào)整

新政之后，商務(wù)公寓的價格變化是最為明顯的。“這類產(chǎn)品在新政之前也不好賣，新政之后，價格立馬就有所回調(diào)。”一名片區(qū)中介經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

最為典型的案例是龍華區(qū)一商辦樓盤，多名中原、Q房網(wǎng)的中介均在朋友圈大力推薦這個樓盤。“目前折扣大約是79折。”具體執(zhí)行方式是，開發(fā)商以備案價85折進行銷售，“另外幾個點的折扣以補貼的方式返還給客戶，差不多是12萬元左右。”

一名樓盤銷售指出，按照現(xiàn)在這種補貼方式，一套房相較于之前能夠省下20萬～30萬元。例如，3.2米層高的40平方米產(chǎn)品，之前一套170萬元左右，現(xiàn)在約150萬元；復式4.5米層高的產(chǎn)品，之前207萬元左右，現(xiàn)在大概是179萬元。

而實際上，根據(jù)媒體報道，這個樓盤在2017年底就已經(jīng)以備案價85折進行銷售，再進行為期一年的補貼。具體方式是，3.2米層高的40平方米產(chǎn)品每月補貼5000元，以此計算，補貼為6萬元，現(xiàn)在的補貼方式總價上有6萬元左右優(yōu)惠。

此外，部分樓盤均十分樂意為客戶墊資，幅度各不相同。以坂田一商務(wù)公寓樓盤為例，據(jù)銷售介紹，項目有3種付款方式，每種方式折扣不同，一次性付款享95折優(yōu)惠，按揭付款享98折優(yōu)惠。

至于分期付首付，則依據(jù)戶型而定。47平方米的小戶型是2個月內(nèi)付完五成首付，具體為7天內(nèi)付25%首付，之后53天補足剩余的25%；約90平方米的大戶型則是7天內(nèi)付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

其實分期首付現(xiàn)象已在多個類住宅項目出現(xiàn)。一名銷售人員介紹，其所在公寓產(chǎn)品實行的低首付方式是，先付一成首付，剩下四成首付5個月付清，還有五成是按揭；同時推出酒店式托管，每月固定返租1200元，年底還有三七分成，“這樣月供壓力就很小了”。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，出現(xiàn)分期付首付的現(xiàn)象在于，如今政策壓力大，開發(fā)商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優(yōu)惠措施來吸引更多客戶購房。

圖片來源：視覺中國

市場謹慎

調(diào)控壓頂，一些中介人士將商務(wù)公寓看成是“稀缺產(chǎn)品”。中原地產(chǎn)深圳公司董事總經(jīng)理鄭叔倫就指出，商務(wù)公寓未來零供應(yīng)，可售的賣一套少一套，而且不限購，稀缺性的優(yōu)勢放大，成交表現(xiàn)也較好。“在嚴調(diào)控的背景下，商業(yè)投資的資金流入增加，銷售速度也有所提升。”

但無論是從供給端還是需求端看，商務(wù)公寓這類產(chǎn)品各方面的表現(xiàn)都算不上十分理想，“如果那么好賣，就沒必要降價了。現(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓，讓利都特別特別厲害。”一名樓盤策劃指出。

而市場上普遍的聲音也對這類產(chǎn)品持謹慎態(tài)度。

多名購房者在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，這類產(chǎn)品總價低，又不限購，如果有優(yōu)惠，或許可以考慮上車；但同時也憂慮，這類產(chǎn)品交易稅費也不低，有名額還是買住宅。

如此來看，公寓市場的確是降溫了。過去兩年，深圳市場的公寓產(chǎn)品曾有過多起大宗交易，這一情況也在今年第三季度逐漸回縮。來自深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，2017年初至今年4月下旬，深圳企業(yè)法人購買一手商務(wù)公寓2011套，占總套數(shù)的16.9%，這說明企業(yè)整體購買商務(wù)公寓案例明顯增加，外地資金來深圳批量炒房。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，過去這兩年大宗交易頻現(xiàn)，是因為機構(gòu)等投資客囤積貨源來做投資。在商品住宅相對短缺的情況下，有不限購不限貸的類住宅的存在，許多人大批囤貨，以期未來房價上漲后再拋售以賺取差價。“現(xiàn)在政策限制后，大宗購買就成了比較難做的事情，實際上也不具備條件，囤貨恐怕也難以應(yīng)對政策管控，所以市場就回縮了。”

從數(shù)據(jù)分析看，新政之后，公寓產(chǎn)品的交易情況轉(zhuǎn)向也較為明顯。深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，8月新房市場共成交4840套商品房，公寓占比18%；而年初公寓占比接近五成，上半年公寓供應(yīng)減少，近三個月公寓占比都在兩成左右，8月公寓成交960套，環(huán)比下降13.7%，成交面積5.42萬平方米，環(huán)比下降9.70%；成交均價為53156元/平方米，環(huán)比下降10.77%。

在這種市場背景下，一些長期關(guān)注深圳市場的業(yè)界人士認為，公寓產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)沒有什么值得出手的地方了。有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，公寓產(chǎn)品要首付五成，意味著對剛需而言首付不低且利率略高，更多的是閑錢投資之用。“而投資者對于商業(yè)房的高首付和沒有學位的問題會不會影響日后出手是有擔憂的。”