每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

土地市場如今已難見多家房企搶拍一宗地的盛況。

9月18日，東莞市出讓的麻涌鎮(zhèn)華陽村2018WG022地塊僅有一家企業(yè)申請，最終由廣東市軒梁房地產(chǎn)有限公司以5.3606億元底價(jià)競得該地塊。該拿地公司正是龍湖的子公司，而這也是龍湖首次進(jìn)入東莞市場。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，近兩年來房企頻頻在大灣區(qū)內(nèi)落子布局；而在政策密集調(diào)控下，尤其是今年下半年以來，“面粉貴過面包”現(xiàn)象已很少出現(xiàn)，大灣區(qū)的土地市場逐步回歸理性。

圖片來源：視覺中國

龍湖底價(jià)拿地首進(jìn)東莞

資料顯示，東莞麻涌地塊占地總面積2.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積10.31萬平方米，容積率3.5，規(guī)劃用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)商住用地。拍賣方式采用“限價(jià)+競自持面積+競自持年限”。因僅有一家企業(yè)申請，最終龍湖以5.3606億元底價(jià)競得該地塊，折合樓面地價(jià)為5200元/平方米。

龍湖集團(tuán)官網(wǎng)披露，該地塊地理位置優(yōu)越，屬于東莞市麻涌鎮(zhèn)水鄉(xiāng)新城版塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ苓吪涮淄晟?，擁有國家級華陽濕地公園，被認(rèn)為是東莞市近年來少有的優(yōu)質(zhì)地塊。本地土地獲取成本合理。

據(jù)了解，目前該區(qū)域內(nèi)有恒大濱江左岸、富盈·華陽君薈和碧桂園信鴻銅雀臺等幾個(gè)項(xiàng)目在售，價(jià)格約在10000元-15000元/平方米之間。

對于此次拿地，龍湖集團(tuán)表示，在復(fù)雜的市場環(huán)境下，集團(tuán)一貫堅(jiān)持?jǐn)U合作，控制成本，理性拿地。東莞作為粵港澳區(qū)域中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖業(yè)務(wù)布局的重要目標(biāo)市場。此番落子，也符合其“控規(guī)模、近城區(qū)”的投資策略要求。

目前，龍湖集團(tuán)已在粵港澳大灣區(qū)的6個(gè)城市落地，包括佛山、廣州、珠海、深圳、香港和東莞。

東莞合富輝煌高級分析師李興旺對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，現(xiàn)在很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，只是有些房企一直沒找到機(jī)會(huì)。

龍湖集團(tuán)財(cái)報(bào)披露，截至今年6月30日，龍湖土地儲備合計(jì)6363萬平方米，權(quán)益面積為4552萬平方米，土地儲備的平均成本為5142元/平方米，為當(dāng)期簽約單價(jià)的33.3%。其中，華南地區(qū)及香港地區(qū)的土地儲備分別占其土地儲備總面積的7.0%和0.1%。

至于拿地策略，龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露了其布局邏輯，“堅(jiān)守頭寸，謹(jǐn)慎決策”，并將持續(xù)關(guān)注高鐵網(wǎng)點(diǎn)布局節(jié)點(diǎn)形成的五大區(qū)域城市群。隨著城市化進(jìn)程，目前龍湖已逐步覆蓋到環(huán)城市群的三線城市及環(huán)超大型城市周邊的衛(wèi)星城市。

在今年龍湖中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，CEO邵明曉稱，龍湖拿地是量入為出，堅(jiān)持控制好負(fù)債率，另外還要看買地時(shí)機(jī)；既不會(huì)一下子突然停止買地，也不會(huì)特別激進(jìn)，有好的機(jī)會(huì)就買一點(diǎn)，保持公司穩(wěn)健增長。

大灣區(qū)土地市場回歸理性

事實(shí)上，隨著樓市調(diào)控的不斷深入，正不斷傳導(dǎo)影響土地市場，很多城市出現(xiàn)了土地流拍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來全國土地流標(biāo)數(shù)量已超過800宗。而受粵港澳大灣區(qū)相關(guān)利好不斷釋放的影響，大灣區(qū)土地市場流拍較少，不過相較于之前的火爆，土地市場已回歸理性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1~8月，大灣區(qū)內(nèi)廣東9市共成交土地245宗，合計(jì)建筑面積2784.78萬平方米，共計(jì)吸金1564.25億元；而流拍地塊僅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商辦用地2宗；肇慶流拍的土地幅數(shù)最多，達(dá)8宗。

具體分城市來看，克而瑞分析，今年上半年深圳土地調(diào)控制約，租賃住宅用地拉低樓板價(jià)；廣州和肇慶外圍城區(qū)成交主導(dǎo)，拉低全市樓板價(jià)；東莞樓板價(jià)上升，熱點(diǎn)區(qū)域最高；珠海、中山受政策影響，量縮價(jià)升；其他城市量價(jià)兩旺。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，在全國土地市場流拍的高峰年，大灣區(qū)土地市場表現(xiàn)還是相當(dāng)亮眼的。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半，年共有17家企業(yè)通過招拍掛及其他方式布局大灣區(qū)城市分食“蛋糕”，大灣區(qū)三四線城市成為房企新進(jìn)布局熱點(diǎn)。這其中既包含了綠城等全國第一梯隊(duì)的千億房企，同時(shí)也不乏華遠(yuǎn)等區(qū)域龍頭房企。如卓越、華遠(yuǎn)、中梁進(jìn)駐佛山；龍湖、深圳頤盛投資、河南領(lǐng)創(chuàng)置業(yè)新進(jìn)珠海；雅居樂、中梁、聯(lián)發(fā)集團(tuán)首進(jìn)江門等。

在李興旺看來，很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，不過在政策的密集調(diào)控下，今年下半年大灣區(qū)內(nèi)的土地市場更加理性，而且當(dāng)前的地價(jià)也不算便宜。畢竟不能僅看樓面價(jià)，還得看各種配建、自持等限制條件。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來大灣區(qū)內(nèi)出讓地塊多有限價(jià)要求，且有配建安居房、競自持面積和年限等多方面要求，條件嚴(yán)格，對開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。

多名市場研究人士指出，目前樓市調(diào)控嚴(yán)厲、土地限制條件多、房企資金鏈比較緊張，市場上多是大房企拿地，而中小開發(fā)商的資金壓力不小。