每經(jīng)記者 蔡鼎    每經(jīng)編輯 鄭直    

有人說，如今的美國年輕人是最悲催的一代。

很多人還沒滿30歲，就輸?shù)袅藘蓤鋈松膽?zhàn)役：高昂的學(xué)費(fèi)貸款讓他們年紀(jì)輕輕就背上巨債；而高攀的房價(jià)讓他們早早放棄了擁有一套房屋的想法。

不過現(xiàn)在，這些人得到一個重大“利好”消息。經(jīng)過三年多的牛市后，美國樓市最近經(jīng)歷了價(jià)格下跌，很多房東甚至降價(jià)出售，期望早日收到回款。

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不過，雖然房屋價(jià)格在下降，但成交并不活躍。房產(chǎn)分析師認(rèn)為，美國潛在買家和賣方之間的價(jià)格預(yù)期仍有較大差距。

隨著美聯(lián)儲加息對房貸利率的影響，以及經(jīng)濟(jì)前景不明朗帶來的持幣觀望情緒，房地產(chǎn)市場作為美國經(jīng)濟(jì)的動力之一，迎來了量價(jià)齊跌的局面。有業(yè)內(nèi)人士甚至表示，一些價(jià)格信號讓他們想起了2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的市場形勢。

美國大城市房價(jià)下滑

根據(jù)CNBC的報(bào)道，美國賣家正以多年來從未有過的速度降價(jià)拋售。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商Redfin的數(shù)據(jù)稱，在截至9月16日的四周之內(nèi)，全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價(jià)了。這是該公司自2010年開始匯總該數(shù)據(jù)以來的最高數(shù)據(jù)。Redfin將“降價(jià)”（price drop）定義為房屋價(jià)格下降幅度超過1％且低于50％。

值得注意的是，曾經(jīng)最火爆的市場現(xiàn)在房價(jià)下跌的速度更快，特別是在大城市。這種情景像極了金融危機(jī)爆發(fā)的2008年。

房產(chǎn)機(jī)構(gòu)CoreLogic 數(shù)據(jù)顯示美國樓市出現(xiàn)疲軟，在最近的12個月中，20個城市的房地產(chǎn)價(jià)值指數(shù)經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整后，該指標(biāo)在10個月內(nèi)出現(xiàn)了最小的月度漲幅，其中紐約，舊金山和華盛頓等大城市出現(xiàn)下跌。

在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入活躍的加州，雖然房價(jià)的增幅已經(jīng)放緩，但轉(zhuǎn)手等待的時(shí)間卻在變長，顯示交易活躍度在下降。

加利福尼亞州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該州2018年8月份的活躍房源價(jià)格比2017年8月高17％，但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價(jià)仍然上漲5.5％，但與近期漲幅相比大幅下跌。然而，房東出售房屋所需時(shí)間從過去的18日上升至21日。

加州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人集團(tuán)高級副總裁兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Leslie Appleton-Young表示，

“雖然8月份房價(jià)繼續(xù)小幅上漲，但房價(jià)增長放緩和住房供應(yīng)激增表明市場正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。我們看到的問題仍然存在，'市場需要多長時(shí)間才能縮小買賣雙方之間的價(jià)格預(yù)期差距？'”

庫存增加，房東打折求出手

根據(jù)Redfin公司的數(shù)據(jù)，在美國房價(jià)最昂貴的一些區(qū)域，現(xiàn)在房屋供應(yīng)量大幅增加。

在加利福尼亞州圣何塞市，今年6月份庫存較去年同期增長了12％。房屋庫存數(shù)字在西雅圖上漲了24％，在俄勒岡州波特蘭上漲了32％。

西雅圖房產(chǎn)中介戈德溫說，“我們這里庫存增加了很多，買家之間的競爭減少了，過去激烈競價(jià)抬高房價(jià)的情形不存在了。” 波特蘭溫德米爾房地產(chǎn)信托公司的代理商達(dá)斯汀米勒表示，他的一位顧客認(rèn)為，隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家，預(yù)計(jì)將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價(jià)都遠(yuǎn)低于她的要價(jià)。

米勒說，“買家花一些時(shí)間比較價(jià)格，而不是急于求成倉促成交。這也是美國樓市對之前過于火爆局面的糾偏。“

米勒表示他正試圖管理賣家的預(yù)期，這在之前的樓市繁榮階段是不可想象的。

Pantheon Macroeconomics首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伊恩?謝潑德森表示，“新房和現(xiàn)房的房屋銷售率可能會從此下降。”

房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家山姆卡特爾在一份聲明中表示，目前美國房價(jià)水平（考慮通脹調(diào)整）低于50年平均值整整一個百分點(diǎn)，反映了“大衰退帶來的長期傷痕和這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不平衡性”。

不過雖然房屋銷售和房價(jià)的增長速度似乎有所放緩，但并沒有減緩房屋所有權(quán)的增長。根據(jù)美國人口普查局上周四公布的數(shù)據(jù)，今年第二季度的住房擁有率為64.3％，高于去年同期的63.7％。

美聯(lián)儲加息“拉低”房價(jià)

隨著美國房屋貸款利率繼續(xù)走高，買家所要支付的融資成本提高，也使得想要出手的房東必須盡量壓低房屋總價(jià)。

目前，美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內(nèi)上漲了超過25個百分點(diǎn)，正在逼近5％的大關(guān)，這是近十年來未見的水平。

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美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯坦斯菲爾德說，隨著美聯(lián)儲提高利率，“沒有人知道借貸成本的上升會有多快”。

財(cái)經(jīng)專欄作者凱文朗恩估算，住房抵押貸款利率每上升1％，美國平均房價(jià)將從基線下降約7％。

密歇根大學(xué)最新的消費(fèi)者情緒數(shù)據(jù)顯示，美國消費(fèi)者目前持觀望的謹(jǐn)慎態(tài)度。在7月的初步調(diào)查中，65％的美國人表示現(xiàn)在是樓市低潮期，這是自2008年經(jīng)濟(jì)衰退期以來這個比例達(dá)到的最高點(diǎn)。