每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月27日，在以“大城無界”為主題的第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2018中國城市價(jià)值白皮書》(以下簡稱《白皮書》)，深度剖析中國城市格局變化及城市群價(jià)值，揭示新時(shí)代背景下，市場(chǎng)趨勢(shì)和房企的戰(zhàn)略新機(jī)遇。

“與往年相比，今年的《白皮書》的最大亮點(diǎn)在于從人口、產(chǎn)業(yè)、交通等多個(gè)維度對(duì)城市群做了深入研究。特別是對(duì)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，這關(guān)系到一個(gè)城市未來的發(fā)展。”中國指數(shù)研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理張志杰表示。

《2018年中國城市價(jià)值白皮書》重磅發(fā)布 圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

大城 | 經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎 房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)

中國核心城市群的空間格局逐漸清晰：“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展三大戰(zhàn)略的疊加區(qū)域?qū)⑹俏磥碜罹甙l(fā)展?jié)摿^(qū)域。地處三大戰(zhàn)略疊加區(qū)的長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游五大超級(jí)城市群是目前中國整體上最具潛力的城市群。

五大超級(jí)城市群：11%的國土面積貢獻(xiàn)55%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模

《白皮書》對(duì)五大超級(jí)城市群的格局和產(chǎn)業(yè)特色進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)：京津冀城市群發(fā)展?jié)摿ν怀觯恢槿浅鞘腥菏?1世紀(jì)海上絲綢之路核心區(qū)，承擔(dān)海上對(duì)外開放及創(chuàng)新升級(jí)的使命；長三角城市群是“一帶一路“與長江經(jīng)濟(jì)帶的重要交匯地；長江中游城市群是東中西部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最主要的橫向通道；成渝城市群，作為西部大開發(fā)的重要平臺(tái)，承擔(dān)著長江經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略支撐作用。

其中，五大超級(jí)城市群以11%的國土面積貢獻(xiàn)了55%的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、47%的商品房銷售面積占比，是我國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎和房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

《白皮書》指出，長三角、珠三角與京津冀三大城市群的綜合發(fā)展水平具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，仍將是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊。

城市群產(chǎn)業(yè)格局：群雄并起諸侯爭霸

京津冀城市群中，北京作為科技創(chuàng)新中心，優(yōu)勢(shì)在于人才和研發(fā)，當(dāng)前以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)為主，未來集中發(fā)展“知識(shí)型+服務(wù)型”經(jīng)濟(jì)；天津以港口和沿海優(yōu)勢(shì)，發(fā)展“加工型+服務(wù)型”經(jīng)濟(jì)，建成高端裝備、新一代信息技術(shù)、汽車等六大5000億級(jí)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群；河北利用人口規(guī)模和重工業(yè)優(yōu)勢(shì)，未來產(chǎn)業(yè)集中于培育裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)和改造鋼鐵、石油化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)。

長三角城市群以“制造業(yè)高地”著稱，其中上海作為資源配置中心和科創(chuàng)高地，技術(shù)、品牌優(yōu)勢(shì)日益突出；杭州、南京等區(qū)域中心城市地位不斷提升，杭州是我國最重要的電子商務(wù)中心，南京則是電子信息通訊和高教科創(chuàng)基地；蘇錫常則主要對(duì)接上海，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，寧波依靠樞紐港地位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)；安徽多個(gè)城市因融入長三角城市群將在產(chǎn)業(yè)承接中顯著受益。

房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：長三角城市群投資占比占全國比重超15%

長三角城市群投資及銷售規(guī)模顯著高于其他城市群，房地產(chǎn)投資及商品房銷售面積占全國比重均超過15%。

長江中游、成渝及中原城市群商品房銷售面積均超過1.6億平方米，新房市場(chǎng)規(guī)模大。

珠三角和京津冀城市群受房價(jià)、地價(jià)影響較大，銷售面積雖不及中西部城市群，但投資占比較高。

無界 | 房企多元化布局仍“在路上”

張志杰指出，“房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中的多元化布局，仍然存在著許多不確定性。”

“事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)過去的做法都是簡單粗暴的，隨著市場(chǎng)越來越深入，企業(yè)在服務(wù)和運(yùn)營方面還有很多短板要補(bǔ)?！栋灼窞樾袠I(yè)提供了發(fā)展趨勢(shì)和方向的分析，為房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和特色落地實(shí)踐提供了參考依據(jù)。”張志杰表示。

百億企業(yè)分化轉(zhuǎn)型

《白皮書》顯示，不同規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑呈現(xiàn)出不同的分化趨勢(shì)：大企業(yè)繼續(xù)提升增量市場(chǎng)份額或轉(zhuǎn)型綜合開發(fā)運(yùn)營商，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合；中型企業(yè)在擴(kuò)大新房開發(fā)銷售規(guī)模的同時(shí)，提升細(xì)分領(lǐng)域的運(yùn)營能力、盤活存量資產(chǎn)；小型企業(yè)將圍繞存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為服務(wù)商。

房企多元化發(fā)展衍生多個(gè)熱點(diǎn)領(lǐng)域。百億級(jí)體量的企業(yè)在縱向上挖潛互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等生活服務(wù)型附加業(yè)務(wù)，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈，依托平臺(tái)化發(fā)展模式的優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)業(yè)集聚效益。

橫向方面，百億級(jí)企業(yè)順應(yīng)政策利好，把握資本參與契機(jī)，在市場(chǎng)空間逐漸見頂?shù)谋尘跋?，重點(diǎn)布局長租公寓、養(yǎng)老、文旅等存量運(yùn)營領(lǐng)域，而特色小鎮(zhèn)則成為企業(yè)追求新型城鎮(zhèn)化增量空間的重要選擇。

挖潛行業(yè)新風(fēng)口

在房地產(chǎn)向新時(shí)代轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中，長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等特色地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)成為房企挖潛多元化、打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的行業(yè)價(jià)值新風(fēng)口。

據(jù)《白皮書》測(cè)算，目前，中國租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.38萬億元左右，租賃人口占比為13%，市場(chǎng)規(guī)模和人口占比均遠(yuǎn)低于美國等發(fā)達(dá)國家，預(yù)計(jì)到2020年租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.71萬億元。

目前，租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)滲透率較低。長租公寓作為處于風(fēng)口上的市場(chǎng)，成為具備巨大市場(chǎng)空間和大量政策紅利的新戰(zhàn)場(chǎng)，吸引了房企、運(yùn)營商等各路“諸侯”的強(qiáng)勢(shì)布局。

然而，長租公寓領(lǐng)域如何輕重并舉、搶占先機(jī)？盈利痛點(diǎn)如何破解？《白皮書》通過對(duì)優(yōu)秀企業(yè)在項(xiàng)目獲取、開發(fā)、營銷、運(yùn)營、退出的全產(chǎn)業(yè)鏈條研究，剖析長租公寓項(xiàng)目運(yùn)作各環(huán)節(jié)的得失，為后來者提供收益最大化、成本管理最優(yōu)化及現(xiàn)金流變現(xiàn)的價(jià)值參考。

商業(yè)地產(chǎn)受益于實(shí)體零售回暖、雙創(chuàng)政策等利好因素，逐漸從電商沖擊和庫存高企中緩過來，銷售呈現(xiàn)出較高增速。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)秀企業(yè)通過優(yōu)化布局、升級(jí)產(chǎn)品業(yè)態(tài)，滿足商業(yè)消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)下的新需求。