每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

過去20年，中國經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化迅速推進(jìn)，造就了中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時代”；但如今行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”，人群和產(chǎn)業(yè)高度集中于幾大城市群，人民對美好生活的向往使得房企不能再單純地建房子，紛紛尋求角色轉(zhuǎn)變，踏準(zhǔn)步調(diào)，從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;生活服務(wù)商”，與城市群共成長。

其實(shí)在城市群的崛起過程中，包括萬科、碧桂園、恒大、保利等多家房企早已跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，參與到核心城市輻射經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)中，同時為應(yīng)對持續(xù)的樓市調(diào)控、增加新的利潤增長點(diǎn)，房企紛紛布局多元化業(yè)務(wù)，涉及到特色小鎮(zhèn)、長租公寓、物流、教育、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。TOP20房企中，均已或深或淺地布局多元化業(yè)務(wù)。

上海萬科產(chǎn)城發(fā)展總經(jīng)理郭立超在9月27日每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“大城無界”第八屆中國價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場表示，在中國城市發(fā)展過程中，過去單個業(yè)務(wù)發(fā)展的跑道越來越趨向于綜合發(fā)展，多個業(yè)務(wù)發(fā)展過程其實(shí)是一個自然連接的過程；而且黃金時代用地產(chǎn)的邏輯衡量業(yè)務(wù)時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在做業(yè)務(wù)已回到業(yè)務(wù)本身，不會簡單的去比較。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

圍繞城市群布局成房企新機(jī)會

城市群已成為中國城市發(fā)展的主題形態(tài)。“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”十九大報告的內(nèi)容，早已明確了我國城鎮(zhèn)化的路徑和方向。

數(shù)據(jù)顯示，我國的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，這無疑是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要引擎。

實(shí)際上，在熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼、中心城市拿地成本高企的背景下，房企的布局已經(jīng)出現(xiàn)改變，過去一二三四線城市的分級模式逐漸成為過去，而圍繞城市群布局成為房企投資和運(yùn)營的新機(jī)會。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資額還是商品房銷售面積，我國八大主要城市群都居于重要位置。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，2017年八大城市群占比達(dá)到76%；商品房銷售面積方面，2017年八大城市群占比達(dá)到71%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城市群將成為下一個時期中國城市發(fā)展的主流趨勢，因此，深耕城市群將成為房企最有效的布局策略。

以恒大為例，2017年恒大約91.1%的土地儲備位于國家批復(fù)或者規(guī)劃的城市群，恒大長三角城市群、長江中游城市群、山東半島城市群及成渝城市群土地儲備較大，均在3000萬平方米以上，土儲占比分別為11.2%、10%、10%和9.7%。

而雅居樂集團(tuán)也以城市群為基礎(chǔ)，今年上半年先后在珠三角、長三角、京津冀、成渝及中原等城市群增添30個新項(xiàng)目，截至今年6月30日，雅居樂于69個城市及地區(qū)合共擁有預(yù)計總建筑面積達(dá)3540萬平方米的土地儲備，當(dāng)中1081萬平方米位于中央政府大力推動的粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，占整體土地儲備的30.5%。

保利也可以說是城市群戰(zhàn)略最為深入的房企之一，其幾年前便提出了“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略：3即京津唐、長三角、珠三角區(qū)域；2即武漢、成都兩個城市；X即其他潛力城市。

同時，保利也成立了城市群戰(zhàn)略部，其以京滬穗等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環(huán)渤海的城市群戰(zhàn)略布點(diǎn)；在城市的選擇上，則堅持以市場容量大、需求較為旺盛的一二線城市為主，以有人口、產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

旭輝主席兼執(zhí)行董事林中在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示：“單純的一二線城市，只能貢獻(xiàn)全國房地產(chǎn)銷售額的30%，以后或許還有變化。當(dāng)企業(yè)越來越大，圍繞這些重點(diǎn)城市群，開展戰(zhàn)略縱深，是擴(kuò)大規(guī)模、減少風(fēng)險集中度的必然選擇。”

多位房企人士認(rèn)為，今后房地產(chǎn)市場的機(jī)會將在城市群，城市群布局將成為未來一段時間房企穿越調(diào)控周期的利器。

房企多元化轉(zhuǎn)型生活服務(wù)商

在城市群的崛起過程中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)加碼，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨越來越大的挑戰(zhàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)無法滿足購房者日益豐富的需求。作為城市的建設(shè)者、觀察者和資源整合者，房企加速多元化布局，以“美好生活”為出發(fā)點(diǎn)，立足于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，加速向服務(wù)商、運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

面對房企多元化布局，保利發(fā)展上海公司常務(wù)副總經(jīng)理傅小君在第八屆中國價值地產(chǎn)年會上表示，每個企業(yè)背后的邏輯或操作思路不同，這不是一個去地產(chǎn)化的過程，而是從原來的“房地產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房地產(chǎn)+運(yùn)營”的一個過程；同時房企這幾年已習(xí)慣了做一個新興的模塊，迅速擴(kuò)大規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)資本化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來多家房企紛紛更名，日前萬科多個城市子公司更名，“房地產(chǎn)”字樣消失，保利地產(chǎn)更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，此前龍湖、合景泰富地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等均已更名。

保利發(fā)展對外表示，“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱已無法涵蓋當(dāng)前的業(yè)務(wù)布局，此次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。更名后的保利發(fā)展將打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”，縱向是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，打通投資、銷售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，在住宅、寫字樓、酒店等場所內(nèi)提供居住、商務(wù)、文化、娛樂、康養(yǎng)、教育、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等綜合服務(wù)。一旦達(dá)到此狀態(tài)，未來的保利發(fā)展就是一個大型的平臺型公司。

這一說法，跟萬科對外表述相似。萬科董事會主席郁亮在今年6月的萬科股東大會上明確表示，去掉公司名稱中的“房地產(chǎn)”字眼更符合未來萬科的定位。萬科依然以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，本次更名并不是為了“去地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，而是擴(kuò)大經(jīng)營范圍的需求。

其實(shí)，萬科近幾年的轉(zhuǎn)型步履不停，2012年提出“城市配套服務(wù)商”后，各區(qū)域公司先后提出“八爪魚戰(zhàn)略”“熱帶雨林”體系及“6+X”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略等；隨著行業(yè)變化，今年萬科再次將戰(zhàn)略升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

萬科董秘朱旭公開表示，新時代萬科以人民美好生活為中心，圍繞城鄉(xiāng)發(fā)展和居民消費(fèi)升級兩條主線布局業(yè)務(wù)，有自住住宅、租賃住宅、物業(yè)服務(wù)、物流倉儲和商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營等主業(yè)，還進(jìn)入了冰雪、度假、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。

郁亮希望“萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”

不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在目前房企展開的跨界并購中，其他產(chǎn)業(yè)的份額仍舊很小，盈利能力較弱，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)依然是房企發(fā)展的重中之重，新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率遲遲無法顯露。

以萬科為例，其2018年中報顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占集團(tuán)比重達(dá)到95%，較上年同期小幅上升近1個百分點(diǎn)；營業(yè)利潤方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比高達(dá)96%，較上年同期上升4個百分點(diǎn)。

于保利而言，更名同樣并非拋棄房地產(chǎn)，從業(yè)績上看，“去地產(chǎn)”也不現(xiàn)實(shí)，保利2018年中報顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)占比保持在90%以上。

傅小君在第八中國價值地產(chǎn)年會現(xiàn)場指出：“從做生意的角度看，盈利和存活是一個不能回避的邏輯，也不是燒錢的方式做的。每個行業(yè)不同，要和房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別開來，而不是用同樣的模式思考。”

此外，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌也提醒稱，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下很難預(yù)測市場走向，但房地產(chǎn)企業(yè)要清楚自己的實(shí)力和能力，不能盲目地跟著別人做。選擇何種產(chǎn)業(yè)要算好賬，前期投入一定大于產(chǎn)出，這對小企業(yè)或負(fù)債很高的企業(yè)來說是極大的挑戰(zhàn)，所以企業(yè)要將自己的優(yōu)勢發(fā)揮到極致。