每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 趙云    

本來只是企業(yè)的內(nèi)部會(huì)議，卻在行業(yè)內(nèi)掀起巨大波瀾，只因?yàn)槿齻€(gè)字——“活下去”。

9月28日~29日，萬科在深圳大梅沙總部召開2018秋季例會(huì)。網(wǎng)絡(luò)上流傳的多張現(xiàn)場(chǎng)圖片顯示，會(huì)議所用PPT為鮮紅的背景配以三個(gè)大字“活下去”，由此引發(fā)輿論熱議。

圖片來源：新浪微博 新浪財(cái)經(jīng)

在嚴(yán)調(diào)控去杠桿的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵，任何一絲悲觀情緒都可能蔓延。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展關(guān)頭，這是業(yè)界共識(shí)。融資的收緊疊加調(diào)控的趨嚴(yán)，一些中小房企出現(xiàn)債務(wù)違約，部分前期過熱的城市出現(xiàn)回調(diào)，都讓這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者感受到了一絲寒意。

萬科對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)向來敏感，2008年，正是萬科首先按照市場(chǎng)邏輯全線調(diào)價(jià)；2012年，也是萬科率先提出行業(yè)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”；這一次喊話“活下去”，會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的又一次轉(zhuǎn)折嗎？

萬科的憂思

一位接近萬科的人士告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，這次例會(huì)強(qiáng)調(diào)的是“收斂”、“聚焦”，與9月南方區(qū)域例會(huì)上所談到的內(nèi)容沒有太大區(qū)別。萬科向來有憂患意識(shí)，這一次也是對(duì)內(nèi)強(qiáng)調(diào)要保持危機(jī)感。

在9月萬科南方區(qū)域例會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮指出，盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來了。

郁亮當(dāng)時(shí)提出：

之前我們對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)一直很有信心，但現(xiàn)在看來并非如此，因?yàn)槲覀冎写蠖鄶?shù)人沒有經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控，很多人對(duì)最基本的市場(chǎng)信號(hào)沒有反應(yīng)。在政策調(diào)控后，我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動(dòng)作根本沒有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，因此四個(gè)區(qū)域需要對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。

圖片來源：視覺中國

郁亮定下的目標(biāo)是，2018年堅(jiān)決完成6300億元年度回款。而目前6300億元回款完成僅不到一半，今年任務(wù)還很艱巨。萬科今年上半年的回款率表現(xiàn)的確有提升空間：即時(shí)回款率64.8%，而中國海外發(fā)展（00688.HK）的數(shù)據(jù)則是89%。

郁亮說，萬科要收斂和聚焦，這是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的最好方法。“只有收斂和聚焦，我們才能應(yīng)對(duì)正在發(fā)生的轉(zhuǎn)折；沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”

對(duì)于萬科的開發(fā)業(yè)務(wù)而言，或許還沒有到最壞的時(shí)候。截至2018年6月底，萬科持有的貨幣資金為1595.5億元，且萬科今年拿地的步伐仍然相當(dāng)堅(jiān)決：克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，今年首8個(gè)月，萬科斥資1067億元拿地，僅次于碧桂園；而就在昨日，深高速還披露了萬科增資29億元，介入梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目的投資、開發(fā)和經(jīng)營。

行業(yè)的大勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)告別了高速發(fā)展的時(shí)代，這是行業(yè)共識(shí)。事實(shí)上，不僅僅是萬科對(duì)行業(yè)發(fā)出憂思，碧桂園、恒大等企業(yè)也有所動(dòng)作。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）曾報(bào)道，近日，碧桂園各區(qū)域?qū)?huì)對(duì)部分去化不佳、未達(dá)正負(fù)零的項(xiàng)目減少開工。在此之前，碧桂園就明確提出調(diào)整發(fā)展策略，控制發(fā)展速度。通過減少非操盤項(xiàng)目，提高良性權(quán)益占比，同時(shí)在拿地方面將更加慎重，聚焦現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營。

恒大則吹響了降價(jià)打折的號(hào)角。據(jù)媒體報(bào)道，自8月30日至10月8日，恒大針對(duì)旗下280個(gè)城市646個(gè)樓盤推出了特惠活動(dòng)，全國住宅樓盤全部8.9折、全國商鋪6折起。首付款可以分期，最低首付僅需5%。

“為了回款，為了現(xiàn)金流，適當(dāng)降價(jià)并不是壞事，畢竟只有賣房子的錢是不需要利息的。”一名房企策略分析師告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者。

圖片來源：視覺中國

大環(huán)境的確在變，但站在理性的角度，我們應(yīng)該如何去看待這個(gè)時(shí)代？每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪了多名大型房企、中型房企的投資崗和營銷崗人士，比較折中的意見是，這個(gè)行業(yè)還能活下去，而且對(duì)于大型房企，“這或許還是最好的時(shí)代”。

“它們還是能夠借到錢，而且一些大型房企仍在逆周期拿地。”一名中型房企投資崗人士指出。

可以觀察到的是，2018年8月，華潤置地在南昌、廣州、東莞、肇慶、沈陽、青島、上海、阜陽、惠州、哈爾濱、南寧及泰安等地收購了15幅地塊，總樓面面積約427.29萬平方米。集團(tuán)就相關(guān)土地收購應(yīng)付的權(quán)益土地出讓金約為人民幣155.12億元，這家長期徘徊在十名左右的房企正在重金攬地。

而事實(shí)上，也不僅僅是華潤一家，今年龍頭房企除了萬科、碧桂園，保利、中海還有龍湖等，拿地的步伐也十分迅猛。

再回到萬科的角度去審視這個(gè)行業(yè)——2018年萬科中期業(yè)績推介會(huì)上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在回答每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者提問時(shí)指出，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒有完成，這個(gè)行業(yè)的空間還有，容量仍然很大，“我們?cè)谝率匙⌒谢虺鞘兄嘘P(guān)于空間、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的各種服務(wù)的需求還是非常大，所以我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)、對(duì)我們自己的業(yè)務(wù)前景還是有基本信心”。

疊加萬科的投資動(dòng)作，我們不難看出，萬科對(duì)這個(gè)行業(yè)的預(yù)判——行業(yè)處于調(diào)整期，但還能有所作為。“未來市場(chǎng)有可能不會(huì)増長，總體市場(chǎng)規(guī)模仍然很大，靠什么讓消費(fèi)者選擇你？要靠性價(jià)比、產(chǎn)品和服務(wù)的能力。”這是郁亮在那場(chǎng)南方例會(huì)上所談到的一個(gè)方面，只不過都被選擇性忽略了。