每經(jīng)記者 王佳飛 攝影報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“限競房真的不愁賣嗎？”

背負(fù)著平抑房價、拯救剛需的使命，但第一波開盤之后，大家才發(fā)現(xiàn)限競房市場并不如之前想象得那么樂觀。

兩天前，北京國土資源局掛出三幅地塊，總價約89億元。其中，石景山1612-806、813地塊商品住房銷售均價不超過58802元/平方米，且最高銷售單價不得超過61742元/平方米；二崔各莊鄉(xiāng)兩塊地商品住房銷售均價不超過78148元/平方米，且最高銷售單價不得超過82055元/平方米。也就是說，這三宗地塊又會給北京帶來一批限競房。

由于被限制了銷售額的天花板，為了提高利潤，開發(fā)商需要重新推演價格、產(chǎn)品與市場需求間的關(guān)系，在產(chǎn)品減配、豪宅化突圍、配套加權(quán)等方面做出選擇。

政策掣肘

早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎(chǔ)上，競爭土地價格。但在出讓了房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號地塊后，這種方式一度絕跡。

到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規(guī)模住房供應(yīng)，并被冠以“限競房”稱謂。一些土地在出讓時規(guī)定了“7090”政策，即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

北京市通過招拍掛方式進(jìn)行的土地供應(yīng)日益趨緊，通過供應(yīng)限價地的手段產(chǎn)生限競房來平抑房價成為了北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個主要方面，市場似乎都在期待限競房成為攪動北京樓市的一條鯰魚。

長線銷售

入市之初，由于明顯低于市場均價，限競房一度受到了市場追捧。

今年6月9日，北京市第一個限競房項目瀛海府開盤（由中海、保利、金地聯(lián)合開發(fā)），均價52449元/平方米，主力戶型為88平方米3居，當(dāng)天上午就被認(rèn)購?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來選房，搶到就和中獎一樣。

但隨著限競房項目的不斷開盤，這種火熱的局面沒有持續(xù)太久。

8月19日，被部分媒體戲稱為“京樓最神秘的限競房”電建·洺悅苑開盤，均價約60000元，總計348套房源，但開盤之前沒有任何宣傳，臨開盤前一天才發(fā)布相關(guān)信息，并強制搭售地庫倉儲條款。由于媒體的曝光，電建·洺悅苑方面取消了這一霸王條款，但該項目依舊沒有出現(xiàn)想象中火爆。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在8月27日，距開盤8天之后到達(dá)售樓處詢問，銷售人員熱情地介紹樓盤情況，稱“還是能夠挑一挑的。”此后的9月14日，記者再次詢問，銷售人員仍向記者表示還有余量。直到開盤一個月后的今天，該名銷售仍不停地在朋友圈刷著電建·洺悅苑的廣告，賣力吆喝。

電建·洺悅苑銷售人員朋友圈

位于大興區(qū)瀛吉街的萬和斐麗限競房，7月1日已經(jīng)開盤，《每日經(jīng)濟新聞》記者9月16日以購房者身份探訪了售樓處，銷售人員向記者表示：“我們這里的樓盤均價是5萬元左右，周圍樓盤均價約7萬元，而且還都是130平方米以上的戶型。質(zhì)量方面你不用擔(dān)心，我們遠(yuǎn)洋是最注重品牌聲譽的。”

當(dāng)記者詢問樓盤銷售情況時，該銷售有些遮掩，說：“具體的銷售數(shù)據(jù)我不掌握，但現(xiàn)在一些主力房源還都能買得到。”而此時距項目開盤已經(jīng)超過兩個月。

北京的限競房銷售遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期般火爆。

抱團求生

當(dāng)?shù)貎r、房價、配建規(guī)模都被限定后，商品房項目的利潤變得十分有限，加上限競房的面積也被限制，開發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小。也正因此，岀于對限競房土地、現(xiàn)金流、自持等市場因素的把控，一些房企紛紛選擇抱團取暖。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，一些限競房的均價已經(jīng)進(jìn)入了豪宅價格標(biāo)段，甚至超過10萬元。如果在產(chǎn)品上做減法，造成品質(zhì)上的倒退，開發(fā)商又靠什么來贏得高端改善客群？

就目前已上市或即將上市的限競房項目來說，大多數(shù)都有幾家聯(lián)合開發(fā)的身影。比如，祥云賦由中糧、旭輝、天恒、恒基共同開發(fā)；佑安府由世茂、國瑞、金茂三家聯(lián)手；上文提及的萬和斐麗也是由遠(yuǎn)洋、世茂、首創(chuàng)三家聯(lián)合開發(fā)。旭輝北京銷售總監(jiān)常天旗就向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“祥云賦匯集了我們幾家公司所長。”

限競初衷

在記者探訪的限競房項目中，絕大部分都由兩部分組成：高層住宅+別墅。承載大多數(shù)購房者的高層住宅一般都被分配在整個項目的邊邊角角，而項目核心的廣大區(qū)域則是被低矮的別墅所占據(jù)。一些土地在出讓時規(guī)定了“7090”的政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上，這種小塊土地建高層，大塊土地建別墅的操作方法似乎很巧妙地規(guī)避了這個政策規(guī)定。但是，動輒上千萬的別墅房價顯然不是一般剛需客所能承受的，這樣一來，該塊土地的保障屬性就大打折扣。

針對佑安府內(nèi)的別墅，銷售人員向記者說：“我們當(dāng)然希望賣別墅啊，建筑成本和獲客成本相對低一些，一次性會有較大金額回款，比做高層容易把控。”

萬和斐麗也規(guī)劃了一大片別墅，銷售人員對擔(dān)心高層建筑質(zhì)量的記者說：“當(dāng)然，畢竟是限競房，質(zhì)量上可能會有點小瑕疵，但都是能達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的。”

供應(yīng)的有限直接限制了區(qū)域內(nèi)客戶的升級再選擇，在中央別墅區(qū)這個足夠成熟的板塊，祥云賦所看重的，更多的是規(guī)劃中的改善型客群。

9月29日，北京市規(guī)劃國土委公布擬于近期掛牌出讓的宗地信息，共17宗住宅用地，總建筑規(guī)劃面積約205萬平方米。其中，13宗地塊為限房價地塊，3宗為共有產(chǎn)權(quán)房地塊。北京土地出讓方式已全面轉(zhuǎn)入“限房價、競地價”，近期限競房的供應(yīng)量明顯提升，如今已成為新房市場的供應(yīng)主體。未來很長一段時間內(nèi)，限競房還會是北京房地產(chǎn)供應(yīng)的主要形式。

限競房對于平抑房價的確起到了降低預(yù)期的作用，在北京大興龐各莊的一處房地產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者說：“龐各莊這一帶的二手房交易近幾個月價格有所下降，是因為附近的限競房中海云筑要上市了，大家都在觀望。”