每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

這個(gè)長(zhǎng)假的上海樓市，顯得有點(diǎn)兒“啞火”。

據(jù)中原研究院統(tǒng)計(jì)，10月1日～10月7日，上海新建商品住宅成交面積5.6萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅達(dá)68.8%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一線城市的黃金周，樓市含金量并不高，即使各大地產(chǎn)商拋出優(yōu)惠橄欖枝，但難掩市場(chǎng)逐漸高位回落的趨勢(shì)。

國(guó)慶成交量為去年同期3.7倍 購(gòu)房者觀望情緒加重

實(shí)際上，這個(gè)國(guó)慶，水準(zhǔn)比去年高。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月1日～7日，上海樓市成交472套房源，為去年同期的3.7倍。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這是由于去年黃金周前的8、9月恰逢供應(yīng)低谷期（總新增供應(yīng)量?jī)H3000余套），今年下半年的這一輪供應(yīng)回升，使得8、9兩月合計(jì)新增供應(yīng)量能夠沖上1.78萬(wàn)套，相比之下很有漲勢(shì)。但與2014～2016年上海樓市同期水平相比，今年國(guó)慶期間的成交量則有明顯差距。

例如往年的成交主力區(qū)域青浦、奉賢等，國(guó)慶期間交易量都不到9000平方米，原南匯區(qū)同期成交才2100平方米，同比下滑幅度較為明顯。

另外，今年上半年的熱門區(qū)域——前灘，下半年項(xiàng)目陸續(xù)投放后，雖有人關(guān)注，卻已不再像上半年一樣火熱，排隊(duì)認(rèn)籌的現(xiàn)象早已不再。

成交前十榜單上，有2個(gè)項(xiàng)目位于前灘，均價(jià)都在8.3萬(wàn)元/平方米左右，成交量約8000平方米。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦就直言，市場(chǎng)各方預(yù)期并沒(méi)有好轉(zhuǎn)，這一交易量并不會(huì)帶起購(gòu)買欲。相反，各城市相繼出現(xiàn)大幅打折樓盤(pán)，加重了購(gòu)房者的觀望情緒。樓市去化壓力會(huì)越來(lái)越明顯，樓盤(pán)的降價(jià)壓力也會(huì)越來(lái)越大。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

去化與資金壓力疊加 第四季度或集中松價(jià)

市場(chǎng)繼續(xù)降溫的主要信號(hào)之一，就是降價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年國(guó)慶假期，從上海到杭州、合肥、上饒等各級(jí)城市，都有樓盤(pán)大幅優(yōu)惠降價(jià)的情況，這一現(xiàn)象預(yù)計(jì)將在10月繼續(xù)傳導(dǎo)，拉開(kāi)樓市打折促銷的序幕。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就直言，未來(lái)房企以價(jià)換量將大面積推開(kāi)，第三季度房企降價(jià)的數(shù)量已經(jīng)開(kāi)始不斷增多，在50余個(gè)重點(diǎn)城市中已經(jīng)有10余個(gè)品牌房企在打折促銷，預(yù)計(jì)第四季度房企降價(jià)將在更多城市和項(xiàng)目上演，開(kāi)啟打折的“井噴季”。

正處在輿論風(fēng)口的上海浦東惠南鎮(zhèn)碧桂園某項(xiàng)目，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國(guó)慶許多在售項(xiàng)目都在搞活動(dòng)，由于惠南鎮(zhèn)項(xiàng)目位置較偏，所以公司拿出30套房源做特價(jià)。

“這批特價(jià)房大概優(yōu)惠了30萬(wàn)元/套左右，完全不是網(wǎng)傳的‘開(kāi)發(fā)商降價(jià)100萬(wàn)’。銷售節(jié)點(diǎn)每個(gè)月都會(huì)有指標(biāo)，金九銀十這種節(jié)點(diǎn)肯定要搞一些特價(jià)活動(dòng)，幫助項(xiàng)目宣傳，沖一沖全年業(yè)績(jī)和年終獎(jiǎng)。”上述人士表示。

該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前市場(chǎng)行情下做的價(jià)格調(diào)整，任何開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的把控遠(yuǎn)沒(méi)有政策來(lái)得嚴(yán)格，并不是所有項(xiàng)目都會(huì)降價(jià)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，領(lǐng)導(dǎo)要層層把關(guān)，根據(jù)蓄客量、項(xiàng)目成本調(diào)整價(jià)格。

實(shí)際上，這一輪降價(jià)潮也折射出開(kāi)發(fā)商的尷尬處境。

一方面，張波告訴記者，第四季度房企的資金壓力依然較大。首先，此次降準(zhǔn)對(duì)于房企融資的利好有限，資金很難直接進(jìn)入開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，高融資成本的問(wèn)題依然沒(méi)有緩解，仍是擺在房企面前的大難題。

“目前購(gòu)房者和房企對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)趨于一致，所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，與其等到后來(lái)降價(jià)，還不如一步到位爭(zhēng)取‘提前收割’，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)降價(jià)來(lái)快速去化、刺激現(xiàn)金流，這也是開(kāi)發(fā)商不得不做出的選擇。”張波認(rèn)為。

更何況，“前三季度上海樓市幾乎沒(méi)有作為”。上海鏈家市場(chǎng)分析師趙葆根告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商在上海，基本上全年的銷售壓力都落在了10月。而10月第一周就是長(zhǎng)假，逢假期又常常成交回落，樓市去化壓力怎能不大？開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力如何不增？