2017年6月，燕郊全面限購，住宅交易開始轉(zhuǎn)冷。

截至目前，二手房?jī)r(jià)格相比最高點(diǎn)普遍腰斬。不少樓盤從最高點(diǎn)3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平，縮水超6成。不少小戶型二手房掛牌價(jià)為1萬元/平米，仍然無人問津。

售樓處冷冷清清

10月9日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了位于燕郊燕靈路口附近著名的“售樓處一條街”。

作為從北京進(jìn)入燕郊的第一站，這里匯集了燕郊絕大多數(shù)的售樓處和房地產(chǎn)中介。但由于大型、知名開發(fā)商基本沒有入駐燕郊，琳瑯滿目的售樓處，被清一色的本土開發(fā)商包攬。偶爾看到萬達(dá)、孔雀城等身影，出售的也并非燕郊本地項(xiàng)目。

從走訪情況看，售樓處整體冷清，不少門店推門進(jìn)去只有保安。“銷售都不在，今天也不一定來。他們沒有底薪，賣了房賺提成，不用一定來店里。”保安向記者解釋。

而部分中介門店當(dāng)天門庭若市。

“也不知道為什么，國(guó)慶節(jié)后這幾天，看房的人突然變多了。”某中介工作人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“但是看的多，買的少。”

“您有資質(zhì)嗎？如果沒有，只能選擇買公寓和商住。住宅就沒必要看了。”中介人員逐一強(qiáng)調(diào)。多數(shù)看房人來自北京，聽到這個(gè)消息后，開始了解當(dāng)?shù)毓ⅰ?ldquo;燕郊的公寓和商住不限購，40年產(chǎn)權(quán)為主，也有部分項(xiàng)目是70年產(chǎn)權(quán)。公寓價(jià)格一直在漲。”中介人員表示。

也有部分看房者堅(jiān)持看住宅。

“我們只看住宅。雖然沒有資質(zhì)，但我們可以讓當(dāng)?shù)嘏笥褞兔I，代持房產(chǎn)。”一對(duì)情侶模樣的人答道。

“有資質(zhì)家庭也只能持有兩套，他符合條件嗎？”

“符合條件。”

得到肯定的回復(fù)后，中介開始幫忙找房、帶看。

與北京騎著摩托車到處帶看不同，這里的售樓處和中介都需要有特定班車，或者搭乘看房者的自駕車。“新樓盤離這里很遠(yuǎn)，開車要半小時(shí)。”他們表示，“以前，售樓處所在地是進(jìn)京的唯一入口，附近樓盤賣的好。以后隨著京平高速、徐尹路潮白河大橋通車，北邊會(huì)逐步發(fā)展起來。以前北邊太荒涼了。”

房?jī)r(jià)跌幅超過60%

記者在售樓處和中介走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤與最高點(diǎn)相比跌幅巨大。以燕郊當(dāng)?shù)卮笮蜆潜P天洋城為例，最高價(jià)曾達(dá)到3.5萬/平米，目前報(bào)價(jià)1.5萬/平米，跌幅超過60%。部分小戶型房源甚至跌至1萬/平米。

“現(xiàn)在找單價(jià)1.5萬左右的房子非常容易。找高于2萬的反而很困難。”當(dāng)?shù)刂薪榻榻B。“燕郊與北京不同，北京的房子是‘小戶型單價(jià)高，總價(jià)低；大戶型單價(jià)低，總價(jià)高’。燕郊大戶型比較貴，以剛需換房為主。”

記者根據(jù)中介介紹，找到兩個(gè)所謂“燕郊高端項(xiàng)目”的成交記錄發(fā)現(xiàn)，大戶型成交均價(jià)在2.5萬/平米，比小戶型反而高出8000元/平米。

此外，記者觀察到，不少房源掛牌記錄超過10條。限購以來，一路下調(diào)心理預(yù)期，仍然賣不出去。以目前銷售極為火爆的首爾甜城為例，某二手房掛牌房源顯示，2016年以來，業(yè)主共委托8次，無一成交，目前該業(yè)主選擇繼續(xù)下調(diào)總價(jià)10%。

除房?jī)r(jià)外，目前，環(huán)京房市還有很多“怪相”。

1 仍在宣傳買房落戶

記者走訪發(fā)現(xiàn)，位于“售樓一條街”第一家的某公寓售樓處火爆異常，與其他售樓處的凋敝蕭條形成鮮明對(duì)比。該售樓處門口赫然印著“限價(jià)房出售，單價(jià)不超過1.4萬元/平米”。記者走進(jìn)后，銷售人員介紹，“買房可以落戶。我的客戶正在辦理。”

據(jù)銷售人員介紹，項(xiàng)目不限購，是公寓類住宅，70年產(chǎn)權(quán)，與住宅沒有區(qū)別。還可以落戶，房源很充足。

接著，銷售人員又向記者展示了落戶好處。記者問及，是否會(huì)簽訂落戶協(xié)議。銷售人員稱，沒有協(xié)議，但肯定有戶口。

2 全款預(yù)售

此外，部分項(xiàng)目對(duì)外宣傳，沒有資質(zhì)也可以買住宅。開發(fā)商拿到預(yù)售證，購房者全款交付，同時(shí)開始補(bǔ)交社保納稅證明。等到補(bǔ)交完畢后，房子也建成了，就可以過戶。

“這種模式風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也很多”，銷售人員坦陳，“第一，如果開發(fā)商中間跑路，交付的全款可能就打水漂，因?yàn)闃I(yè)主本身也是違規(guī)操作。第二，政策可能隨時(shí)會(huì)變，等到資質(zhì)夠了，新政策下可能也買不了，退款是沒有利息的。”

“選擇大的開發(fā)商可以規(guī)避第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。”銷售人員開始引導(dǎo)，“燕郊沒有，但是大廠和香河都有。燕郊有代售點(diǎn)。”

記者隨后采訪了香河某知名大型樓盤業(yè)主。她坦陳，所在小區(qū)已經(jīng)從最高點(diǎn)的3.3萬元/平米，跌到1.5萬元/平米。開發(fā)商全款預(yù)售給沒有資質(zhì)的購房者的現(xiàn)象很普遍。

“大家都不相信還會(huì)跌，開發(fā)商說拿地都不止這個(gè)價(jià)。”該業(yè)主表示。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，香河地區(qū)2018年1-9月份成交土地均價(jià)不足2500元/平米。

此外，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，香河地區(qū)2018年1-9月份住宅僅成交949套，公寓成交4818套，辦公成交3838套。住宅交易量大幅縮減。

對(duì)于環(huán)京樓市，業(yè)內(nèi)專家是這樣看的——

易居研究院首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，燕郊地區(qū)價(jià)格大幅下滑，市場(chǎng)需求不足是主要原因。2017年6月限購以來，符合資質(zhì)的購房者大幅減少，導(dǎo)致住宅交易疲軟。公寓項(xiàng)目雖然不限購，但本身屬于非主流產(chǎn)品。目前價(jià)格沒有走低，只是因?yàn)榭梢员荛_限購?；臼峭獾赝顿Y者在買賣，支撐價(jià)格和交易數(shù)量。嚴(yán)格說此類產(chǎn)品投資價(jià)值不大。本身燕郊二手房項(xiàng)目比較多，也會(huì)影響此類公寓項(xiàng)目的投資價(jià)值。

針對(duì)環(huán)京樓市部分亂象，嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多操作嚴(yán)格來說是違規(guī)的做法。當(dāng)然對(duì)于此類市場(chǎng)來說未來也需要有政策上的調(diào)整，即與其看到這么多違規(guī)的交易，不如適當(dāng)放寬部分購房政策。否則很多扭扭捏捏的交易，掩藏著很多違約風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)未來走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，北三縣未來和副中心接軌的概率增加，城市規(guī)劃較好，還是有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英則表示，此前燕郊住宅市場(chǎng)炒作現(xiàn)象較為嚴(yán)重，價(jià)格上漲較快，但房?jī)r(jià)并沒有產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)作為支撐。同時(shí)市場(chǎng)過度依賴北京。一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，燕郊市場(chǎng)需求急劇下降，到目前調(diào)控也一直沒有放松，市場(chǎng)需求越來越弱。北三縣依托于北京發(fā)展，隨著京津冀一體化深入，北三縣面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。但由于北三縣距離北京較遠(yuǎn)，因此房?jī)r(jià)不能和北京相比。同時(shí)，環(huán)京房?jī)r(jià)雖然下跌，但絕對(duì)價(jià)格仍不低，未來再度大幅上漲的概率不大。