最近，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）與西安市房管局保障處的A先生有一番交流。

半個月前，西安市發(fā)布該《西安市深化住房供給側結構性改革方案》（以下簡稱《方案》），其中明確提出，40%土地建公租房和共有產(chǎn)權房。

很多網(wǎng)友對此的疑問是，如果未來只有60%土地供給商品房市場，會不會抬高地價，造成商品房價格進一步上升的可能？

公眾的討論一直未曾停歇。

在本文中，粉巷君將詳細呈現(xiàn)房管局的政策初衷及未來預期。

如，在A先生看來，恰恰與公眾疑惑相反，這次改革的最大亮點在于，西安從供給側出發(fā)，主動舍棄部分土地出讓金，增加保障房供應，用“真金白銀”控房價……

住房問題歸根結底是供需矛盾

西安市發(fā)布《方案》后，類似對話，幾乎每天都可以在西安市房管局保障中心聽到。

群眾：什么時間可以購買？

A先生：咱這個政策是9月14號才發(fā)布的，政策發(fā)布后，國土、規(guī)劃包括各開發(fā)區(qū)才能按這個政策進行選址、規(guī)劃、建設，目前我們選了很多地塊，才開始要招拍掛，但建設有個周期，所以資格審核會相對延后，不可能房子建之前就進行資格審核。

群眾：前段時間看有人發(fā)朋友圈，我又在網(wǎng)上找了找，我也在想是不是還買不成。

A先生：不會讓你等太久，因為現(xiàn)在土地都是凈土地出讓，達到七通一平的土地，開工后很快就能達到預售條件，撐死一年。

群眾：怎么理解共有產(chǎn)權？

A先生：你一次性買商品房比較困難，這就好比政府給你配資。

群眾：可以按揭嗎？

A先生：當然可以按揭。

在A先生看來，這種現(xiàn)象充分反映了群眾對保障性住房的需求。

“因為當前房價上漲，房地產(chǎn)熱還沒有完全消除。特別是現(xiàn)在住房結構和供需都存在一些失衡現(xiàn)象。我們長期以來一直是一種需求端的行政調(diào)控，但房產(chǎn)市場是一個供需兩側，需要同時發(fā)力，才能穩(wěn)定住的市場。這樣的背景下，就需要對整個房地產(chǎn)市場進行一個供給側結構性的調(diào)整。”

此前市場上也有一些惡意炒作現(xiàn)象，但是今年下半年，住建部的重點工作就是打擊惡意炒作。西安房管局搖號平臺的建立，已經(jīng)把絕大部分惡意炒作消滅掉，把虛假的成分和水分也擠得差不多了。

但在A先生看來，目前住房問題，歸根結底是供需矛盾。

“出臺這個文件，在當下是十分有必要的。它建立了一個長效的機制，是持續(xù)性、穩(wěn)定性的。老百姓有預期，知道明年的土地供應，總有40%用于共有產(chǎn)權房和公租房。”

現(xiàn)在地方政府舍棄這么多優(yōu)質(zhì)地塊的土地出讓金，來建保障房，就是用“真金白銀”控房價。

從全國來看，對共有產(chǎn)權房的土地供應量進行固化，西安是第一個。

如果地方政府沒有魄力，沒有壯士斷腕的勇氣的話，還靠行政手段對需求側進行強壓的話，應該說短期內(nèi)有效果，但是長期來看它解決不了住房問題。

“我們的定位還是住有所居。盡量要放大它的居住屬性，壓縮它的投資屬性。”

“雙20%”助推房價上漲？

事實上，“雙20%原則”去年西安市土地管理工作領導小組第一次會議時就已提出，而《方案》則是在此基礎上，考察學習了北京、上海、深圳等城市的經(jīng)驗后，醞釀一年時間提出的。

但此《方案》受到最大的質(zhì)疑也在于“雙20%原則”。

有觀點認為：土地保有量是一定的，如果拿出40%建保障房，商品房用地減少，必然會助推房價進一步上漲。

A先生說，這種說法可以從兩方面解釋。首先，住房問題在供需的平衡上，保證供應量是重要一步。目前商品房總體的供應量是政府通過土地的供應量進行調(diào)控的。

“比如去年供應1萬畝，今年供應1.5萬畝，可能商品住房的供地并沒有減少。”

其次從需求端來說。正因為銷售型保障房在市場上的份額太小，才導致剛需家庭全部涌入了商品房市場。

假設未來總體供應量不變，商品房因為供地減少，供應量縮減，其實需求量也會相應地下降。因為大部分保障房便宜，而且共有產(chǎn)權房的品質(zhì)一定不低于商品房，在選址配套上，甚至要超過商品房。

而“雙20%原則”也經(jīng)過相關測算，按照收入人群劃分以及住建部對低收入家庭保障房的覆蓋面進行確定。

A先生表示，從16年底開始，能明顯感覺到西安的保障性住房數(shù)量，已經(jīng)不能滿足需求。“以前經(jīng)適房小戶型搖號以后還有剩余，后來每次搖號的中簽率相對來說就比較低了。”

此外，公租房輪候庫（排隊人群）越來越大，也說明市場對保障房的需求在逐漸提升。

興建保障性住房，一方面解決了低收入群體的住房問題，另一方面也是市場的穩(wěn)壓器。中低收入或剛需家庭的住房問題解決了，那么整個市場也就自然不會過熱，形成良性發(fā)展。

資產(chǎn)盤活，實現(xiàn)更大保障覆蓋面

提升保障性住房的品質(zhì)是此次《方案》所著重強調(diào)的一點。

首先，在地段選擇上，未來西安保障性住房會優(yōu)先布局在城市建成區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)客空間、軌道交通沿線等配套完善區(qū)。

此外，戶型建設標準方面，《方案》細則明確規(guī)定，公租房戶均面積75平米左右，最大不超過90平米；共有產(chǎn)權房戶均面積為90平米左右，最大可達到144平米。

“這種戶型它適應性就更強。憑此，一家三口既可以保證自己的生活，也能維持一定生活品質(zhì)。”

A先生說：“對購房者，這是滿滿的誠意。”

同時，西安對于共有產(chǎn)權房，政府與購房者所持產(chǎn)權比例并不固定。在房價較高區(qū)域，政府可增加持有比例，因地制宜，實施精準的片區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控。

《方案》還明確，要成立國有專營機構——西安市安居建設管理集團，承擔公租房、共有產(chǎn)權房住房等政策性住房的投資、籌集、建設、供給和運營管理的工作。

A先生說，目前，全市公租房總量近20萬套、1100萬平方米，絕大多數(shù)由各級政府投資建設，市值近千億。但由于機制問題，大量優(yōu)良資產(chǎn)未能有效盤活。

“目前公租房租金僅夠運營維護費用，時間長了以后，維修的費用也會逐年增加。此外，近千億的資產(chǎn)沉淀，沒有發(fā)揮應有作用，新建還要財政不停投入，現(xiàn)在又不能放大財政資金杠桿。”

這次改革，就是要依靠國有政策性住房資產(chǎn)和經(jīng)營收入，成立安居集團，通過資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托基金等方式，盤活存量資產(chǎn)，減輕財政壓力。

“這是一個大的調(diào)整。資產(chǎn)盤活以后，保障的覆蓋面可以進一步擴大。”

A先生說，這次改革從規(guī)劃選址、城市配套、戶型面積、裝修標準等方面，全面提升公租房、共有產(chǎn)權房建設品質(zhì)，就是要讓保障對象“住得進、穩(wěn)得住、有尊嚴。”