房地美（Freddie Mac）周四最新數(shù)據(jù)顯示，其初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至10月11日的美國(guó)平均周度房貸利率再創(chuàng)七年新高，還創(chuàng)下特朗普勝選美國(guó)總統(tǒng)以來(lái)最大漲幅。

美國(guó)30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%，創(chuàng)2011年4月中旬以來(lái)最高，打破了上周4.71%的七年新高紀(jì)錄。這代表房貸利率上漲了19個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)2016年11月17日以來(lái)最大單周漲幅，當(dāng)時(shí)上漲了37個(gè)基點(diǎn)。

年初時(shí)的30年期固定房貸利率平均值為3.95%，不足4%，據(jù)Mortgage News Daily統(tǒng)計(jì)，2016年時(shí)這一利率甚至不到3.5%。本周跳漲，將代表30萬(wàn)美元的30年期房貸每月還款金額攀升至1592美元，較年初的1424美元上漲12%，進(jìn)一步減損了潛在買家的可負(fù)擔(dān)能力。

華爾街見(jiàn)聞曾提到，2018年三季度，全美中位數(shù)房?jī)r(jià)為25萬(wàn)美元，同比上漲6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從2012年一季度觸底以來(lái)，美國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)累漲了76%，同期的平均周薪漲幅僅有17%。這令房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Sam Khater今日在社交媒體上表示：“隨著房?jī)r(jià)走高，美國(guó)借貸購(gòu)房者要喘不過(guò)氣來(lái)了。”

《華爾街日?qǐng)?bào)》評(píng)論稱，30年期固定房貸利率若“破5”，將嚇跑很多住宅買家，加速美國(guó)樓市下行趨勢(shì)，進(jìn)而影響更廣泛的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。目前房貸利率上漲，同時(shí)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)也在漲，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，售房者可能不得不降價(jià)，因?yàn)橘I家在高利率環(huán)境下越來(lái)越買不起房。樓市表現(xiàn)也通常是利率走高如何影響宏觀經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)指標(biāo)。

Khater在近期接受彭博社采訪時(shí)稱，受利率上升影響最大的是年輕人和首次購(gòu)房者，他們傾向于支付更低的首付款，也不能利用已有住房的抵押再融資或出售等紅利。房地美目前支持的房貸中約有45%是首次購(gòu)房者，高于歷史正常水平30%，代表利率上升對(duì)市場(chǎng)的影響大于以往。

而更年輕的買家在心理上更容易受到高利率震撼。Better Mortgage公司創(chuàng)始人兼CEO Vishal Garg對(duì)《華爾街日?qǐng)?bào)》表示，金融危機(jī)后逐漸進(jìn)入社會(huì)的一批年輕人已經(jīng)習(xí)慣了3%或者4%的房貸利率，他們不知道1980年代利率高達(dá)18%，也不記得21世紀(jì)初是5%-7%區(qū)間。

不熟悉更高房貸利率時(shí)代的又何止是年輕買家，一些業(yè)務(wù)倚重于房貸的非銀機(jī)構(gòu)，甚至是其中一些較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，在十年前并不存在。利率走高將扼殺抵押房屋產(chǎn)權(quán)再融資的熱潮，正是這一細(xì)分市場(chǎng)在2008年金融危機(jī)之后幫助抵押貸款行業(yè)紓困。

房貸數(shù)據(jù)與技術(shù)公司Black Knight Inc.統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，如果30年期固定房貸利率達(dá)到5%，有資格獲得再融資并能從中受益的房主將縮減至155萬(wàn)人，較年初數(shù)據(jù)深跌64%，也是2008年以來(lái)最少。

華爾街見(jiàn)聞曾提到，今年以來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)一直不及整體經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)已經(jīng)反映在了股市上。年初至今，以美國(guó)建筑產(chǎn)品和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商股票為投資對(duì)象的安碩美國(guó)住宅建設(shè)ETF（the iShares Home Construction exchange-traded fund）累計(jì)下跌27%；SPDR標(biāo)普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商ETF（the SPDR S&P Homebuilder ETF）同樣處于熊市，跌幅達(dá)21%：

上述兩只ETF基金9月的跌幅均超過(guò)3%。在很大程度上，下跌原因與美國(guó)國(guó)債收益率的急劇攀升緊密相關(guān)。10年期美債收益率最近刷新了七年新高，升至3.252%。

穆迪分析師首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mark Zandi表示：“利率每上升一個(gè)基點(diǎn)都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。過(guò)去一年利率上漲已對(duì)單戶家庭的住房需求造成越來(lái)越大的壓力，尤其是在房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了這么多的情況下。今年初以來(lái)，房屋銷售出現(xiàn)了下滑，許多市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)正在放緩，因此已造成損害。”

數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月成屋銷售連續(xù)六個(gè)月同比回落，8月成屋簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降1.8%，創(chuàng)七個(gè)月降幅最深。美國(guó)6-8月的新屋銷售數(shù)量不佳，7月修正值創(chuàng)一年新低。標(biāo)普/凱斯席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)在7月年化漲幅6%，遜于前值，20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)四個(gè)月同比增速放緩，并刷新2017年8月以來(lái)的11個(gè)月最低。8月新屋房?jī)r(jià)中位值跌至32.02萬(wàn)美元，持平了6月所創(chuàng)的去年2月以來(lái)最低。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun認(rèn)為，由于待售房屋庫(kù)存短缺和房?jī)r(jià)上漲非?？?，許多消費(fèi)者選擇了觀望和等待。佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)和國(guó)際大學(xué)的最新研究稱，目前對(duì)大多數(shù)美國(guó)人來(lái)說(shuō)，租房比購(gòu)買房產(chǎn)更劃算。然而房屋租賃平臺(tái)RentCafe和房產(chǎn)研究及信息服務(wù)平臺(tái)Yardi Matrix的報(bào)告顯示，全美252個(gè)城市中，逾220個(gè)（89%）的房租出現(xiàn)上漲，8月平均租金同比上漲3.1%，創(chuàng)18個(gè)月最大漲幅，并升至創(chuàng)紀(jì)錄的1412美元。

華爾街見(jiàn)聞 杜玉