每經(jīng)記者 袁恩澤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界顫抖不已，此番討論還未塵埃落定，近日全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府已亮相深圳。

而位于珠江口另一邊的中山市，在不到1個月的時間里已準(zhǔn)備出讓10幅現(xiàn)房出售地塊，總起拍價超過48億元。

始于上世紀90年代末轟轟烈烈“房改”潮中的預(yù)售制，是中國房地產(chǎn)市場化改革的基礎(chǔ)性制度設(shè)計之一，其廢立與否的爭論，又一石激起千層浪。

實地探訪現(xiàn)房銷售項目

2016年6月2日，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地（A816-0060地塊），這也是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊，一經(jīng)上市即引起市場關(guān)注。按照要求，該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物不能進行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

彼時，中國電建集團和金茂聯(lián)合以82.9億元的高價拿下，樓面價高達56781元，達到了當(dāng)時周邊二手房如潛龍曼海寧、特發(fā)和平里等掛牌均價，一舉成為龍華最貴的地塊。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，至少要賣到8.5~9萬元才能賺錢。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地探訪發(fā)現(xiàn)，該項目已進入施工收尾階段，住宅樓座已全部封頂脫綠，將進入外墻裝修階段；底層商業(yè)和幼兒園基本建成，目前尚未拆掉綠網(wǎng)。

龍華地塊現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 袁恩澤 攝

記者了解到，目前項目周邊二手房在售房源不少，大多是2010~2016年間落成的次新盤，單價區(qū)間在5.6~7.3萬元之間，其中2013年龍華高價地塊中海錦城，緊鄰著金茂府，9月份的二手房成交均價是6.7萬元。

據(jù)悉，金茂項目預(yù)計2018年年底開放營銷中心，2019年現(xiàn)房入市。這意味著，深圳這座內(nèi)地最先引進商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。

現(xiàn)房銷售試點為什么首選深圳？

商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳，此后在內(nèi)地陸續(xù)開花。

1953年，霍英東率先提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預(yù)售制成為國內(nèi)商品房銷售的主要形式。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來越高。

兩年前，全國首個現(xiàn)房銷售試點項目地塊在深圳拍出時，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲曾表示，商品房取消預(yù)售制代表一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。

而深圳有什么底氣敢于一下子跨越到現(xiàn)房銷售呢?

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，深圳市早已不依賴房地產(chǎn)。按照深圳市GDP來看，現(xiàn)房銷售試點推出的前一年，深圳2015年生產(chǎn)總值17502.99億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值1627.77億元，近十年占比都沒有超過9.3%。

此外，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)、七大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)都輪不上房地產(chǎn)了，雖然房地產(chǎn)業(yè)增加值還比四大金剛的文化產(chǎn)業(yè)高一些，但已被拋棄，增加值甚至還不如批發(fā)和零售業(yè)，也不如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，更比不上新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增加值和近20%的增長率。

也正是從2016年開始，除了深圳之外，部分城市為了抑制持續(xù)上漲的地價，對出讓地塊在一定條件下也提出現(xiàn)房銷售要求。

資料顯示：南京市國土局從2016年8月12日起，在住宅、商住地塊的土拍中，如果競價達到最高限價90%時，地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房銷售。該政策一直到今年7月才以“競自持”的競拍方式予以替代，共執(zhí)行23個月。

杭州則從2017年3月開始要求當(dāng)拍賣土地“溢價率達到50%，必須現(xiàn)房銷售”，不過4個月后該政策即取消。

此前廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，從過去歷史看，預(yù)售制度的確問題非常多。當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。

另一方面，在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等問題屢見不鮮。

取消預(yù)售制影響幾何？

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對房企而言至關(guān)重要。今年以來，幾乎所有的房企都感受到融資渠道的步步收緊，“缺錢”已成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在房地產(chǎn)市場已基本進入存量時代背景下，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。假若“取消商品房預(yù)售制度”真的實施，對于房企的影響是致命的，預(yù)計房企三成以上的資金來源恐將受到影響。

“房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是強調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負債的企業(yè)。從對股市的影響看，房地產(chǎn)股全線下調(diào)體現(xiàn)了資本市場對政策調(diào)控繼續(xù)收緊的擔(dān)憂。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然全面實施取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。

“取消預(yù)售制度的建議是大勢所趨。”歐陽捷認為，但若政策出臺并且實行一刀切的話，會嚴重影響到企業(yè)的現(xiàn)金流，大幅延緩項目建設(shè)進度，大量減少企業(yè)拿地，在融資不暢的背景下，很多房企會出現(xiàn)資金不濟、工程爛尾。如果是循序漸進、新老劃斷，對于大型房企影響不會很大，企業(yè)可以有選擇地調(diào)整拿地節(jié)奏，組織好施工、銷售管理，把控好現(xiàn)金流。