長租公寓又“攤上事兒”了。

上海老牌長租公寓——寓見公寓，近日因拖欠房東租金、疑似現(xiàn)金流吃緊，被債權(quán)方華瑞銀行的一紙告知函公之于眾，迅速引發(fā)市場關(guān)注。要知道，寓見公寓有著諸多光環(huán)，雷軍等明星投資人加持、資產(chǎn)規(guī)模68億、開業(yè)房源逾2萬個(gè)。

據(jù)券商中國記者統(tǒng)計(jì)，今年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓“爆雷”，而問題原因，無一例外，全部都是資金鏈斷裂帶來的運(yùn)營危機(jī)，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率，從2017年底至今，明顯加速。

銀行強(qiáng)勢“懟”長租公寓

10月16日，曾喊出“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”的我愛我家集團(tuán)前副總裁胡景暉在朋友圈爆料稱，長租公寓運(yùn)營商上海寓見公司疑似爆倉，并呼吁相關(guān)部門對全國長租公寓運(yùn)營商展開地毯式排查。

網(wǎng)傳胡景暉朋友圈截圖

長租公寓的債權(quán)人——上海華瑞銀行的一份《關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函》，迅速引發(fā)市場廣泛關(guān)注。10月16日，券商中國記者聯(lián)系華瑞銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人核實(shí)告知函的真實(shí)性，對方表示需核實(shí)，截至發(fā)稿前，對方未予回復(fù)。

記者了解到，上海華瑞銀行自2015年底從金融便民需求出發(fā)，面向租房市場推出“極時(shí)花--租房貸”產(chǎn)品。截至目前，該產(chǎn)品累計(jì)發(fā)放8億元，覆蓋用戶數(shù)超過3萬名。

這份10月15日蓋章發(fā)出的告知函，透露了三大要點(diǎn)：

1、華瑞銀行與寓見公寓運(yùn)營方（寓見資產(chǎn)管理（上海）有限公司）合作，以后者未來的租金收益作抵押（“相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為貸款的還款來源”），向后者發(fā)放了專項(xiàng)貸款，用途是長租公寓房屋裝修；

2、寓見公寓運(yùn)營上有紕漏，遭房東網(wǎng)上投訴拖欠租金，疑似遭遇現(xiàn)金流緊張；

3、華瑞銀行在貸后監(jiān)控上監(jiān)測到風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)勢主動(dòng)出手，“你公司須充分保障上述裝修資產(chǎn)安全，未經(jīng)我行允許，不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)，在相關(guān)貸款結(jié)算前，對于危機(jī)我行信貸資產(chǎn)安全的情形，我行保留訴諸于法律維護(hù)我行權(quán)益的權(quán)利。”

券商中國記者登錄寓見公寓官網(wǎng)、APP安間（寓見公寓的升級品牌）及公眾號平臺(tái)，截至目前均可正常使用；官方客服熱線也無異常。盡管如此，華瑞銀行一紙措辭強(qiáng)烈的告知函仍然讓市場緊張。

68億老牌長租公寓“疑似爆倉”？

除上述文件中提到的拖欠房東租金導(dǎo)致房東換鎖收回房屋的傳聞外，網(wǎng)上關(guān)于寓見公司拖欠租戶押金的消息也屢見不鮮。

房東網(wǎng)上投訴寓見公寓

企查查顯示，自去年底以來，寓見公寓陷入多起糾紛。

9月14日上海市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)披露的《長租公寓中介服務(wù)投訴激增，市場隱患凸顯》中提到，部分中介機(jī)構(gòu)違反押金退還約定，侵害消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)投訴730余件，占52.1%。如300余名消費(fèi)者先后反映寓見資產(chǎn)管理（上海）有限公司未按“15個(gè)工作日”的約定期限退還押金，公司還采取消極方式回應(yīng)消費(fèi)者催促訴求，拖延時(shí)間平均長達(dá)3個(gè)月。

公開資料顯示，寓見是一家總部位于上海的長租公寓運(yùn)營商，成立于2014年3月，最早從分布式公寓起家，隨后與開發(fā)商、政府等進(jìn)行合作，逐漸開始運(yùn)營集中式公寓。與其它相對較早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一樣，采取經(jīng)典的“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”模式，寓見與房東簽下5年的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，然后在合約期內(nèi)按間多次出租給用戶。

寓見官方介紹，“成立4年來管理資產(chǎn)超過300億元，現(xiàn)已布局上海華東，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過2萬個(gè)，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個(gè)項(xiàng)目、30萬套服務(wù)規(guī)模。”寓見公寓CEO程遠(yuǎn)接受媒體采訪時(shí)透露，寓見今年一季度已簽約17個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目，今年已啟動(dòng)3個(gè)類REITs新項(xiàng)目發(fā)行的工作，總資產(chǎn)規(guī)模在68億元左右。

寓見公寓疑似現(xiàn)金流緊張的消息傳出后，數(shù)位長租公寓的從業(yè)人士表示意外：這家老牌長租公寓運(yùn)營商，吸引了不少明星投資人及創(chuàng)投機(jī)構(gòu)。

企查查顯示寓見公寓的股東構(gòu)成中，雷軍旗下順為資本、策源創(chuàng)投赫然在列，該公司稱，曾在一年內(nèi)獲得三次融資，除了前述兩家之外，圈內(nèi)明星機(jī)構(gòu)險(xiǎn)峰長青也有入股。

狂飆的“長租公寓+金融”

事實(shí)上，上述寓見公寓的投資人也頻繁出現(xiàn)在最熱衷長租公寓市場的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)榜單中。

券商中國記者統(tǒng)計(jì)，今年以來，市場排名TOP10的分散式公寓從2012年至今融資25起，累計(jì)融資75億元，這之中，僅僅在2018年至今的融資額已經(jīng)達(dá)到了64億；TOP10的集中式公寓累計(jì)融資約60億元，也有近14億元發(fā)生在2018年，險(xiǎn)峰長青、愉悅資本、華平資本、IDG資本和順為資本均頻繁上榜，今年以來長租公寓運(yùn)營商的融資次數(shù)增加、單筆融資金額增加明顯。

在華瑞銀行與寓見公寓的合作模式中，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英解釋，“長租公寓公司拿未來的租金收益做為資產(chǎn)抵押，進(jìn)而獲取裝修資金。”這也是業(yè)內(nèi)常見的一種融資模式，長租公寓前期建設(shè)及改造投入大、回報(bào)周期長，盈利途徑單一，因此對住房租賃企業(yè)的融資能力要求很高，在業(yè)內(nèi)人士看來，除了向銀行等直接貸款，另外一種被廣泛關(guān)注的發(fā)行REITs產(chǎn)品。

“REITs物業(yè)資產(chǎn)由物業(yè)方投資并持有，同時(shí)引入專業(yè)化機(jī)構(gòu)化運(yùn)營商擔(dān)任運(yùn)營方，進(jìn)行集中化、規(guī)模化運(yùn)營。”深圳中君泰資產(chǎn)管理有限公司董事、總經(jīng)理龔克告訴券商中國記者，長租公寓運(yùn)營方綁定物業(yè)方，利用金融創(chuàng)新工具發(fā)行REITs產(chǎn)品是在商業(yè)邏輯上更理想的模式。今年4月25日，寓見公寓參與的華泰佳越-中南寓見資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲深交所評審?fù)ㄟ^，成為中國首單專業(yè)化機(jī)構(gòu)托管長租公寓類REITs產(chǎn)品，采取的正是這種模式。

中國資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)顯示，該產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模為人民幣3.60億元，其中優(yōu)先A類資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為人民幣1.80億元，信用評級AAA；優(yōu)先B類資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為人民幣1.79億元，信用評級AA+；次級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為人民幣100萬元。產(chǎn)品期限18年。

在此例產(chǎn)品中，中南是原始權(quán)益人，安間（寓見公寓的戰(zhàn)略升級品牌）擔(dān)任資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)及物業(yè)運(yùn)營商的角色；相較于此前單一的運(yùn)營商角色，安間將更多從資管角度考察項(xiàng)目。程遠(yuǎn)介紹，“首先，安間將從買樓階段，甚至土地階段即參與整個(gè)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；其次，對于物業(yè)的改造將更加復(fù)雜，除了內(nèi)部裝修外，還可能涉及建筑物結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、機(jī)電和暖通改造等。”

模式很好，但從當(dāng)前的線索，外界的推斷是，寓見公寓在運(yùn)營過程中出現(xiàn)了難題。

“這一模式最大的挑戰(zhàn)在于公寓運(yùn)營方的運(yùn)營能力。”龔克分析，挑戰(zhàn)主要在兩方面：

一是考驗(yàn)工程能力，長租公寓的裝修區(qū)別于住家戶裝修、需要商業(yè)化運(yùn)營，在消防合規(guī)、成本管控、工期控制、項(xiàng)目管理上，都有嚴(yán)格要求，因此，開發(fā)商出身的工程能力強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)做得比較好；

二是考驗(yàn)運(yùn)營能力，最重要的是招租，能否及時(shí)把房子租出去，控制好空置率，將出租率在最短時(shí)間達(dá)到90%以上的出租率且保持，以確保企業(yè)健康的現(xiàn)金流，很難做到，不止一兩家長租公寓出現(xiàn)這個(gè)問題。

程遠(yuǎn)透露，寓見公寓一般資產(chǎn)項(xiàng)目從簽約合作到最終發(fā)行、至少需要15~16個(gè)月，部分簽約合作項(xiàng)目尚處于土地階段，一般建造期3年，意味著時(shí)間周期將更長。

盲目擴(kuò)張可以休矣

資本狂飆中的長租公寓市場逐漸暴露出問題。

今年9月初，上海市消費(fèi)者保護(hù)協(xié)會(huì)公布的一組數(shù)據(jù)顯示，伴隨著長租公寓的興起，相關(guān)投訴呈現(xiàn)逐年遞增趨勢；2018年至今共計(jì)受理相關(guān)投訴近1400件，同比增長近3倍。投訴主要集中在以下幾大問題：

居住安全存隱患：

部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu)疏于對裝修材料及工程質(zhì)量的把控，比如自如公寓，直接影響居住安全；相關(guān)投訴150余件，占10.7%。

押金退還不守約侵害消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)權(quán)：

如上文提到300余名消費(fèi)者先后反映寓見未按約定期限退還押金且漫長拖延；相關(guān)投訴730余件，占52.1%。

資金征信存風(fēng)險(xiǎn)：

部分長租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者通過與其合作的第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取其資金保障。一旦經(jīng)營不善，極易造成消費(fèi)者面臨個(gè)人資金或征信風(fēng)險(xiǎn)。今年4月，上海歆禺房屋租賃有限公司因資金鏈斷裂，無法向房東繳付房租，導(dǎo)致一些尚處于租房合同期內(nèi)的消費(fèi)者，不僅遭遇房東強(qiáng)制清退，還因租賃合同綁定貸款而面臨個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。該事件引發(fā)160余名消費(fèi)者投訴，公司卻遲遲不予提供合理解決方案。相關(guān)投訴330件，占23.6%。

一些長租工具+金融創(chuàng)新工具，比如“消費(fèi)分期貸款+長租公寓”的模式，被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新，減輕租客一次性押一付三的房租負(fù)擔(dān)、提高長租公寓平臺(tái)用戶體驗(yàn)、幫助消費(fèi)金融平臺(tái)有效獲客。然而，行業(yè)的野蠻生長，“金融+長租公寓”異化，部分長租公寓平臺(tái)瘋狂滾動(dòng)現(xiàn)金流。

今年3月，位于上海的長租公寓運(yùn)營商“愛生活愛公寓”通過租金貸、裝修貸等方式疾馳擴(kuò)張，10個(gè)月的時(shí)間規(guī)模從3000間攀升至12000間，然而由于公寓建設(shè)成本高昂、短期難以回收盈利，加之杠桿率奇高，最后資金鏈斷裂。資料顯示，該公寓負(fù)債金額達(dá)1.3億~1.4億元，波及租客押金達(dá)1500萬~2000萬元。

券商中國記者此前曾統(tǒng)計(jì)，今年以來，已經(jīng)有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家這五家分散式長租公寓出了問題，而問題原因，無一例外，全部都是資金鏈斷裂帶來的運(yùn)營危機(jī)，長租公寓爆雷數(shù)量、頻率，從2017年底至今，明顯加速。

“很多公寓運(yùn)營方過于追求規(guī)模、管理公寓數(shù)，這一思維模式刺激下瘋狂拿地拿房和盲目擴(kuò)張，甚至出現(xiàn)面粉貴過面包，拿房價(jià)格高過房屋租金的現(xiàn)象。”龔克分析，從2015年前后，諸多出身互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的資本跨界進(jìn)入長租公寓市場，帶來了大數(shù)據(jù)思維和規(guī)模擴(kuò)張競賽，但有些卻沒有真正理解地產(chǎn)模式，野蠻生長之后問題暴露。

不過，在他看來，值得正視的是，存量房屋用于長租公寓改造、積極合規(guī)利用金融創(chuàng)新工具，對于讓更多主體參與豐富住房租賃市場體系、改善居民居住條件，有著正面積極意義。

（券商中國 史安都）