每經(jīng)記者 程成 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

作為明發(fā)集團(tuán)在華東地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總面積超過42萬平方米的南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，曾因緊鄰南京南站以及地鐵1號(hào)線、3號(hào)線等概念，在銷售之初曾有過“一鋪難求”的盛況。公開信息顯示，2008年銷售之初，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商住公寓售價(jià)曾接近9000元/平方米，商鋪售價(jià)也在10000元~60000元/平方米。

然而，自2011年開業(yè)以來，位置、交通的利好并未給明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)帶來人流，而其卻因空置率過高、業(yè)態(tài)雜亂而始終飽受詬病。

10月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，有著近3000間鋪面的該商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局混亂、設(shè)施破損嚴(yán)重，除沿街商鋪出租情況尚可外，廣場(chǎng)內(nèi)部的商鋪大多處于空置狀態(tài)，二、三層的部分商鋪更是被個(gè)人中介轉(zhuǎn)做公寓對(duì)外出租，開業(yè)7年的商場(chǎng)已顯“破敗”跡象。

南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部分商鋪大門緊鎖、人跡罕至

商鋪的“外熱”與“內(nèi)冷”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從高鐵南京南站北出口出來，向東步行至明城大道后，再往北步行至繞城路便來到達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，全程花了約十分鐘。而如果選擇乘坐地鐵3號(hào)線的話，到達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)僅需要2、3分鐘，交通十分便利。

以明城大道為間隔，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)由西側(cè)的A、B區(qū)，及東側(cè)的C、D區(qū)組成。西側(cè)的A、B區(qū)面積最大，人流也相對(duì)較多；東側(cè)的C、D區(qū)以明發(fā)國(guó)際大酒店、電子電器市場(chǎng)等業(yè)態(tài)為主，人流相對(duì)較少。

從明城大道拐進(jìn)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的A、B區(qū)，首先映入眼簾的是永輝超市的招牌。作為明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的主力店鋪，永輝超市在此營(yíng)業(yè)已超6年時(shí)間，超市門前的路面上停滿了機(jī)動(dòng)車。

沿著商場(chǎng)外圍的商業(yè)街走過去，各類餐飲店鋪沿街一字排開，因正值午飯時(shí)間，來此就餐的人并不少。除路邊堆放的建筑垃圾略顯雜亂外，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)與其他商場(chǎng)并無太大差別，呈現(xiàn)出一派熱鬧景象。“我這個(gè)商鋪沿著街，人流也比較大，生意還可以。”一家餐飲店店主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

然而進(jìn)入商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部，卻又是另外一番景象。

穿過商場(chǎng)主通道，一座下沉式廣場(chǎng)進(jìn)入記者視線，一艘以水泥制成、近5層樓高的“海盜船”居于廣場(chǎng)內(nèi)的水池中。斑駁的外墻、用木板阻隔的通道，讓廣場(chǎng)內(nèi)的這個(gè)標(biāo)志性建筑褪色不少。

站在下沉式廣場(chǎng)的通道內(nèi)向四周望去，除了一樓的部分商鋪開著門外，負(fù)一樓、二樓、三樓的大部分商鋪都大門緊閉。似乎只有來往穿梭的外賣小哥，在展示著這座巨型商業(yè)廣場(chǎng)的“人氣”。

“緊挨著南京南站還有地鐵1號(hào)線和3號(hào)線。”明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)部一房產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在你看到的商場(chǎng)內(nèi)部的這些商鋪，一樓的位置好一點(diǎn)的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每個(gè)平方米每個(gè)月還要交4塊錢的物業(yè)費(fèi)。”

“反正租金便宜，能干的下去就干，實(shí)在干不下去就搬走。”多位店主向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“商場(chǎng)位置這么好，交通也不差，但人流量就是這么少，這么大的商場(chǎng)生意這么差，可惜嘍！”

不過在廣場(chǎng)內(nèi)部的部分外賣餐飲店主看來，人氣不旺并不影響自家的生意。“我們主要做外賣，這里也就是個(gè)廚房，只要租金便宜，有沒有人氣無所謂。”一餐飲店主對(duì)記者說。

南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)漆面脫落、疏于維護(hù)的標(biāo)志性建筑“海盜船”

部分商鋪轉(zhuǎn)做公寓對(duì)外出租

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)看到，鋪面雖多，但人氣確實(shí)不旺。僅一樓的鋪面就有近620間，而整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的鋪面近3000家。除外賣餐飲店能見到外賣小哥，以及部分物流公司稍有人氣外，其他鋪面大多無人光顧。

在業(yè)態(tài)上，整個(gè)商場(chǎng)也顯得雜亂無章。除了外賣餐飲外，還有賓館、裝修公司、文化公司、培訓(xùn)公司、物流公司、茶葉店、網(wǎng)吧、電子商務(wù)公司、影院，以及各類工作室等。

如果說一樓還能看到來往的行人，那么在商場(chǎng)的二樓卻少見行人。而在三樓、四樓更是“人跡罕至”，只是偶爾能看到開著門的工作室。

記者粗略估計(jì)，一樓的近620間鋪面，開門營(yíng)業(yè)的接近一半，而二樓開門營(yíng)業(yè)的鋪面不到3成，三樓、四樓則更少。

“二樓、三樓確實(shí)不太好租，但是租金和售價(jià)也低啊。”上述房產(chǎn)中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“二樓的租金也就一千（元）出頭，三樓的一些鋪?zhàn)舆€不到一千（元）呢。即使賣的話，二樓、三樓的鋪?zhàn)右粋€(gè)平方大概也就1萬5、6（元）左右，一間鋪?zhàn)硬?0多萬（元），比外面的住宅便宜多了。”

正因?yàn)楦邔拥纳啼亴?duì)外出租不易，才催生了這些商鋪向以居住為主的各類“賓館”轉(zhuǎn)型以謀求出路。

南京明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)二樓、三樓部分商鋪被改為公寓對(duì)外出租

記者在商業(yè)廣場(chǎng)的二樓、三樓走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大大小小的“賓館”“公寓”有近10家之多，此外還有不少個(gè)人中介將商鋪改為公寓向外出租。

記者聯(lián)系了一家個(gè)人租房中介，其帶著記者打開了三樓一間商鋪的房門。記者看到，這間近60平方米的商鋪，被分割成2間房，外面的一間房有20多平方米帶窗戶，里面的一間房有30多平方米沒有窗戶，但都配置有衛(wèi)生間、床、電視等簡(jiǎn)易家具。

“外面這間小的房租1500（元），里面這間大的房租1400（元），每個(gè)月寬帶費(fèi)50（元），電費(fèi)1塊2一度，水3塊9一噸，物業(yè)費(fèi)每個(gè)平方每月4塊。”該中介表示：“如果想要便宜的，我這邊還有小一點(diǎn)的。”

在商場(chǎng)內(nèi)走訪時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)三樓的過道內(nèi)晾曬著不少衣物，有著明顯的居住氛圍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，偌大的廣場(chǎng)內(nèi)，公共設(shè)施也鮮有維護(hù)、修補(bǔ)的跡象：屋頂?shù)袈涞氖喟灞缺冉允?，護(hù)欄上的部分玻璃也已破碎，部分墻面的石材也已破損，處處流露出“破敗”景象。

“商場(chǎng)太大，鋪?zhàn)犹?，開發(fā)商當(dāng)初都是分割著賣鋪?zhàn)樱∫稽c(diǎn)的40多平方米，大一點(diǎn)的60多平方米，也沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和招商。”上述房產(chǎn)中介向記者表示。

在該中介看來，正是因?yàn)樯啼伒纳⑹酆腿狈y(tǒng)一規(guī)劃，才讓整個(gè)商場(chǎng)顯得混亂，隨之而來的是人氣的下滑，以及商場(chǎng)的破敗。“只要你肯出租金，都能從房東那里租到房子，房東才不管你是干餐飲，還是搞培訓(xùn)、做公寓什么的。”該中介表示。

“高層的商鋪要么租給別人開賓館，要么賣給周邊的拆遷戶自住。”上述房產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這個(gè)45平方米的鋪?zhàn)?、7年前買的時(shí)候都快60萬（元）了，現(xiàn)在對(duì)外賣也才65萬（元）。再看看現(xiàn)在住宅漲成什么樣了，當(dāng)初投資這些商鋪的人真是虧死了。”