每經(jīng)記者 程成 魏瓊     每經(jīng)編輯 魏文藝    

2011年1月，剛上市不久的明發(fā)集團(tuán)迎來了高光時刻：1月5日，其以最高限價10億元并配建0.88萬平方米租賃住房的代價，競得北京大興2宗土地，總規(guī)劃建筑面積13.16萬平方米；一天后的1月6日，其又以115%溢價率、3.87億元的代價，競得上海市嘉定區(qū)2宗商辦用地，總規(guī)劃建筑面積12.84萬平方米。

北京和上海的這兩個項目，肩負(fù)著明發(fā)戰(zhàn)略重心向一二線城市轉(zhuǎn)移的重任，并按慣例被命名為“明發(fā)商業(yè)廣場”。拿地7年半后，承載著明發(fā)進(jìn)軍一二線城市夢想的上述項目到底進(jìn)展如何？

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海明發(fā)商業(yè)廣場現(xiàn)場看到，除一棟商住公寓及一棟營銷中心建成并投入使用外，項目其余部分尚被圍擋圍住，而工地現(xiàn)場是大量生銹的鋼管支架，地上雜草長有一米多高，沒有任何施工跡象，項目疑陷入停工狀態(tài)。

疑似停工的上海上明發(fā)商業(yè)廣場C13-3地塊工地內(nèi)雜草叢生  圖片來源：每經(jīng)記者 程成 攝

項目疑似停工超過1年

公開資料顯示，上海明發(fā)商業(yè)廣場位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)遠(yuǎn)香湖公園北側(cè)，西至遠(yuǎn)香湖路、北至高臺路、東至滬宜公路、南至白銀路，由C13-3、C13-6兩宗地塊組成，兩宗地塊被以一條水系分割。土地用途為商辦，在業(yè)態(tài)上，C13-3地塊主要為五星級酒店、商業(yè)綜合體，C13-6地塊主要為甲級寫字樓、可售型商鋪。

對房企而言，一線城市是必爭之地。特別是對商業(yè)地產(chǎn)商而言，能在北京、上海兩座一線城市站穩(wěn)腳跟，既是實力的象征，也是降低風(fēng)險的必然選擇。一線城市的項目也往往會被房企高度重視并打造為標(biāo)桿。

然而10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪上海明發(fā)商業(yè)廣場時，看到的卻是一片荒涼景象。

站在白銀路近滬宜公路向北望去，項目內(nèi)東側(cè)的C13-6地塊已建成并投入使用，而西側(cè)的C13-3地塊還被圍擋圍住。圍擋內(nèi)，兩座塔吊靜靜地矗立著。一座約18層高的建筑與一座4層高的建筑已拔地而起，主體結(jié)構(gòu)疑似封頂。根據(jù)規(guī)劃，該兩座建筑分別是五星級酒店與商業(yè)綜合體。

記者注意到，C13-3地塊內(nèi)建筑雖疑似封頂，但建筑上仍有大量生銹的鋼管支架，而工地內(nèi)既沒有堆放建材物資，也沒有工人生活、生產(chǎn)的跡象，工地內(nèi)的雜草已長有一米多高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢明發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其于2017年6月19日曾發(fā)布的上述項目的進(jìn)展信息顯示，“歷經(jīng)不到10個月”“C13-3地塊主體于6月16日順利完成封頂”“成功達(dá)到銷售節(jié)點”“為C13-3地塊即將到來的盛大開盤打下堅實基礎(chǔ)”。這也意味著，自主體結(jié)構(gòu)封頂，項目疑似停工超過1年。

記者隨后以購房者身份走訪了項目營銷中心。偌大的營銷中心內(nèi)，除一名保安在門口值守外，記者并未見到營銷人員身影。當(dāng)詢問該保安是否有商鋪出售時，其向記者表示：“我不是很清楚，你自己到二樓去找工作人員。”

在營銷中心二樓，記者看到了兩名正在辦公的工作人員。在詢問是否有商鋪出售時，其中一名工作人員向記者搖頭示意，在記者進(jìn)一步向其確認(rèn)時，其亦搖頭示意。

對于項目為何停工，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營銷中心走訪時并未獲得回應(yīng)。隨后，記者多次致電上海明發(fā)商業(yè)廣場，但電話一直無人接聽。

值得注意的是，盡管C13-6地塊內(nèi)規(guī)劃的甲級寫字樓已建成，但早前被明發(fā)以商住公寓形式對外出售。而在2017年上海商住公寓市場整頓期間，明發(fā)因“規(guī)劃驗收后，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛(wèi)等違法建設(shè)行為”被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

上海明發(fā)商業(yè)廣場C13-3地塊工地上塔吊靜立 圖片來源：每經(jīng)記者 程成 攝

招商不順還是資金承壓？

盡管記者并未獲悉項目停擺的真實原因，但在項目周邊走訪時卻發(fā)現(xiàn)一些端倪：區(qū)域商業(yè)供應(yīng)規(guī)模大、項目位置偏僻。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，項目周邊商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大。僅項目西側(cè)2公里左右范圍內(nèi)，就分布著新地國際廣場、嘉域生活中心、臺北風(fēng)情街、寶龍城市廣場等4座商業(yè)設(shè)施，其中僅寶龍城市廣場建筑面積就近20萬平方米。同時，區(qū)域內(nèi)還有眾多沿街社區(qū)型商業(yè)。

此外，明發(fā)商業(yè)廣場的窘境與其尷尬的位置也不無關(guān)系。信息顯示，項目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城與新城不僅有大量的居住人口，還分布著眾多中高端商業(yè)，如老城的東方商廈、新城的萬達(dá)廣場等。明發(fā)商業(yè)廣場雖也處在嘉定新城板塊，但已屬于板塊的外圍區(qū)域，項目東側(cè)為大片尚未開發(fā)的空地。

“明發(fā)一直在招商，但招不進(jìn)來。”項目周邊某房產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“那個位置沒有5、6年時間，很難招到商。”

如果說尷尬的位置、競品過多導(dǎo)致明發(fā)商業(yè)廣場當(dāng)前的停擺，而屢屢傳出的資金壓力，或許是項目停擺的又一因素。

2016年4月明發(fā)集團(tuán)發(fā)布2015年年報，但該年報因多項財務(wù)問題致核數(shù)師無法出具意見，明發(fā)集團(tuán)股票也因此停牌并對上述問題展開調(diào)查至今。2016、2017年，除銷售等數(shù)據(jù)外，明發(fā)集團(tuán)并未公布詳細(xì)的財務(wù)數(shù)據(jù)。其10月3日的公告顯示，目前仍在調(diào)查2015年報中相關(guān)問題。而根據(jù)規(guī)則，如在2019年7月31日前無法達(dá)成復(fù)牌條件，明發(fā)集團(tuán)將可能面臨退市風(fēng)險。

公開信息顯示，2015年至2017年，明發(fā)合約銷售分別為52億元、140億元、125億元，同比增速分別為177%、168%、負(fù)11%；2018年上半年，其合約銷售同比增長57%至96億元，其中僅南京市場就貢獻(xiàn)了41%的合約銷售額。

而在財務(wù)方面，明發(fā)集團(tuán)的表現(xiàn)也難言樂觀。記者查閱明發(fā)集團(tuán)年報獲悉，其歸母凈利潤從2012年的17.65億元降至2015年的0.26億元；2015年期末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅為19.2億元。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，多年來明發(fā)集團(tuán)多次發(fā)行美元債，利率在11%~15%不等。而近一年半以來，為償還債務(wù)，明發(fā)集團(tuán)接連嘗試發(fā)行美元債，且利率不低。2017年5月，其計劃發(fā)行最高2.2億美元2020年到期債券，年利率達(dá)11%，但因該債券未備案登記而被叫停；2018年1月，明發(fā)成功發(fā)行2億美元2019年到期債券，年利率達(dá)11%。

“當(dāng)前房企的融資環(huán)境雖不容樂觀，但年利率11%的美元債，若再考慮匯率因素，這一成本確實不低。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“高息舉債，恰恰說明明發(fā)集團(tuán)在經(jīng)營、債務(wù)方面面臨不小的壓力。”

明發(fā)集團(tuán)2011年年報顯示，上海明發(fā)商業(yè)廣場計劃于2014年12月完工；2015年中報顯示，上述項目計劃于2016年12月完工；2015年年報則顯示，上述項目計劃于2017年12月完工。然而2018年即將結(jié)束，上述項目依然未看到完工跡象。對于項目何時竣工，截至發(fā)稿，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者仍未能從明發(fā)集團(tuán)處獲得回應(yīng)。