每經(jīng)記者 魏瓊 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

16年前的2002年，明發(fā)集團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開啟發(fā)展的新模式，希望以城市商業(yè)運(yùn)營能力占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。明發(fā)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)很高，廈門第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目廈門明發(fā)商業(yè)廣場讓明發(fā)集團(tuán)名聲大噪。而商業(yè)也帶著明發(fā)走出廈門，開始全國化布局。

雖然明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)起點(diǎn)高，但其位于多地的明發(fā)商業(yè)廣場卻因運(yùn)營、管理模式、設(shè)計(jì)等問題飽受垢病。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廈門、南京和上海等地，實(shí)地探訪了明發(fā)集團(tuán)在這些城市開發(fā)的明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營現(xiàn)狀。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場：昔日商業(yè)地標(biāo) 如今變“空城”

夜幕降臨，各類小龍蝦、烤魚大排檔的霓虹燈格外奪目，夾雜著歌聲、叫賣聲，廈門明發(fā)商業(yè)廣場披上了“繁華外衣”，現(xiàn)場車水馬龍，十分熱鬧。

晨光微熹，夜場的人們紛紛離去，明發(fā)商業(yè)廣場徹底陷入安靜，不夜城變?yōu)椤翱粘恰薄?/p>

這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日在廈門明發(fā)商業(yè)廣場現(xiàn)場看到的場景。在“繁華”與“清冷”中的交替中，隱藏著廈門商業(yè)地標(biāo)隕落的真相，浮現(xiàn)出規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理等方面的諸多問題。

記者在現(xiàn)場看到，地下商場眼鏡市場的大部分店鋪已經(jīng)關(guān)門，市場沒有日光燈，灰塵泥土遍地，店鋪殘破。地面一樓的大排檔白天進(jìn)入休整，留守店員正在打掃衛(wèi)生，清洗前一夜留下的油垢。

廈門明發(fā)商業(yè)廣場二樓和三樓的大部分商鋪店門緊鎖，全無人氣。一樓中區(qū)街鋪因遠(yuǎn)離中軸街鋪而經(jīng)營慘淡，走一步兩步就能看到“旺鋪轉(zhuǎn)讓”的白色A4紙張廣告貼在緊鎖的玻璃門上。

明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)，關(guān)閉的店鋪、破舊且停止運(yùn)作的電梯到處都是，鈺淇美甲中心的張老板告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，商場的電梯早在一年前就停止運(yùn)營了，商場人流量逐年減少且顧客多在外圍活動(dòng)，電梯就沒有運(yùn)營的必要了。

地下一樓一家眼鏡店的店員則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，周邊的商鋪基本都關(guān)了，目前這里都是做熟客的，沒有回頭客在這里是做不下去的。據(jù)該店員介紹，目前每月租金6000元，在老顧客光顧下還是能盈利的。

明發(fā)商業(yè)廣場主營的夜市大排檔近兩年也開始不好做了。一店員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，前兩年生意好點(diǎn)，現(xiàn)在競爭大了，做不了那么多業(yè)績了。

起點(diǎn)很高，備受關(guān)注。十年過去，廈門明發(fā)商業(yè)廣場最終在外界灼熱的目光中墮落，經(jīng)歷登高跌重，從明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)名片變成明發(fā)的“傷疤”。

2002年9月，明發(fā)集團(tuán)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，首發(fā)項(xiàng)目便鎖定在廈門蓮坂舊城改造地塊，該地塊曾被廈門地產(chǎn)界視為“風(fēng)向標(biāo)”，被寄予厚望。最終明發(fā)集團(tuán)以7.85億元的價(jià)格擊敗競爭對(duì)手寶龍拿下該項(xiàng)目，刷新廈門最高地價(jià)紀(jì)錄。

彼時(shí)，明發(fā)集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域還是一片空白，明發(fā)商業(yè)廣場在明發(fā)集團(tuán)的商業(yè)模式探索中具有里程碑意義。2003年2月，廈門蓮坂明發(fā)商業(yè)廣場方案敲定，總建筑面積超40萬平方米，目標(biāo)是打造東南沿海規(guī)模最大，集旅游、休閑、娛樂、購物為一體的一站式綜合服務(wù)中心。隨后，明發(fā)商業(yè)廣場成功引進(jìn)了法國家樂福、美國時(shí)代華納等多家世界500強(qiáng)商家進(jìn)駐。

2003年，明發(fā)商業(yè)廣場動(dòng)工建設(shè)，2004年開始預(yù)售，2007年正式開業(yè)同時(shí)轉(zhuǎn)預(yù)售為現(xiàn)售。經(jīng)歷前期一波熱銷后，明發(fā)商業(yè)廣場的業(yè)主和租戶的噩夢(mèng)便開始了：交房延遲，開業(yè)延遲，陷入慘淡經(jīng)營。

隨后，明發(fā)商業(yè)廣場陷入多起糾紛而官司纏身。據(jù)臺(tái)海網(wǎng)（廈門）報(bào)道，與廈門明發(fā)商業(yè)廣場有關(guān)的官司曾多達(dá)上百件，商家、業(yè)主和開發(fā)商之間糾紛不斷，以商家告業(yè)主居多。為解除租賃合同、退換押金和租金止損，曾發(fā)生近百位商家狀告近百位業(yè)主的現(xiàn)象。

從土地競拍到規(guī)劃設(shè)計(jì)再到銷售，明發(fā)商業(yè)廣場一直自帶“光環(huán)”，為何卻最終慘敗并成為商業(yè)地產(chǎn)的反面教材？

上述明發(fā)集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者，項(xiàng)目的失敗存在很多因素，當(dāng)時(shí)明發(fā)商業(yè)地產(chǎn)處于起步階段，一切都在探索，體量太大導(dǎo)致后期運(yùn)營吃力，分割銷售也造成難以統(tǒng)一管理。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)有自己的生命周期，沒有留存戰(zhàn)略空間，在消費(fèi)升級(jí)下會(huì)逐漸被市場淘汰。

據(jù)了解，廈門明發(fā)商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)有近3000間獨(dú)立小商鋪，被分割成30~60平方米不等的獨(dú)立店鋪，面積小，總價(jià)低，有利于銷售，但不利于招商。銷售初期，明發(fā)商業(yè)廣場憑借一站式商業(yè)綜合體投資概念實(shí)現(xiàn)熱銷。后期交房和開業(yè)遇阻，大體量的商業(yè)體并未分期試水運(yùn)營，而是一次性推出市場，結(jié)果開業(yè)情況并不理想。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，明發(fā)商業(yè)廣場40.6萬平方米的大體量，需龐大的客流量支撐，而該商圈半徑人口密度低，無法支撐如此大體量的商業(yè)。加上后來周邊各類高端、中端商業(yè)廣場的出現(xiàn)擠占了市場，使明發(fā)商業(yè)廣場的運(yùn)營困境凸顯。

關(guān)于明發(fā)商業(yè)廣場的經(jīng)營情況，明發(fā)集團(tuán)總裁黃慶祝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：經(jīng)營得很好。隨后掛斷了電話。

58安居客房產(chǎn)研究院房產(chǎn)分析師吳寅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，明發(fā)集團(tuán)原本的商業(yè)運(yùn)營能力不佳，商鋪以銷售為主，沒有自持體量，銷售之后對(duì)運(yùn)營和品牌定位失控。

上海明發(fā)商業(yè)廣場：工地內(nèi)雜草叢 疑似停工已超過1年

2011年1月6日，明發(fā)集團(tuán)以115%溢價(jià)率、3.87億元的代價(jià)，競得上海市嘉定區(qū)2宗商辦用地，總規(guī)劃建筑面積12.84萬平方米。該地塊被開發(fā)為上海明發(fā)商業(yè)廣場。

公開資料顯示，上海明發(fā)商業(yè)廣場位于嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)遠(yuǎn)香湖公園北側(cè)，西至遠(yuǎn)香湖路、北至高臺(tái)路、東至滬宜公路、南至白銀路，由C13-3、C13-6兩宗地塊組成，兩宗地塊被以一條水系分割。土地用途為商辦，在業(yè)態(tài)上，C13-3地塊主要為五星級(jí)酒店、商業(yè)綜合體，C13-6地塊主要為甲級(jí)寫字樓、可售型商鋪。

對(duì)房企而言，一線城市是必爭之地。特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商而言，能在北京、上海兩座一線城市站穩(wěn)腳跟，既是實(shí)力的象征，也是降低風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。一線城市的項(xiàng)目也往往會(huì)被房企高度重視并打造為標(biāo)桿。

那么，拿地7年半后，承載著明發(fā)進(jìn)軍一線城市夢(mèng)想的上海明發(fā)商業(yè)廣場到底進(jìn)展如何？

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在走訪上海明發(fā)商業(yè)廣場時(shí)，看到的卻是一片荒涼景象。

站在白銀路近滬宜公路向北望去，項(xiàng)目內(nèi)東側(cè)的C13-6地塊已建成并投入使用，而西側(cè)的C13-3地塊還被圍擋圍住。圍擋內(nèi)，兩座塔吊靜靜地矗立著。一座約18層高的建筑與一座4層高的建筑已拔地而起，主體結(jié)構(gòu)疑似封頂。根據(jù)規(guī)劃，該兩座建筑分別是五星級(jí)酒店與商業(yè)綜合體。

記者注意到，C13-3地塊內(nèi)建筑雖疑似封頂，但建筑上仍有大量生銹的鋼管支架，而工地內(nèi)既沒有堆放建材物資，也沒有工人生活、生產(chǎn)的跡象，工地內(nèi)的雜草已長有一米多高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢明發(fā)集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其于2017年6月19日曾發(fā)布的上述項(xiàng)目的進(jìn)展信息顯示，“歷經(jīng)不到10個(gè)月”“C13-3地塊主體于6月16日順利完成封頂”“成功達(dá)到銷售節(jié)點(diǎn)”“為C13-3地塊即將到來的盛大開盤打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)”。這也意味著，自主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目疑似停工超過1年。

記者隨后以購房者身份走訪了項(xiàng)目營銷中心。偌大的營銷中心內(nèi)，除一名保安在門口值守外，記者并未見到營銷人員身影。當(dāng)詢問該保安是否有商鋪出售時(shí)，其向記者表示：“我不是很清楚，你自己到二樓去找工作人員?！?/p>

在營銷中心二樓，記者向兩名正在辦公的工作人員詢問是否有商鋪出售時(shí)，其中一名工作人員向記者搖頭示意。

對(duì)于項(xiàng)目為何停工，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在營銷中心走訪時(shí)并未獲得回應(yīng)。隨后，記者多次致電上海明發(fā)商業(yè)廣場，但電話一直無人接聽。

值得注意的是，盡管C13-6地塊內(nèi)規(guī)劃的甲級(jí)寫字樓已建成，但早前被明發(fā)以商住公寓形式對(duì)外出售。而在2017年上海商住公寓市場整頓期間，明發(fā)因“規(guī)劃驗(yàn)收后，在二次裝修中存在違法插層、分隔廚衛(wèi)等違法建設(shè)行為”被處以沒收違法收入854萬元、罰款12萬元的行政處罰。

盡管記者并未獲悉項(xiàng)目停擺的真實(shí)原因，但在項(xiàng)目周邊走訪時(shí)卻發(fā)現(xiàn)一些端倪：區(qū)域商業(yè)供應(yīng)規(guī)模大、項(xiàng)目位置偏僻。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，項(xiàng)目周邊商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大。僅項(xiàng)目西側(cè)2公里左右范圍內(nèi)，就分布著新地國際廣場、嘉域生活中心、臺(tái)北風(fēng)情街、寶龍城市廣場等4座商業(yè)設(shè)施，其中僅寶龍城市廣場建筑面積就近20萬平方米。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)還有眾多沿街社區(qū)型商業(yè)。

此外，明發(fā)商業(yè)廣場的窘境與其尷尬的位置也不無關(guān)系。信息顯示，項(xiàng)目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城與新城不僅有大量的居住人口，還分布著眾多中高端商業(yè)，如老城的東方商廈、新城的萬達(dá)廣場等。明發(fā)商業(yè)廣場雖也處在嘉定新城板塊，但已屬于板塊的外圍區(qū)域，項(xiàng)目東側(cè)為大片尚未開發(fā)的空地。

“明發(fā)一直在招商，但招不進(jìn)來?！表?xiàng)目周邊某房產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“那個(gè)位置沒有5、6年時(shí)間，很難招到商?！?/p>

明發(fā)集團(tuán)2011年年報(bào)顯示，上海明發(fā)商業(yè)廣場計(jì)劃于2014年12月完工；2015年中報(bào)顯示，上述項(xiàng)目計(jì)劃于2016年12月完工；2015年年報(bào)則顯示，上述項(xiàng)目計(jì)劃于2017年12月完工。然而2018年即將結(jié)束，上述項(xiàng)目依然未看到完工跡象。對(duì)于項(xiàng)目何時(shí)竣工，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者亦未能從明發(fā)集團(tuán)處獲得回應(yīng)。 （實(shí)習(xí)生劉可怡對(duì)本人亦有貢獻(xiàn)）

南京明發(fā)商業(yè)廣場：業(yè)態(tài)亂空置高 開業(yè)7年已顯“破敗”

作為明發(fā)集團(tuán)在華東地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總面積超過42萬平方米的南京明發(fā)商業(yè)廣場，曾因緊鄰南京南站以及地鐵1號(hào)線、3號(hào)線等概念，在銷售之初曾有過“一鋪難求”的盛況。

然而，自2011年開業(yè)以來，位置、交通的利好并未給明發(fā)商業(yè)廣場帶來人流，而其卻因空置率過高、業(yè)態(tài)雜亂而始終飽受詬病。

10月16日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從高鐵南京南站北出口出來，向東步行至明城大道后，再往北步行至繞城路便來到達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場，全程花了約十分鐘。而如果選擇乘坐地鐵3號(hào)線的話，到達(dá)明發(fā)商業(yè)廣場僅需要2、3分鐘，交通十分便利。

以明城大道為間隔，明發(fā)商業(yè)廣場由西側(cè)的A、B區(qū)，及東側(cè)的C、D區(qū)組成。西側(cè)的A、B區(qū)面積最大，人流也相對(duì)較多；東側(cè)的C、D區(qū)以明發(fā)國際大酒店、電子電器市場等業(yè)態(tài)為主，人流相對(duì)較少。

從明城大道拐進(jìn)明發(fā)商業(yè)廣場的A、B區(qū)，首先映入眼簾的是永輝超市的招牌。作為明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)的主力店鋪，永輝超市在此營業(yè)已超6年時(shí)間，超市門前的路面上停滿了機(jī)動(dòng)車。

沿著商場外圍的商業(yè)街走過去，各類餐飲店鋪沿街一字排開，因正值午飯時(shí)間，來此就餐的人并不少?！拔疫@個(gè)商鋪沿著街，人流也比較大，生意還可以。”一家餐飲店店主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

然而進(jìn)入商業(yè)廣場內(nèi)部，卻又是另外一番景象。

穿過商場主通道，一座下沉式廣場進(jìn)入記者視線，一艘以水泥制成、近5層樓高的“海盜船”居于廣場內(nèi)的水池中。斑駁的外墻、用木板阻隔的通道，讓廣場內(nèi)的這個(gè)標(biāo)志性建筑褪色不少。

站在下沉式廣場的通道內(nèi)向四周望去，除了一樓的部分商鋪開著門外，負(fù)一樓、二樓、三樓的大部分商鋪都大門緊閉。

“緊挨著南京南站還有地鐵1號(hào)線和3號(hào)線?！泵靼l(fā)商業(yè)廣場部一房產(chǎn)中介告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在你看到的商場內(nèi)部的這些商鋪，一樓的位置好一點(diǎn)的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每個(gè)平方米每個(gè)月還要交4塊錢的物業(yè)費(fèi)?！?/p>

“反正租金便宜，能干的下去就干，實(shí)在干不下去就搬走?！倍辔坏曛飨颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“商場位置這么好，交通也不差，但人流量就是這么少，這么大的商場生意這么差，可惜嘍！”

不過在廣場內(nèi)部的部分外賣餐飲店主看來，人氣不旺并不影響自家的生意?！拔覀冎饕鐾赓u，這里也就是個(gè)廚房，只要租金便宜，有沒有人氣無所謂。”一餐飲店主對(duì)記者說。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在商業(yè)廣場內(nèi)看到，鋪面雖多，但人氣確實(shí)不旺。僅一樓的鋪面就有近620間，而整個(gè)商業(yè)廣場的鋪面近3000家。除外賣餐飲店能見到外賣小哥，以及部分物流公司稍有人氣外，其他鋪面大多無人光顧。

在業(yè)態(tài)上，整個(gè)商場也顯得雜亂無章。除了外賣餐飲外，還有賓館、裝修公司、文化公司、培訓(xùn)公司、物流公司、茶葉店、網(wǎng)吧、電子商務(wù)公司、影院，以及各類工作室等。

如果說一樓還能看到來往的行人，那么在商場的二樓卻少見行人。而在三樓、四樓更是“人跡罕至”，只是偶爾能看到開著門的工作室。

記者粗略估計(jì)，一樓的近620間鋪面，開門營業(yè)的接近一半，而二樓開門營業(yè)的鋪面不到3成，三樓、四樓則更少。

“二樓、三樓確實(shí)不太好租，但是租金和售價(jià)也低啊?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。正因?yàn)楦邔拥纳啼亴?duì)外出租不易，才催生了這些商鋪向以居住為主的各類“賓館”轉(zhuǎn)型以謀求出路。

記者在商業(yè)廣場的二樓、三樓走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，大大小小的“賓館”“公寓”有近10家之多，此外還有不少個(gè)人中介將商鋪改為公寓向外出租。

記者聯(lián)系了一家個(gè)人租房中介，其帶著記者打開了三樓一間商鋪的房門。記者看到，這間近60平方米的商鋪，被分割成2間房，外面的一間房有20多平方米帶窗戶，里面的一間房有30多平方米沒有窗戶，但都配置有衛(wèi)生間、床、電視等簡易家具。

在商場內(nèi)走訪時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)三樓的過道內(nèi)晾曬著不少衣物，有著明顯的居住氛圍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，偌大的廣場內(nèi)，公共設(shè)施也鮮有維護(hù)、修補(bǔ)的跡象：屋頂?shù)袈涞氖喟灞缺冉允牵o(hù)欄上的部分玻璃也已破碎，部分墻面的石材也已破損，處處流露出“破敗”景象。

“商場太大，鋪?zhàn)犹啵_發(fā)商當(dāng)初都是分割著賣鋪?zhàn)?，小一點(diǎn)的40多平方米，大一點(diǎn)的60多平方米，也沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和招商?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介向記者表示。

在該中介看來，正是因?yàn)樯啼伒纳⑹酆腿狈y(tǒng)一規(guī)劃，才讓整個(gè)商場顯得混亂，隨之而來的是人氣的下滑，以及商場的破敗。