10月19日，皇庭國(guó)際（000056,sz）公告稱，其擬通過(guò)向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)資產(chǎn)支持票據(jù)進(jìn)行融資，總規(guī)模不超過(guò)46億元。

此次發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的募集資金將主要用于償還債務(wù)、商業(yè)物業(yè)裝修升級(jí)改造及補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

皇庭國(guó)際表示，本次發(fā)行完全符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，形成完整的“運(yùn)營(yíng)-提升-資產(chǎn)證券化”的商業(yè)模式。

優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）是指非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，由基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款支持的，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。

公告內(nèi)容顯示，為改善公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)、拓寬公司融資渠道等，經(jīng)皇庭國(guó)際第八屆董事會(huì)2018年第十次臨時(shí)會(huì)議審議通過(guò)，其申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行總額不超過(guò)46億元的債務(wù)融資工具。其中，優(yōu)先級(jí)A級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)不超過(guò)30億元，優(yōu)先級(jí)B級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)不超過(guò)14億元，次級(jí)資產(chǎn)級(jí)支持票據(jù)不超過(guò)2億元。

據(jù)悉，此次資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行方式為一次發(fā)行，發(fā)行期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的募集資金將主要用于償還債務(wù)、商業(yè)物業(yè)裝修升級(jí)改造及補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

根據(jù)發(fā)行方案，此次資產(chǎn)支持票據(jù)由皇庭國(guó)際實(shí)際控制人鄭康豪控制的深圳市皇庭集團(tuán)有限公司作為保證人，對(duì)皇庭國(guó)際在資產(chǎn)支持票據(jù)項(xiàng)下的增信義務(wù)承擔(dān)連帶保證擔(dān)保責(zé)任。

同時(shí)，由深圳融發(fā)投資有限公司以其持有的位于深圳市福田區(qū)中心區(qū)福華路118號(hào)的皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)的房屋所有權(quán)及對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)向資產(chǎn)支持票據(jù)信托提供抵押擔(dān)保；由深圳融發(fā)以其享有的因運(yùn)營(yíng)皇庭國(guó)商購(gòu)物廣場(chǎng)而有權(quán)收取的商鋪?zhàn)饨?、廣告位收入、倉(cāng)庫(kù)、臨時(shí)場(chǎng)地租金收入、推廣費(fèi)以及其他相關(guān)的收入為資產(chǎn)支持票據(jù)信托提供應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保。

此外，由皇庭國(guó)際和其下屬公司Powerland Holdings Limited分別以其持有的深圳融發(fā)60%和40%的股權(quán)為資產(chǎn)支持票據(jù)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

至于此次資產(chǎn)支持票據(jù)發(fā)行對(duì)公司的影響，皇庭國(guó)際稱，本次資產(chǎn)支持票據(jù)的設(shè)立有利于拓寬公司融資渠道，降低融資成本，通過(guò)將流動(dòng)性較低的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性較高的現(xiàn)金資產(chǎn)，達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的，提高公司資產(chǎn)使用效率，提升公司的盈利能力。

目前上述資產(chǎn)支持票據(jù)的設(shè)立尚需取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的《接受注冊(cè)通知書》后方可實(shí)施，同時(shí)也尚需提交公司股東大會(huì)審議。

完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

談及為何發(fā)行上述資產(chǎn)支持票據(jù)，皇庭國(guó)際在互動(dòng)易平臺(tái)回復(fù)稱，公司經(jīng)過(guò)近年的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)及凈利潤(rùn)都實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)，在商業(yè)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)逐步建立了較好的品牌知名度，公司基于良好的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)，擬發(fā)行46億元的資產(chǎn)支持票據(jù)。

現(xiàn)在發(fā)行時(shí)機(jī)是否成熟？筆者獲悉，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有多單CMBN產(chǎn)品發(fā)行成功，從目前注冊(cè)和發(fā)行情況來(lái)看，CMBN的發(fā)行周期不長(zhǎng)，相對(duì)CMBS、REITs在發(fā)行成本上具備一定優(yōu)勢(shì)。

就皇庭國(guó)際而言，其本次發(fā)行的基礎(chǔ)資產(chǎn)是公司的核心資產(chǎn)，位于深圳市CBD區(qū)域的皇庭廣場(chǎng)，皇庭廣場(chǎng)位于深圳的中軸線上，深圳會(huì)展中心正對(duì)面，地下兩條地鐵交匯，周邊遍布金融機(jī)構(gòu)和高端人群，建筑面積13.7萬(wàn)平方米，通過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為深圳的標(biāo)志性購(gòu)物中心，目前經(jīng)營(yíng)良好，租金收入逐步提高。

皇庭國(guó)際認(rèn)為，公司本次發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是由于公司核心項(xiàng)目深圳的皇庭廣場(chǎng)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟，具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流，滿足資產(chǎn)證券化的發(fā)行條件。在目前已經(jīng)發(fā)行的CMBN產(chǎn)品中，皇庭廣場(chǎng)從區(qū)位、地段、經(jīng)營(yíng)情況等各個(gè)方面來(lái)看，都是非常優(yōu)質(zhì)的。

其進(jìn)一步表示，本次發(fā)行完全符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，有利于調(diào)整公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，形成完整的“運(yùn)營(yíng)-提升-資產(chǎn)證券化”的商業(yè)模式。目前，公司正在和中介機(jī)構(gòu)積極推動(dòng)該發(fā)行事項(xiàng)。

據(jù)了解，皇庭國(guó)際確定了“中國(guó)領(lǐng)先的綜合不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的發(fā)展戰(zhàn)略，按照自持+整租+委托管理相結(jié)合，以輕資產(chǎn)為主的商業(yè)模式。目前，已經(jīng)在珠三角地區(qū)、中部地區(qū)和長(zhǎng)三角及成渝地區(qū)運(yùn)營(yíng)十個(gè)以上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，管理面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。未來(lái)公司將積極探索商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的新模式，旨將“資本+互聯(lián)網(wǎng)”融入商管行業(yè)，采取創(chuàng)新的商業(yè)發(fā)展模式，提供以“商管+資管+品牌孵化+互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)+金融服務(wù)+智能化”為核心的6M服務(wù)模式，致力于快速做大做強(qiáng)商管規(guī)模。

皇庭國(guó)際表示，未來(lái)公司將積極落實(shí)公司發(fā)展戰(zhàn)略，爭(zhēng)取通過(guò)三年左右的時(shí)間，將公司商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的管理規(guī)模進(jìn)入行業(yè)前列。