每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 林菁晶    

不限購(gòu)、可貸款，108套司法拍賣房源入市后在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起巨大的關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這批起拍總價(jià)5億元的房源位于成都曾經(jīng)紅極一時(shí)的項(xiàng)目——南湖國(guó)際社區(qū)，多為200～400平方米的大戶型，且單價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。

但就在即將司法拍賣的前一晚，第一批原定于22日競(jìng)拍的10套房源卻突然“撤回”。

本指望通過(guò)這次司法拍賣清償部分債務(wù)的成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)，本就艱難的還債之路是否又起波折？

南湖國(guó)際社區(qū)。每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

無(wú)人報(bào)名第一批法拍房源被撤

記者在21日發(fā)現(xiàn)，原計(jì)劃在10月22日競(jìng)拍的第一批10套房源，已被悉數(shù)撤回。撤回原因顯示：“申請(qǐng)執(zhí)行人以與被執(zhí)行人正在和解為由申請(qǐng)撤回拍賣。”

司法拍賣房因?yàn)椴皇艹啥枷拶?gòu)政策的影響（即不需要天府新區(qū)購(gòu)房資格），加上可以按揭貸款，在現(xiàn)今調(diào)控背景下具有較大優(yōu)勢(shì)。

但就此次南湖國(guó)際108套房源司法拍賣來(lái)看，盡管每套房源都有上千次甚至四千多次的關(guān)注次數(shù)，但每套房報(bào)名競(jìng)拍的人數(shù)卻始終為零。

下一批拍賣的10套房源，競(jìng)拍時(shí)間定為10月26日。

“司法拍賣的房子要自己提前去看房，法院并不對(duì)房子是否有瑕疵擔(dān)責(zé)。”負(fù)責(zé)執(zhí)行此次拍賣的四川省成都市中級(jí)人民法院工作人員告訴記者。

阿里拍賣顯示：此次南湖國(guó)際社區(qū)司法拍賣的套數(shù)共計(jì)108套，分布于南湖國(guó)際社區(qū)20、21、22、23、32、39、40、41、42棟中，戶型大小在85～442平方米之間，起拍總價(jià)在136.7萬(wàn)元～489.9萬(wàn)元之間，但多以大戶型為主，100平方米以下的戶型僅有3套。

南湖國(guó)際社區(qū)曾是成都紅極一時(shí)的大盤，位于國(guó)家級(jí)新區(qū)天府新區(qū)內(nèi)的麓山大道2段，緊鄰南湖公園，又有江安河環(huán)繞，居住舒適度較高。

正因?yàn)槿绱?，南湖?guó)際曾創(chuàng)造下“1年狂賣45萬(wàn)方，3年賣出10000套房源”的記錄，并有著蟬聯(lián)“成都樓市3連冠”的輝煌過(guò)去。

如今，在位于天府新區(qū)華陽(yáng)街道的南湖國(guó)際社區(qū)，記者看到，整個(gè)小區(qū)分為七期分批開發(fā)建設(shè)，占地約6000畝，其中一期于2010年交房。

“從成都今年5月限購(gòu)升級(jí)以后，這個(gè)樓盤的成交量與周邊幾個(gè)樓盤相比還是比較好的，每個(gè)月還會(huì)成交3、4套左右。”南湖國(guó)際社區(qū)附近二手房中介的工作人員告訴記者。

然而與調(diào)控升級(jí)前相比，南湖國(guó)際社區(qū)的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)降價(jià)了不少。在今年5月之前，南湖國(guó)際清水二手房成交單價(jià)為1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元，調(diào)控升級(jí)后，成交單價(jià)降到了1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元。

而這次司法拍賣均價(jià)在1萬(wàn)元左右的價(jià)格，比市場(chǎng)價(jià)有一定優(yōu)勢(shì)，但仍有不少市場(chǎng)人士認(rèn)為這批房子面積太大，總價(jià)較高。

中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司（下簡(jiǎn)稱“華融”）作為抵押權(quán)人，本希望能通過(guò)司法拍賣本追償債務(wù)，但隨著第一批10套房源的撤回，森宇的債務(wù)問(wèn)題也由此蒙上了一層面紗。

無(wú)力償債股權(quán)發(fā)生變更

成都森宇實(shí)業(yè)集團(tuán)是一家成都本土房企，成立于1995年，先后在成都區(qū)域開發(fā)過(guò)“華陽(yáng)府河音樂(lè)花園”、溫江“森宇音樂(lè)花園”、牧馬山“維也納森林別墅”、溫江“美茵河谷”、航空港“翰林上島”、雙流“海棠灣”、“海棠公館”、金堂“科瑪小鎮(zhèn)”和“美茵莊園”等項(xiàng)目。從2000年起，連續(xù)13年被評(píng)為“四川省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”。

2016年初，五礦信托向青海省高院申請(qǐng)，要求查封凍結(jié)森宇集團(tuán)逾5.1億元財(cái)產(chǎn)，此舉曾被外界解讀是森宇資金鏈全面斷裂，爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。

其實(shí)早在2015年底，森宇的銷售回款和利潤(rùn)已無(wú)法支撐所需支付的債權(quán)方利息。曾有一筆三年期的銀行借款即將到期，銀行方要求森宇將本金和利息一并清償。彼時(shí)，森宇的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，總規(guī)模達(dá)數(shù)十億元，償還本金是幾無(wú)可能。

資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的森宇讓諸多債權(quán)方感到擔(dān)憂，被大范圍追償債務(wù)的森宇無(wú)奈選擇停擺公司，對(duì)債權(quán)方的債務(wù)既不還息、也不還本。

如此一來(lái)，五礦信托、華融、華夏銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家債權(quán)方，只好采取溝通協(xié)商、查封資產(chǎn)、司法拍賣等舉措解決債務(wù)。

公司近年法律訴訟數(shù)據(jù)。圖片來(lái)源：企查查

2016年1月初，針對(duì)市場(chǎng)上的破產(chǎn)傳言，森宇發(fā)布聲明承認(rèn)公司遇到現(xiàn)金流危機(jī)，但并沒(méi)有破產(chǎn)。

時(shí)至今日，森宇仍然存在，仍然停擺，但其公司股權(quán)已悄然發(fā)生改變。

今年7月25日，森宇的股東由此前的成都錦瑞投資有限公司、成都泰達(dá)投資有限公司變更為成都泰達(dá)投資有限公司、四川西部華熙置業(yè)有限公司。

記者查詢四川西部華熙置業(yè)有限公司工商注冊(cè)信息發(fā)現(xiàn)，其控股方包括了自然人股東趙靈靈以及四川西部置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，而四川西部置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司是四川西部開發(fā)投資有限公司全資子公司，四川西部開發(fā)投資有限公司（下簡(jiǎn)稱“四川西部開發(fā)”）背后又有著包括四川信托、四川省國(guó)投資產(chǎn)托管有限公司（下簡(jiǎn)稱“四川國(guó)投”）、北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司（下簡(jiǎn)稱“北京首創(chuàng)”）、中國(guó)中小企業(yè)投資有限公司（下簡(jiǎn)稱“中小企業(yè)投資”）等七位股東。

作為四川西部開發(fā)的大股東，四川國(guó)投實(shí)際又是國(guó)企四川發(fā)展的下屬孫公司。在穿透層層股權(quán)結(jié)構(gòu)之后可以看到，森宇的未來(lái)已經(jīng)與有國(guó)企背景的企業(yè)產(chǎn)生了一絲聯(lián)系。

圖片來(lái)源：企查查

爛尾盤的第二春

除了此次司法拍賣的房子之外，森宇那停工三年、經(jīng)歷過(guò)爛尾和流拍的地塊同樣備受關(guān)注。

在南湖國(guó)際社區(qū)南側(cè)另一宗地塊上，可以看到一片裸露著紅色磚墻的建筑工地，記者走近后發(fā)現(xiàn)，這片工地?zé)o人出入也無(wú)人看守。

與一街之隔叮叮當(dāng)當(dāng)熱鬧動(dòng)工的工地相比，眼前這片停工的工地倒是顯得格外安靜。工地外有一片倒掉的工程圍擋，印證了這塊工地?zé)o人管理的現(xiàn)狀。

“我是前年過(guò)來(lái)這邊的，當(dāng)時(shí)這個(gè)工地就已經(jīng)停工了，你看上面的網(wǎng)子都爛了。”一位在附近工地工作的建筑工人告訴記者。

而這片停工已久的工地，正是森宇所開發(fā)的南湖國(guó)際中心。

該項(xiàng)目自2015年12月開始停工，分為一期錦輝閣以及二期南湖濱江。

今年4月，有錦輝閣業(yè)主在地方領(lǐng)導(dǎo)留言平臺(tái)反映購(gòu)買的錦輝閣6號(hào)樓爛尾急需解決的問(wèn)題。天府新區(qū)成都管委會(huì)規(guī)劃建設(shè)國(guó)土局回復(fù)表示，自南湖國(guó)際中心項(xiàng)目停工后，曾由天府新區(qū)出面協(xié)商由項(xiàng)目承建方成都建工集團(tuán)先行墊資，在2016年9月復(fù)工后，因森宇遲遲籌措不到建設(shè)資金，導(dǎo)致項(xiàng)目在2017年6月底再次停工。

回顧2012年10月，森宇曾以4.34億元的總價(jià)拿下這幅用于建設(shè)南湖國(guó)際中心的地塊。2013年1月22日，森宇又以2.06億元的總價(jià)拿下毗鄰上述地塊的一宗93.7畝商業(yè)用地。

如今，在資金鏈斷裂的境遇下，森宇不得不通過(guò)出讓資產(chǎn)籌措資金來(lái)解決債務(wù)問(wèn)題。

2017年7月11日，上述93.7畝的商業(yè)地塊第一次掛牌出讓，但最終因拍賣現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人出價(jià)而第一次流拍。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)，“森宇賣地的那個(gè)時(shí)候，很多企業(yè)對(duì)商業(yè)不看好，大家更愿意買住宅用地。”

2017年底，上述地塊再次傳出要掛牌出讓的消息，但最終競(jìng)拍事宜也不了了之。

2018年的5月29日，上兩宗合計(jì)約253畝的地塊經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)價(jià)，最終被四川房企藍(lán)潤(rùn)以23.15億元的總價(jià)競(jìng)得。此次拍賣也被也被視為森宇的“一線生機(jī)”。

而在拍賣價(jià)款之外，藍(lán)潤(rùn)還須另行支付2.5億元，用于南湖國(guó)際中心一期錦輝閣1棟至6棟及對(duì)應(yīng)地下室復(fù)工續(xù)建。

據(jù)記者了解，藍(lán)潤(rùn)拿到的，實(shí)際是南湖國(guó)際中心地上剩余的32萬(wàn)平米可建面積以及93.7畝的純商業(yè)用地。

目前，藍(lán)潤(rùn)這批復(fù)工款已支付到位。近日，藍(lán)潤(rùn)還聯(lián)手安信信托募集36億資金，專項(xiàng)用于藍(lán)潤(rùn)成都天府新區(qū)南湖項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

一位南湖國(guó)際中心錦輝閣的業(yè)主對(duì)記者說(shuō)，錦輝閣仍會(huì)由森宇修建，現(xiàn)在就等著工地復(fù)工。