每經(jīng)記者 袁恩澤 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月24日上午9時(shí)，港珠澳大橋正式通車，從香港到珠海的陸路交通從以前的3個(gè)小時(shí)縮減到不到1小時(shí)。

作為連接珠江西岸和香港的紐帶，港珠澳大橋的通車為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)大的加速度，將改寫珠三角的經(jīng)濟(jì)版圖，為粵港澳大灣區(qū)的融合建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

受此利好影響，粵港澳大灣區(qū)板塊及房地產(chǎn)股價(jià)紛紛飄紅。10月24日當(dāng)日收盤，碧桂園股價(jià)漲幅1%，招商蛇口漲幅1.27%，珠江實(shí)業(yè)漲幅0.82%。

實(shí)際上，近些年來，嗅覺敏銳的品牌房企已紛紛進(jìn)駐粵港澳大灣區(qū)搶占先機(jī)。中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,港珠澳大橋通車完善了大區(qū)域交通，進(jìn)一步促進(jìn)大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)活力，為居民的生活服務(wù)、文化交流帶來便利。經(jīng)濟(jì)的活躍與人員的流動(dòng)將為房地產(chǎn)業(yè)帶來新需求，粵港澳大灣區(qū)帶給房企的機(jī)會(huì)也會(huì)更加顯著。

港珠澳大橋 圖片來源：視覺中國

一橋“盤活”大灣區(qū)

一直以來，珠江西岸與香港之間因伶仃洋相隔，缺少直接的陸路通道，只能走海運(yùn)或繞行珠江東岸。港珠澳大橋的建成通車，讓珠江西岸與香港首次實(shí)現(xiàn)直接陸路相連。

交通效率的變化，引起時(shí)空的變化。以前，從珠海、澳門到香港，陸路車程需要3個(gè)小時(shí)之久，如今只需不到1個(gè)小時(shí)。港珠澳大橋的開通，極大便利了三地之間的交通往來，也拉近了三地居民間的距離，“大灣區(qū)時(shí)代”加速到來。

不僅如此，港珠澳大橋的開通，還將為大灣區(qū)成長(zhǎng)為中國經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極提供重要支撐。就廣東而言，港珠澳大橋開通將加快香港的金融資本、人才和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)向珠江西岸集聚，讓珠江東、西兩岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平衡。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地產(chǎn)的基礎(chǔ)是人口，人口之上是產(chǎn)業(yè)。港珠澳大橋開通對(duì)大灣區(qū)最大的影響就是對(duì)未來的產(chǎn)業(yè)支撐，未來人口增加產(chǎn)生預(yù)期。并且，對(duì)于房?jī)r(jià)一直高企不下的香港和澳門地區(qū)來說，會(huì)引導(dǎo)香港和澳門地區(qū)的人口到大灣區(qū)來置業(yè)置產(chǎn)。

“港珠澳大橋開通對(duì)區(qū)域的利好核心就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的利好，到底能夠影響到多大，對(duì)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用如何，還要看后續(xù)的配套政策。”同時(shí)張大偉也坦言，大灣區(qū)本身目前的房地產(chǎn)投資就比較多，甚至已經(jīng)過剩。

東興證券則認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)人口密度不大，隨著灣區(qū)建設(shè)推進(jìn)，越來越多的人才涌入大灣區(qū)，配合三地政府推出的各項(xiàng)居住福利政策，大灣區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將迎來巨大發(fā)展機(jī)遇。

事實(shí)上，港珠澳大橋從規(guī)劃之初就已經(jīng)給樓市帶來無限想象。“大橋開通真正方便了三地、乃至粵港澳大灣區(qū)各城市的貿(mào)易往來，因此很大機(jī)會(huì)將帶動(dòng)租賃市場(chǎng)，甚至買賣市場(chǎng)交易量的增加。”美聯(lián)物業(yè)研究總監(jiān)何倩如表示。

房地產(chǎn)需求旺盛

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，粵港澳大灣區(qū)城市群人口超過6000萬，GDP超過10萬億元，正成為全球最具活力和創(chuàng)新精神的經(jīng)濟(jì)發(fā)展體。業(yè)內(nèi)人士一致看好未來大灣區(qū)內(nèi)樓市的發(fā)展。

不過在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控的趨緊的信貸環(huán)境下，今年以來大灣區(qū)內(nèi)的樓市表現(xiàn)并不亮眼。如今年傳統(tǒng)的“金九銀十”，不少開發(fā)商為緩解資金壓力，在近期均推出不同程度的讓利活動(dòng)，通過低首付、降價(jià)優(yōu)惠、全民經(jīng)紀(jì)人等營(yíng)銷方式加速出貨。

以深圳為例，9月份開始深圳就出現(xiàn)了“一成首付”“低折扣”等營(yíng)銷方式。國慶期間，多個(gè)樓盤對(duì)價(jià)格進(jìn)行了下調(diào)，且多以特價(jià)房的形式出現(xiàn)，均低于目前銷售均價(jià)。雖然如此，國慶期間深圳樓市的成交量卻較去年同期下降了近五成。

廣州也不例外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期廣州市場(chǎng)特價(jià)優(yōu)惠單位增多，降價(jià)范圍已從增城、南沙等外圍區(qū)域向中心城區(qū)蔓延，部分樓盤優(yōu)惠幅度超10%，甚至有盤優(yōu)惠力度接近20%。

就今年上半年而言，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳和東莞價(jià)格呈現(xiàn)小幅下滑，其中東莞受“限價(jià)令”影響較大，其他城市均體現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；灣區(qū)各城市成交情況相對(duì)較好，部分城市成交量較低主要受到市場(chǎng)供應(yīng)量的約束。

在新常態(tài)及粵港澳大灣區(qū)背景下，毫無疑問將對(duì)開發(fā)項(xiàng)目提出更高的要求。同時(shí)，如何在項(xiàng)目定位、規(guī)劃及開發(fā)過程中最大化順應(yīng)區(qū)域潮流，滿足項(xiàng)目開發(fā)參與各方的訴求成為項(xiàng)目開發(fā)主體的第一要?jiǎng)?wù)。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶此前公開表示，粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)、物流、科技、金融、貿(mào)易等資源高度集聚，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也更為旺盛。房企應(yīng)根據(jù)灣區(qū)地理區(qū)位、資源稟賦、歷史基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)，延展房地產(chǎn)開發(fā)鏈條，從“生態(tài)、生產(chǎn)、生活”等方面推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)融合，錯(cuò)位發(fā)展、差異化發(fā)展，形成各自特色，大力發(fā)展休閑旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老大健康地產(chǎn)等，踐行復(fù)合型、多業(yè)態(tài)互聯(lián)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)翟琳璟表示，在粵港澳大灣區(qū)的背景下，各城市都在向著完善產(chǎn)業(yè)配套、提升產(chǎn)業(yè)價(jià)值及進(jìn)一步打造自身優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的方向大跨步邁進(jìn)。相應(yīng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)也面臨著前所未有的機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，大灣區(qū)城市群新的合作與競(jìng)爭(zhēng)格局正逐漸形成。

此外，戴德梁行粵港澳大灣區(qū)及海南自由貿(mào)易港業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理及高級(jí)董事江冰河指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部的各個(gè)城市及片區(qū)需發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)充分利用不同的資源進(jìn)行協(xié)同互補(bǔ)、融合發(fā)展，便可令各城產(chǎn)業(yè)遇到的短板問題迎刃而解?；浉郯拇鬄硡^(qū)的融合發(fā)展有賴于基建構(gòu)筑更加高效聯(lián)通的交通體系、打破區(qū)域發(fā)展的政策制度的壁壘，通過引導(dǎo)和刺激改變現(xiàn)有的發(fā)展格局，最終促進(jìn)生產(chǎn)要素在大灣區(qū)的自由高效流動(dòng)。而生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)在反向支撐灣區(qū)融合發(fā)展的同時(shí)，也為房地產(chǎn)各個(gè)板塊、各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展帶來了更多機(jī)遇。

政策調(diào)控不松動(dòng)

在樓市政策層面，大灣區(qū)內(nèi)各城市維持了“不松動(dòng)”的狀態(tài)，出臺(tái)的新政相對(duì)較平緩。不過，廣州、深圳、東莞、惠州、江門等城市調(diào)控政策收緊明顯。

深圳今年更是多次升級(jí)樓市政策。3月28日，深圳“三價(jià)合一”政策正式落地。深圳業(yè)內(nèi)多位專家表示，此舉規(guī)范了二手房市場(chǎng)交易，全面壓縮“陰陽合同”生存空間。6月，深圳公布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》。文件提出，人才房、安居房、公租房比重將大幅增加，占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

7月底，深圳樓市調(diào)控再次升級(jí)，個(gè)人3年內(nèi)禁止售房，企業(yè)禁止購房，商務(wù)公寓只租不售。根據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，7•31新政后，深圳新房市場(chǎng)熱度驟然下降，8月新房市場(chǎng)僅三個(gè)項(xiàng)目獲批，新增批售項(xiàng)目個(gè)數(shù)為上月的1/3。

廣州的限購、限價(jià)、限售、限商等政策仍在嚴(yán)格執(zhí)行。10月19日晚間，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于我市進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的說明》，明確將在保持調(diào)控力度不放松、保持成交價(jià)格穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。

而今年7月25日，廣州更新住房公積金新政，對(duì)非本市、非戶籍所在地購房提取公積金加以限制，防止提取住房公積金炒房投機(jī)行為，公積金新政進(jìn)一步提出支持提取住房公積金支付房租。

對(duì)于接下來各地樓市調(diào)控政策的發(fā)展方向，克而瑞在進(jìn)行樓市預(yù)判時(shí)指出，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)各城市預(yù)計(jì)下半年松動(dòng)的可能性極小，部分城市存在收緊現(xiàn)象，樓市調(diào)控政策當(dāng)前主要體現(xiàn)在整頓和抑制投機(jī)炒房的措施上。另外，租賃市場(chǎng)依然是重點(diǎn)扶持的對(duì)象。

不過，對(duì)于大灣區(qū)內(nèi)各個(gè)城市而言，隨著各項(xiàng)工程的逐漸落地，大灣區(qū)的帶動(dòng)效力越來越明顯。克而瑞分析指出，這也意味著除廣州和深圳外，其他城市的受捧度增強(qiáng)。