每經(jīng)記者 董青枝 袁恩澤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月24日港珠澳大橋正式通車，為粵港澳大灣區(qū)9+2城市群的發(fā)展送來“紅利”。

隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展及強(qiáng)大的交通優(yōu)勢，大灣區(qū)城市即將崛起。在此背景下，大灣區(qū)的房地產(chǎn)市場將何去何從？房企如何抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的重大戰(zhàn)略機(jī)遇，搶占投資先機(jī)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃利好，吸引了大批房企近兩年頻頻在大灣區(qū)內(nèi)落子布局。僅今年上半年，就有17家企業(yè)通過招拍掛及其他方式布局大灣區(qū)城市分食“蛋糕”。

合富研究院分析稱，隨著大灣區(qū)聯(lián)系進(jìn)一步緊密，很多通道會被打通，如公路、鐵路、甚至資金，房企在這個時候進(jìn)駐大灣區(qū)內(nèi)其他城市，可以享受到政策規(guī)劃帶來的便利、優(yōu)惠和美好預(yù)期，同時也可以分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，順勢部署其他城市的發(fā)展一舉多得。

圖片來源：視覺中國

房企重倉大灣區(qū)

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好，近兩年來房企頻頻在大灣區(qū)內(nèi)落子布局。

就在9月中旬，龍湖首次進(jìn)入東莞市場，以5.3606億元底價競得東莞麻涌鎮(zhèn)一宗地塊。目前，龍湖集團(tuán)已在粵港澳大灣區(qū)的6個城市落地，包括佛山、廣州、珠海、深圳、香港和東莞。

東莞合富輝煌高級分析師李興旺對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，現(xiàn)在很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，只是有些房企一直沒找到機(jī)會。

以佳兆業(yè)為例，截至6月30日，佳兆業(yè)合計(jì)擁有土地儲備2220萬平方米，其中57%位于大灣區(qū)內(nèi)。整體土地儲備的貨值近3800億元，其中大灣區(qū)的土儲貨值近2500億元。此外，龍光地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中披露稱，集團(tuán)土儲總貨值為6412億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲占比為81%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年共有17家企業(yè)通過招拍掛及其他方式布局大灣區(qū)城市分食“蛋糕”，大灣區(qū)三四線城市成為房企新進(jìn)布局熱點(diǎn)。這其中既包含了綠城等全國第一梯隊(duì)的“千億房企”，同時也不乏華遠(yuǎn)等區(qū)域龍頭房企。如卓越、華遠(yuǎn)、中梁進(jìn)駐佛山；龍湖、深圳頤盛投資、河南領(lǐng)創(chuàng)置業(yè)新進(jìn)珠海；雅居樂、中梁、聯(lián)發(fā)集團(tuán)首進(jìn)江門等。

在李興旺看來，很多房企都在重倉粵港澳大灣區(qū)，不過在政策的密集調(diào)控下，今年下半年大灣區(qū)內(nèi)的土地市場更加理性，而且當(dāng)前的地價也不算便宜。畢竟不能僅看樓面價，還得看各種配建、自持等限制條件。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年下半年以來，大灣區(qū)的土地市場逐步回歸理性。

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，大灣區(qū)內(nèi)廣東9市的合計(jì)成交土地共成交土地245宗，總成交建筑面積達(dá)2784.78萬平方米，共計(jì)吸金1564.25億元。而流拍地塊僅有14宗，其中商住用地流拍12宗、商辦用地2宗。在土地市場流拍的高峰年，大灣區(qū)土地市場提交的這份成績還是相當(dāng)亮眼的。

本土房企優(yōu)勢彰顯

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，港珠澳大橋的通車為粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展提供了一個強(qiáng)大的“加速度”，大灣區(qū)的房企發(fā)展則迎來利好，而大灣區(qū)區(qū)域市場將給這些企業(yè)帶來利潤水平的提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前百強(qiáng)房企中恒大、碧桂園、萬科、保利融創(chuàng)等超過30家房企已布局珠海、中山等地。其中，TOP10房企中已有8家成功落子珠海。就在今年8月初，碧桂園更是以合作的方式首進(jìn)珠海保稅區(qū)，將打造碧桂園整合國際中心，這是碧桂園在珠海的第11個項(xiàng)目。

除了規(guī)模房企之外，眾多扎根于本土深耕的區(qū)域房企實(shí)力也不容小覷。這些房企憑借地緣優(yōu)勢，手中握有大量土地儲備資源，且在當(dāng)?shù)赜兄诲e的市場占有率。而且，其中不少企業(yè)以大本營為核心向周邊城市輻射發(fā)展。

以根植于珠海本土的格力地產(chǎn)為例，其主要布局于珠海、重慶和上海，并因地制宜，積極向海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。早在2013年，格力地產(chǎn)就成立了珠海虹灣中心漁港發(fā)展有限公司，正式進(jìn)入海洋經(jīng)濟(jì)板塊。除此之外，格力地產(chǎn)還大力發(fā)展碼頭建設(shè)，其建造的碼頭包括特色游艇碼頭、漁港碼頭，不僅將住宅和碼頭建設(shè)有機(jī)結(jié)合，還承攬了碼頭包括旅游開發(fā)、餐飲服務(wù)在內(nèi)的一系列項(xiàng)目。而港珠澳大橋也有格力地產(chǎn)的參與。

而立足于大本營廣州的中國奧園，近些年來向周邊城市延展的步伐也明顯加快。2014年首入佛山，2015年進(jìn)駐深圳，2016年布局惠州，截至目前已實(shí)現(xiàn)了粵港澳大灣區(qū)9+2城市的全覆蓋。截至今年上半年，中國奧園于粵港澳的土儲量為738.01萬平方米，占集團(tuán)總土儲的24.59%，為日后的銷售增長提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

同樣，扎根于深圳的龍光地產(chǎn)，布局戰(zhàn)略以深圳為主，輻射珠三角。近年來，龍光地產(chǎn)以“區(qū)域核心城市+都市圈+軌道物業(yè)”為發(fā)展方向，已成為深圳的龍頭房企。早在2014年，龍光地產(chǎn)就通過招拍掛的方式拿下了龍華白石龍、紅山、光明、坪山等規(guī)模較大的土地，而2016年龍光地產(chǎn)的新增土地也主要布局于深圳和珠海。正是由于這種前瞻性的布局，使龍光地產(chǎn)以低成本獲得了多宗優(yōu)質(zhì)土地，凈利潤更是順帆直上。

國盛證券投資分析指出，隨著相關(guān)發(fā)展規(guī)劃綱要即將出臺，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)將進(jìn)一步加速，灣區(qū)內(nèi)的交運(yùn)物流、地產(chǎn)、金融等行業(yè)受益明顯。

大灣區(qū)“地主”受益

除了本地房企，在粵港澳大灣區(qū)擁有豐富土儲的企業(yè)被市場長期看好。這一類型企業(yè)的最大特點(diǎn)是已經(jīng)擁有非常強(qiáng)大的實(shí)力和大規(guī)模的土地儲備，只是在戰(zhàn)略上稍有側(cè)重。比如更偏向于某一區(qū)域的布局，或是更側(cè)重于某一運(yùn)營模式，前者的典型代表是碧桂園，而后者則是招商蛇口。

年報(bào)顯示，今年上半年碧桂園合約銷售前10的城市中，就包括粵港澳城市惠州、佛山、東莞，其中惠州更是位居首位，上半年合約銷售達(dá)207億元，占到了碧桂園總銷售占比的5%，市場占有率排名第一。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園布局廣州、深圳、佛山、東莞、惠州等位于粵港澳大灣區(qū)城市的在售項(xiàng)目達(dá)60余個，這種廣而深的布局方式也會使粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展成為碧桂園銷售增長的重要引擎。

值得注意的是，富力地產(chǎn)今年前7月在惠州、廣州兩地的合約銷售也達(dá)到了31億元，銷售貢獻(xiàn)率達(dá)4.6%。

同樣，雅居樂也是圍繞粵港澳大灣區(qū)城市群進(jìn)行深度布局，至今已在大灣區(qū)精心打造超過70個項(xiàng)目，在大灣區(qū)擁有預(yù)計(jì)總建筑面積約1081萬平方米土地儲備，占其整體土地儲備的31%。此次雅居樂坐落于中山、珠海的多個項(xiàng)目更是直接受益于港珠澳大橋通車帶來的利好。

而招商蛇口以“前港-中區(qū)-后城”為發(fā)展模式，即港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，配套城市新區(qū)開發(fā)。而這種發(fā)展模式與粵港澳大灣區(qū)的概念非常契合，目前招商蛇口的重點(diǎn)項(xiàng)目如前海蛇口自貿(mào)區(qū)、太子灣郵輪母港都充分發(fā)揮了招商蛇口的港口優(yōu)勢。

除此之外，招商蛇口的土地儲備和土地資源獲取能力也是招商蛇口的一大優(yōu)勢。招商蛇口在深圳前海已有大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，雖然將部分園區(qū)從工業(yè)改為商住需要與相關(guān)部門以4:6的比例分配增值收益，但如此龐大的土地儲備在粵港澳大灣區(qū)概念下得到的紅利仍是可觀的。

在面臨拿地成本高啟、進(jìn)入門檻增大的情況下，另一些企業(yè)如龍湖、華夏幸福等，則通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、收并購、合作等方式進(jìn)入。這種方式對于資金充足、運(yùn)營能力良好的企業(yè)也不失為一種良方。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，粵港澳大灣區(qū)一直是今年上半年房地產(chǎn)業(yè)最火的話題之一，各房企雖進(jìn)入的方式不同，但都向市場傳達(dá)出一個信號，即粵港澳大灣區(qū)為房企的發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)會。同時，房企通過在大灣區(qū)多元化布局也讓房企擺脫了單一的地產(chǎn)商標(biāo)簽，在拓展業(yè)務(wù)空間、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的同時，也創(chuàng)造了新的利潤增長點(diǎn)；此外，房企還能夠通過業(yè)務(wù)整合，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)企業(yè)競爭能力等。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉誠對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“港珠澳大橋通車完善了大區(qū)域交通，進(jìn)一步促進(jìn)大灣區(qū)總體經(jīng)濟(jì)活力，為居民的生活服務(wù)、文化交流帶來便利。經(jīng)濟(jì)的活躍與人員的流動將為房地產(chǎn)業(yè)帶來新需求，粵港澳大灣區(qū)帶給房企的機(jī)會也會更加顯著。”