每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

10月25日晚間，萬(wàn)科發(fā)布三季報(bào)。作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判向來(lái)被視作行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，萬(wàn)科三季報(bào)中有兩個(gè)指標(biāo)值得留意：一是萬(wàn)科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元，較中報(bào)15.37億元有較大幅度上漲；二是萬(wàn)科預(yù)付賬款上升至1217.2億元，集團(tuán)歸因?yàn)?ldquo;預(yù)付地價(jià)增加”。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金升至41.4億元

萬(wàn)科在三季報(bào)中有如下表述：“報(bào)告期內(nèi)，鑒于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，本集團(tuán)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。截至報(bào)告期末，本集團(tuán)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元。”

萬(wàn)科預(yù)計(jì)，今年1～9月，集團(tuán)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤(rùn)-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)-19.6億元。”

在一些券商人士看來(lái)，這不過(guò)是萬(wàn)科向來(lái)審慎的表現(xiàn)。國(guó)泰君安分析師劉斐凡在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出：“這就是會(huì)計(jì)處理，增量不大。幾千億的存貨，計(jì)提不到1%，不能說(shuō)明問(wèn)題。”

但整體大環(huán)境并不容樂(lè)觀。“萬(wàn)科一貫謹(jǐn)慎，但不可否認(rèn)的是，整體市場(chǎng)變差還是比較明顯。”一名不愿具名的房企策略分析師指出。

可供佐證的是，申萬(wàn)宏源數(shù)據(jù)顯示，1～9月全國(guó)商品房銷售額為10.4億元，同比增速13.3%，前值14.5%；平均售價(jià)8751元/平方米，環(huán)比下降1.5%。“全國(guó)銷售熱度顯著回落，單月同比增速回落6%，平均售價(jià)有所回落。”

在這份三季報(bào)中，萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的預(yù)判也持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

萬(wàn)科指出，第三季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更趨理性，土地市場(chǎng)整體溢價(jià)率回落。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，1～9月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地成交樓面均價(jià)同比下降6%；住宅類用地平均溢價(jià)率18%，較去年同期下降21個(gè)百分點(diǎn)。

逆周期加杠桿進(jìn)行時(shí)

雖然萬(wàn)科一直對(duì)短期的市場(chǎng)表現(xiàn)持有審慎態(tài)度，但在土地市場(chǎng)上出手卻相當(dāng)篤定。

從數(shù)據(jù)面看，根據(jù)克而瑞，今年前三季度，萬(wàn)科新增土地價(jià)值為2010.9億元，僅次于碧桂園的3044.9億元。

一定程度上，拿地的節(jié)奏和企業(yè)的策略有關(guān)聯(lián)。在萬(wàn)科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮強(qiáng)調(diào)了萬(wàn)科要“收斂”、“聚焦”，要對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。“未來(lái)支撐所有新業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)；未來(lái)集團(tuán)有序增長(zhǎng)的任務(wù)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)都將依賴于核心業(yè)務(wù)；萬(wàn)科500強(qiáng)地位的維持，也主要靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。”郁亮說(shuō)。

一些開(kāi)發(fā)商人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)談到他們的思考：“現(xiàn)在能夠借到便宜資金的房企不多。只要融資成本足夠低，在市場(chǎng)環(huán)境較冷，土地溢價(jià)率低的時(shí)候拿地是很劃算的。”

今年以來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)發(fā)行了多只公司債券，利率也處于行業(yè)地位。“今年7月10日～11日，萬(wàn)科完成了2018年度第一期中期票據(jù)發(fā)行，金額為人民幣30億元，票面利率4.6%，期限3年。”而截至今年9月，萬(wàn)科持有貨幣資金人民幣1327.7億元，現(xiàn)金充足。