在行業(yè)融資環(huán)境收緊、土地市場整體溢價率回落，以及住房租賃市場快速發(fā)展的行業(yè)環(huán)境下，A股地產(chǎn)龍頭——萬科A公布了2018年度三季報。

萬科三季報顯示，其營收和凈利潤保持了平穩(wěn)較快增長。但由于部分城市房地產(chǎn)市場的波動，萬科計劃計提存貨跌價準(zhǔn)備，或?qū)Χ惡罄麧櫘a(chǎn)生影響。

在現(xiàn)金流方面，萬科貨幣資金高于一年內(nèi)到期的短期負債額，但三季度經(jīng)營和投資現(xiàn)金流呈凈流出。

在業(yè)務(wù)多元化方面，萬科住房租賃業(yè)務(wù)平穩(wěn)推進，倉儲物流服務(wù)環(huán)比保持增長。

三季度營收同比增48.1%，歸母凈利潤同比增28.3%

今年第三季度，萬科營業(yè)收入為人民幣700.5億元，同比增長48.1%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣48.6億元，同比增長28.3%。歸母扣費凈利潤為48.5億元，同比增長39.68%。

今年三季度，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)結(jié)算面積579.2萬平方米，貢獻營業(yè)收入人民幣669.3億元，同比分別增長51.2%和49.7%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的總營收占比超過95.5%。

萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)第三季度實現(xiàn)銷售面積866.7萬平方米，銷售金額人民幣1268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。1-9月，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為27.8%，較去年同期提高4.5個百分點。

今年1到9月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2902.1萬平方米，銷售金額人民幣4315.5億元，同比均增長8.9%。

今年前九個月，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣1760.2億元，同比增長50.3%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%。

今年前三季度，萬科的ROE為10.04%，同比上升0.51個百分點。

計提存貨跌價準(zhǔn)備，將影響歸母凈利潤

萬科三季報提及，鑒于部分城市房地產(chǎn)市場調(diào)整，集團將對存在風(fēng)險的項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。截至報告期末，存貨跌價準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元。

1-9月，本集團計提的存貨跌價準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤-19.6億元。

萬科在同日發(fā)布的《董事會第十六次會議決議公告》中稱，2018年9月末，公司存貨跌價準(zhǔn)備余額為人民幣413,850.97萬元，較2017年末增加人民幣252,530.03萬元。

存貨跌價準(zhǔn)備是指由于存貨遭受毀損、全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因，使存貨成本不可以收回的部分，應(yīng)按單個存貨項目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，并計入存貨跌價損失。

三季度經(jīng)營和投資現(xiàn)金流凈流出

9月的萬科秋季例會中“活下去”的標(biāo)語，讓萬科搶盡了媒體版面的頭條，一時間現(xiàn)金流狀況在行業(yè)中不錯的萬科，讓同行們都感到“瑟瑟發(fā)抖”。

截至今年9月底，萬科持有貨幣資金人民幣1327.7億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和人民幣865.9億元。在有息負債中，66.1%為長期負債。至少，三季報的數(shù)據(jù)不會讓萬科“活不下去”。

萬科在三季報中稱，集團堅持以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實價值創(chuàng)造，保持財務(wù)、資金狀況的穩(wěn)健性。

但值得注意的是，因為經(jīng)營規(guī)模擴大、對外投資規(guī)模擴大等原因，萬科今年前九個月的經(jīng)營和投資活動凈現(xiàn)金流均為凈流出，同比去年的降幅分別為254.02%和148.23%。

地產(chǎn)專欄作者朱文策此前分析稱，結(jié)合郁亮的發(fā)言，“聚焦、收斂”的策略，萬科的業(yè)務(wù)線將出現(xiàn)階段性調(diào)整。

他判斷，萬科在未來會進行業(yè)務(wù)線的收縮：1、階段性回歸房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。2、階段性減掉一些新業(yè)務(wù)。這兩項調(diào)整，都是基于上面那兩個不可預(yù)期而發(fā)生的。簡言之，現(xiàn)金流第一。

租賃業(yè)務(wù)、物流倉儲業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進

作為地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的先鋒，基于其“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，萬科三季度繼續(xù)推動非開發(fā)業(yè)務(wù)有序發(fā)展。

萬科自2014年以來布局長租公寓市場，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確立為核心業(yè)務(wù)，長租公寓業(yè)務(wù)當(dāng)前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品。

截至9月底，萬科的租賃住宅業(yè)務(wù)累計開業(yè)項目超150個；今年8月，萬科發(fā)行了2018年第一期住房租賃專項公司債，利率為4.05%。

除了租賃業(yè)務(wù)外，物流倉儲業(yè)務(wù)也是萬科發(fā)展的關(guān)鍵方向之一，將物流倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)定位為智慧物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)商。

報告期內(nèi)，萬科物流倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)新獲取項目19個，總建筑面積（指可租賃物業(yè)的建筑面積）約157.2萬平方米。截至9月底，物流倉儲服務(wù)業(yè)務(wù)總建筑面積約783萬平方米，較半年報的總建筑面積626萬平方米環(huán)比增加了25.1%。

華爾街見聞 劉鑌練