每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 林菁晶    

籌備多年，海倫堡最終還是邁出了上市的關(guān)鍵一步。10月22日，海倫堡在港交所遞交上市招股書，加入內(nèi)房赴港上市的陣營中。

臨近年末，房企融資環(huán)境進(jìn)入“寒冬”期，如海倫堡能夠順利上市，將趕上內(nèi)房赴港上市的“末班車”，也將成為繼正榮、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)以及大發(fā)地產(chǎn)后，2018年登陸港交所的第五家內(nèi)房企。

圖片來源：視覺中國

趕搭內(nèi)房赴港上市“末班車”

2018年是內(nèi)地中小房企集中赴港上市的一年。

房企A股上市遲遲不見進(jìn)展，轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股已經(jīng)成為內(nèi)地房企上市的主要渠道。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，除去已經(jīng)成功上市的正榮、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)以及大發(fā)地產(chǎn)，目前還有包括海倫堡、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國際、德信中國向港交所遞交招股書。

融資寒冬下，融資難度增加，成本上升，赴港上市成為內(nèi)地中小房企拓寬融資渠道，緩解資金壓力的重要方式。海倫堡披露的招股書顯示，融資將用于擴(kuò)張收并購、開發(fā)現(xiàn)有物業(yè)以及一般營運(yùn)資金三大用途。

據(jù)了解，海倫堡早在2015年就已啟動上市計(jì)劃，海倫堡內(nèi)部人士早前告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2018年海倫堡有機(jī)會就上市。

這意味著2018年上市早在海倫堡的計(jì)劃之中。但隨著股市大行情轉(zhuǎn)冷，海倫堡等待三年的時(shí)機(jī)或許不是最佳的機(jī)會，又為何選擇在此時(shí)遞交申請？

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，目前上市確實(shí)不是很理想的時(shí)機(jī)，融資較為困難。從房企角度看，現(xiàn)在上市確實(shí)也很晚了，上市融資在節(jié)點(diǎn)上沒有太多的利好，但是上總比沒上好。

香港中原金融集團(tuán)金融科技部總經(jīng)理嚴(yán)高樂認(rèn)為，在樓市和股市寒冬下，又有美的置業(yè)上市首日破發(fā)的先例，海倫堡此時(shí)上市應(yīng)該是做了權(quán)衡的，財(cái)報(bào)等各項(xiàng)工作準(zhǔn)備妥當(dāng)，同時(shí)考慮大環(huán)境的變化，如再晚幾個(gè)月可能真的沒辦法上市。

上市能在一定程度上打通融資渠道，但上市之后也并不意味著一帆風(fēng)順，海倫堡需要認(rèn)清即將面臨的現(xiàn)實(shí)問題。嚴(yán)高樂指出，目前破發(fā)在港股發(fā)生概率較大，海倫堡如果遭遇破發(fā)以及融資量受影響等問題，融資低于預(yù)期下將如何分配資金保持穩(wěn)定的擴(kuò)張和正常營運(yùn)，這是海倫堡需要考慮的。

千億征途：業(yè)績壓力與高負(fù)債隱憂

資料顯示，海倫堡是廣州老牌的房企，于1998年開始在廣東省開展業(yè)務(wù)，近些年進(jìn)入快速擴(kuò)張階段，截至2018年8月31日，海倫堡共有112個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目或項(xiàng)目階段，總建筑面積約2340萬平方米。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，海倫堡的流量銷售金額分別為185.7億以及351.1億元，同比大幅增長。2018年，海倫堡業(yè)績依然保持較快增長速度，截至2018年9月底，海倫堡流量銷售金額330.1億元，排57名。

海倫堡內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，海倫堡2018年的內(nèi)部目標(biāo)是500億元。據(jù)此，2018年剩下3個(gè)月時(shí)間，海倫堡還有近170億元業(yè)績需要完成。在樓市寒冬下，海倫堡第四季度承受著一定的業(yè)績壓力。

據(jù)海倫堡相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2016年開始海倫堡啟動戰(zhàn)略升級，通過產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)?；?，沖刺三年千億的業(yè)績目標(biāo)。

從目標(biāo)制定來看，海倫堡顯得較為積極，2016年的銷售金額都不到200億元，三年沖千億著實(shí)壓力凸顯。

關(guān)于目標(biāo)規(guī)模增速提速，海倫堡內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，行業(yè)集中度越來越高，規(guī)模是基本的指標(biāo)，考慮到資本市場融資、行業(yè)排名的影響力、生存空間等因素的影響，百強(qiáng)以外的房企很難拓展資源，海倫堡希望在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速發(fā)展。

海倫堡招股書透露，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其未償還銀行貸款及其他借貸總額分別為人民幣83.61億元、128.74億元、205億元及243億元。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其凈債務(wù)權(quán)益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

同時(shí)，招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡控股擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元。

相對于大型房企，中小房企敏銳度不夠，在市場好的時(shí)候跟隨大勢展開規(guī)模競爭，當(dāng)市場向下，高負(fù)債和現(xiàn)金流或?qū)⒊蔀橹行》科竽芊翊┰街芷诘年P(guān)鍵。

嚴(yán)高樂表示，資本寒冬下，現(xiàn)金比負(fù)債表更重要，負(fù)債表重要性高于資產(chǎn)報(bào)表，現(xiàn)金流安全、負(fù)債良性，土地儲備以及項(xiàng)目布局好的標(biāo)的是資本市場比較認(rèn)可的。