每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的2016年，北京的“商改住”項(xiàng)目也隨之火了一把。但僅火了9個(gè)月，該項(xiàng)目就被立即叫停。一夜間，北京“商改住”遍地哀鴻。時(shí)間過(guò)去一年多，北京“商改住”項(xiàng)目的生存現(xiàn)狀又是什么景象？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪了北京多個(gè)“商改住”項(xiàng)目，試圖摸清真相。

從排隊(duì)買房到結(jié)伙退房；每平方米均價(jià)從5萬(wàn)元高位遭遇腰斬；前來(lái)維權(quán)的業(yè)主，正是兩年前的購(gòu)房人。這是北京部分“商改住”項(xiàng)目的真實(shí)寫照。而近段時(shí)間，北京的“商改住”市場(chǎng)似乎有些躁動(dòng)。

在收到多條“可注冊(cè)，宜商宜居，有事業(yè)有生活”的推銷短信后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日走訪了北京多個(gè)“商改住”項(xiàng)目。

有銷售人員稱“提供代開(kāi)公司（空殼公司）全套業(yè)務(wù)”，有的則稱“可聯(lián)合幾個(gè)人共同出資開(kāi)公司來(lái)購(gòu)買，再以股權(quán)比例劃分面積”，還有的向客戶表示“樓盤沒(méi)有分戶房產(chǎn)證，不需網(wǎng)簽”，“最后幾套房，稀缺資源，存量賣完就沒(méi)有了”。相比于開(kāi)發(fā)商們的三緘其口，項(xiàng)目營(yíng)銷人員的話術(shù)令這個(gè)一度冰封的市場(chǎng)多了些許別樣的“溫度”。

●政策未明、市場(chǎng)躁動(dòng)，商辦項(xiàng)目低調(diào)銷售

2016年是一線城市“商改住”市場(chǎng)最“紅火”的一年。

當(dāng)年6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，指出“允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”。

由此，很多城市也落地出臺(tái)相關(guān)配套政策，市場(chǎng)一片向好，大家競(jìng)相涌入。

“2016年那段時(shí)間，我們的項(xiàng)目簡(jiǎn)直賣瘋了，2017年初最高單價(jià)一度漲至5萬(wàn)多元。”通州商住樣本尚品臺(tái)湖項(xiàng)目銷售人員這樣向記者回憶當(dāng)年的“美好時(shí)光”。

然而不到9個(gè)月，2017年3月26日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商業(yè)辦公類項(xiàng)目的用途進(jìn)行嚴(yán)格管控，并針對(duì)在售的商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。

公告明確強(qiáng)調(diào)，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。根?jù)公告，企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，不得賣給個(gè)人，而個(gè)人購(gòu)買必須滿足兩個(gè)條件：一是名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄；二是在京連續(xù)五年繳納社?；蜻B續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

一夜間，北京“商改住”遍地哀鴻。

就在兩天后的2017年3月28日，北京市住建委公布名單，6個(gè)在售項(xiàng)目涉嫌銷售“商改住”被停網(wǎng)簽。

中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京商辦市場(chǎng)在“3·26”新政發(fā)布后的3天，網(wǎng)簽總量?jī)H為7套。而新政前三天，這一數(shù)字為850套，跌幅高達(dá)99.9%。

商辦市場(chǎng)成“速凍”之勢(shì)，但政策對(duì)之前的“商改住”項(xiàng)目也做了一定妥協(xié)。

2017年5月23日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)“商改住”房屋銷售做出進(jìn)一步規(guī)定，已購(gòu)買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對(duì)象；也可銷售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施；已購(gòu)買的商辦類房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施。

即老房老辦法，新房新辦法。而判定新老的標(biāo)準(zhǔn)，就是2017年3月26日之前是否拿到預(yù)售證。

也就是說(shuō)，“3·26”之前拿到預(yù)售證的樓盤是可以租售的，而“3·26”之后才拿到預(yù)售證的樓盤就有了疑問(wèn)，這個(gè)疑問(wèn)就是拿到建筑開(kāi)工許可證的還用不用更改項(xiàng)目用途。也正由此，一些存在打政策“擦邊球”嫌疑的項(xiàng)目在接下來(lái)一年多時(shí)間里屢見(jiàn)不鮮，也多次登上住建委的“黑名單”，被罰款、暫停網(wǎng)簽、注銷備案資質(zhì)等。

事實(shí)上，“3·26”之后，以租代售、以公司名義購(gòu)房等現(xiàn)象仍存在于商辦類市場(chǎng)。今年7月，金隅、萬(wàn)科、復(fù)地、華遠(yuǎn)等開(kāi)發(fā)商都曾遭遇北京市房山區(qū)建委的處罰，處罰原因包括未取得現(xiàn)房銷售備案、私自向客戶推薦代辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照和改建裝修公司、使用未經(jīng)審查的施工圖紙擅自施工。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的實(shí)地走訪中，有銷售人員解釋道：“商辦市場(chǎng)目前處于監(jiān)管敏感期，但項(xiàng)目在政策出臺(tái)前就已獲批，所以低調(diào)銷售沒(méi)有問(wèn)題?！倍P(guān)于“改水改電”“高價(jià)收購(gòu)/求租注冊(cè)地址”“專業(yè)移機(jī)”等意味明顯的電梯小廣告，也依然默默存在于一些“商改住”項(xiàng)目“重災(zāi)區(qū)”。

“‘商改住’項(xiàng)目的政策管控比較明顯，但未來(lái)政策也不太明朗，所以企業(yè)從控制成本等角度看，是會(huì)放緩此類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的。雖然此類項(xiàng)目過(guò)去也考慮過(guò)可以轉(zhuǎn)為租賃，但實(shí)際上租賃本身效果需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)，這就使得近期此類項(xiàng)目的狀況比較尷尬?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，之所以押注某個(gè)項(xiàng)目，是因?yàn)榇祟愴?xiàng)目過(guò)去銷售非常火爆，尤其是不限購(gòu)的屬性。但因?yàn)榇_實(shí)是走‘擦邊球’模式，所以風(fēng)險(xiǎn)是很大的?！?/p>

●斷崖下跌、被迫降價(jià)，重倉(cāng)商辦企業(yè)承壓

曾在2016年商住限購(gòu)傳聞前創(chuàng)造單周簽約高達(dá)3191套記錄的尚品臺(tái)湖項(xiàng)目（但一直被質(zhì)疑是虛假交易），如今已是門可羅雀。而整個(gè)項(xiàng)目在臺(tái)湖收費(fèi)站出口的廣告依然醒目，“46900元/平方米起，享通州臨街現(xiàn)鋪”。

尚品臺(tái)湖目前在售的項(xiàng)目以30~70平方米戶型為主。“現(xiàn)在買比較劃算，去年“3·26”政策一出臺(tái)，一下子就冷清了，幾個(gè)月都賣不出去一套房?！鄙衅放_(tái)湖項(xiàng)目銷售人員說(shuō)，“我自己也買了一套”。

“去年政策剛出時(shí)，我們的樓盤還是一分未降。不過(guò)公司這么多人得吃喝啊，我們銷售團(tuán)隊(duì)就向領(lǐng)導(dǎo)申請(qǐng)了50套特價(jià)房，現(xiàn)在均價(jià)是3萬(wàn)余元，最貴的一套在200萬(wàn)元左右?！痹撲N售人員直言，“我們公司大部分都是商辦項(xiàng)目，壓力很大，不然也不會(huì)降價(jià)?！?/p>

不過(guò)，受益于環(huán)球影城效應(yīng)和城市副中心建設(shè)，“小區(qū)30平方米的單間租金在每月3000元左右，在慢慢漲。還有很多公司來(lái)我們這里整層買樓，用來(lái)開(kāi)旅店，領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)在也希望我們多整層售賣。”

而房?jī)r(jià)普遍上漲之時(shí)，自己的項(xiàng)目售價(jià)原地踏步就足夠令開(kāi)發(fā)商感到壓力。

在去年曾被暫停網(wǎng)簽的亦莊林肯公園，銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在他們項(xiàng)目的主要以150~200平方米大戶型為主，能夠滿足購(gòu)房者的改善型需求。

林肯公園的售樓大廳面積很大，卻十分冷清，只有幾個(gè)銷售在聊天，顯得有些無(wú)所事事。對(duì)于記者的到來(lái)，他們顯得很興奮：“看好了最好您今天就定下來(lái)?！庇袖N售人員向記者介紹，林肯公園的房源已所剩不多，僅有三五套，但價(jià)格還是維持了2016年的水平，并沒(méi)有隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱而上漲。

離開(kāi)之時(shí)，該銷售熱情地邀請(qǐng)記者參加幸運(yùn)轉(zhuǎn)輪的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，中了末獎(jiǎng)——一袋3千克的大米。不遠(yuǎn)處的獎(jiǎng)品區(qū)，為了吸引看房者而準(zhǔn)備的獎(jiǎng)品還有很多沒(méi)有發(fā)出去。

●去化緩慢、銷售堪憂，市場(chǎng)交易清冷

林肯公園曾是亦莊區(qū)域成交最活躍的商住項(xiàng)目?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在“3·26”政策出臺(tái)的前一年，整個(gè)林肯公園商辦類房屋的成交量是1022套。但是，從2017年到2018年3月26日成交量是107套，跌幅達(dá)89.5%。

林肯公園項(xiàng)目2014年開(kāi)盤，距今已經(jīng)銷售了4年之久，但售樓處目前仍在運(yùn)轉(zhuǎn)，大廳內(nèi)寫著“特價(jià)工抵房入市”標(biāo)語(yǔ)的廣告牌赫然在目?！肮さ址烤褪俏覀冮_(kāi)發(fā)商把一些房子抵給施工方做工程款，施工方再將這些房子委托給我們進(jìn)行銷售。”林肯公園銷售人員給記者解釋道。

而在網(wǎng)頁(yè)輸入“林肯公園工抵房”，僅有一家不知名中介平臺(tái)于今年4月21日發(fā)布的一則信息，“林肯公園二期，開(kāi)發(fā)商工抵房，精裝修現(xiàn)房，戶型方正，房源有限，抓緊”。

尚品臺(tái)湖于2015年末開(kāi)盤，據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目共有4000余套房屋，現(xiàn)在還有1000多套沒(méi)有售出。

在看房間隙，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與銷售有這樣一段對(duì)話。

“這些沒(méi)有亮燈的都是投資客買的房吧？”

“不是，那些都是沒(méi)賣出去的。不過(guò)您放心，這里的升值空間還是很大的?！?/p>

“您要是只考慮商辦項(xiàng)目的話，可選空間還是很大的，如朝外8080、旭輝26街區(qū)等都是我們這種性質(zhì)的，也都有新房?！鄙衅放_(tái)湖的銷售人員說(shuō)。

尚品臺(tái)湖，正是通州核心區(qū)某項(xiàng)目銷售人員向記者做的推薦。

而由員工宿舍轉(zhuǎn)化成可售房源的諾德中心某銷售人員則對(duì)記者說(shuō)：“沒(méi)事，您可以比較一下，合生世界村的項(xiàng)目也不錯(cuò)。”

●以租代售、改水改電，灰色地帶依然存在

事實(shí)上，商改住的開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃之初就盡可能迎合住宅購(gòu)買者的需求，盡管驗(yàn)收時(shí)以毛坯房驗(yàn)收，并沒(méi)有獨(dú)立衛(wèi)生間等設(shè)施，但驗(yàn)收合格后通過(guò)精裝修，就可以令房屋有了隔層和各種居住設(shè)施。

而為了能讓沒(méi)有購(gòu)房資格的人順利買到，開(kāi)發(fā)商也是使出了渾身解數(shù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者是接到了推銷短信，得知豐臺(tái)區(qū)瑪雅科技村在進(jìn)行銷售。該項(xiàng)目原本是總部基地（中國(guó)）控股集團(tuán)旗下的一家酒店，企業(yè)為了在短時(shí)間內(nèi)收回資金，便對(duì)原酒店房間進(jìn)行“長(zhǎng)租”。

“這是商業(yè)項(xiàng)目，所以需要您注冊(cè)一家公司，然后以公司名義與集團(tuán)簽訂一份為期20年的租賃合同。到期之后，我們還可以續(xù)簽?！爆斞趴萍即宓匿N售人員對(duì)記者說(shuō)。

“我們可以幫您注冊(cè)公司，也能幫您雇會(huì)計(jì)幫公司做賬，每年大概要產(chǎn)生7000元費(fèi)用，但您可以把房屋地址租給別的公司用，我們也能幫您找，大概每年能夠7000元收入，正好收支相抵?！?/p>

但根據(jù)《合同法》，租賃合同最多只能簽訂20年合約。

對(duì)于記者沒(méi)有購(gòu)買商辦房資格的問(wèn)題，銷售人員則主動(dòng)提出可以注冊(cè)公司，并推薦以公司名義購(gòu)房的好處。

林肯公園的銷售就對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說(shuō)：“您以公司的名義購(gòu)買，不會(huì)占用您的個(gè)人購(gòu)房（指商品住宅）指標(biāo)。等房子升值了您出售，直接變更公司所有人就可以，房子實(shí)際上就變成了購(gòu)房人的，這樣還沒(méi)有契稅。”但該工作人員表示不會(huì)幫助記者注冊(cè)公司和聘請(qǐng)會(huì)計(jì)。

而在尚品臺(tái)湖的電梯間內(nèi)，密密麻麻地布滿了諸如“代注冊(cè)公司”“改水改電”“代做賬目”等與商改住項(xiàng)目息息相關(guān)的廣告，重倉(cāng)此類項(xiàng)目等開(kāi)發(fā)商，似乎也樂(lè)于默許這些存在。

另外，近期針對(duì)商改住項(xiàng)目的維權(quán)事件也多了起來(lái)。比如，旭輝26街區(qū)的業(yè)主因?yàn)閾?dān)心自己的房屋能否繼續(xù)居住而打出了“霸王條款，欺詐業(yè)主”的橫幅。還有一些尚未收房的業(yè)主借房屋不達(dá)標(biāo)的名義拒絕收房，以抗議房?jī)r(jià)下跌，企圖拿回自己先前付出的高額房?jī)r(jià)。

此外，“3·26”政策中“商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款”的條款消除了商辦類房產(chǎn)的金融屬性，但在記者探訪的多個(gè)商辦項(xiàng)目中，銷售人員依舊向記者表示，可以先付50%購(gòu)房款，剩余款項(xiàng)分期十年還清。而在通州運(yùn)河核心區(qū)，有銷售人員甚至直接帶領(lǐng)記者進(jìn)入公寓施工現(xiàn)場(chǎng)看房。