每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日就商辦項目問題采訪了戴德梁行首席政策分析專家魏東，她向記者介紹了商辦項目的土地供應(yīng)、市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢等話題。

一線城市商業(yè)項目有發(fā)展空間

就數(shù)據(jù)來看，四個一線城市的商業(yè)用地的成交近年來一直處于逐年遞減狀態(tài)。土地成交宗數(shù)從2010年的209宗下降至2017年103宗，建設(shè)用地面積也從2010年的956.9萬平方米下降到2017年的311.2萬平方米?！翱梢娨痪€城市商業(yè)用地目前處于緊縮狀態(tài)?！蔽簴|說。

而就土地供應(yīng)看，北京整體上是住宅類用地數(shù)量占絕對優(yōu)勢。2017年，北京的住宅類用地和商業(yè)類用地數(shù)量分別是58宗和16宗。

雖然北京市場整體租賃需求較前兩個季度有所回落，但租賃市場的表現(xiàn)依舊惹人關(guān)注，由于核心商圈有限的新增供應(yīng)和可租賃面積，本季度核心區(qū)寫字樓市場租金繼續(xù)保持堅挺，有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環(huán)比上漲2.8%。雖然新項目的入市為北京全市寫字樓市場帶來約93000平方米的新增面積，但全市空置率僅環(huán)比上漲0.8個百分點達7.9%。戴德梁行數(shù)據(jù)表明，四個一線城市寫字樓市場總存量高達3000萬平方米，占全國18個重點一二線城市總存量的52.4%，而空置率平均僅有9.8%，一線城市整體租賃市場仍然呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。

共享辦公的快速發(fā)展催生出更多對商辦項目的租賃需求，北京2018年前三個季度共享辦公的成交租賃面積占所有成交總面積的20.2%，位列第三位，僅次于高科技業(yè)和金融業(yè)。

從零售存量市場來看，四個一線城市零售市場總存量達2，700萬平方米，約占全國18個重點一二線城市總存量的42.2%，平均空置率僅為7.3%，屬于零售市場較為健康的出租水平。

北京伴隨著城區(qū)土地供應(yīng)的緊缺及對產(chǎn)業(yè)、人口的疏解，未來零售物市場新增供應(yīng)完成速度會逐漸放緩，整體市場供應(yīng)也將處于相對短缺的狀態(tài)，而市場需求依然旺盛。尤其是核心商圈，可租賃面積將非常緊缺，整體市場空置率也將持續(xù)走低，從而將帶動租金的進一步上漲。

魏東表示：“所以說無論是土地還是商業(yè)地產(chǎn)的存量市場，一線城市都有進一步發(fā)展空間?！?/p>

二三線城市商業(yè)項目存去化壓力

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場存在供應(yīng)過剩的現(xiàn)象大多集中在二三線城市。以寫字樓市場為例，在戴德梁行監(jiān)測的14個國內(nèi)重點二線城市中，其中有11個城市的寫字樓空置率在2018年三季度超過20%，最高的達42%左右。

同樣的，在經(jīng)歷了線上零售業(yè)蓬勃發(fā)展及線下零售物業(yè)庫存高企的雙重沖擊下，二線城市開發(fā)商和投資者不得不開始面對租金收入下降、空置率攀升等問題，某些商場甚至由于經(jīng)營不善而被迫關(guān)閉。

魏東說：“資本化率的上漲乏力及物業(yè)價值的走低，使許多投資者開始對二三線城市的零售物業(yè)產(chǎn)生了擔憂?！?/p>

預(yù)計到2030年，中國房屋租賃市場規(guī)模將超4.6萬億，所以不論是從數(shù)量還是質(zhì)量上，僅僅由分散的個人房東和中介二房東構(gòu)成的供應(yīng)市場顯然不能滿足市場需求。

長租公寓不失為解決“商改住”項目存量的一個好辦法。今年5月，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，其中提出的三個來源中就包括：各區(qū)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃調(diào)整需要，將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。

魏東表示：“我相信，鼓勵發(fā)展住房租賃市場將是中國房地產(chǎn)市場長效機制的建設(shè)中的關(guān)鍵一環(huán)。在這個過程中，合理引導(dǎo)符合規(guī)范的“商改住”，無論從提高物業(yè)使用效率，抑或解決社會問題、體現(xiàn)社會公益的角度，都將具有重大意義?！?/p>