每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

買房要簽保密協(xié)議？賣掉一套就成銷冠？

這發(fā)生在一座常住人口不足500萬(wàn)的地級(jí)市，九江。

易居研究院報(bào)告顯示，今年前8個(gè)月，九江市新建商品住宅庫(kù)存面積同比增幅高達(dá)104%，比第二位合肥高出40個(gè)百分點(diǎn)，在受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市中排名第一。

棚改貨幣化安置政策漸次離場(chǎng)之后，九江，何以承載這頂庫(kù)存增幅“桂冠”？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪九江，還原一個(gè)從風(fēng)風(fēng)火火到漸生變數(shù)的樓市故事，看看那些越來(lái)越難賣的新房，以及無(wú)處變現(xiàn)的二手房。

“對(duì)外地人買房一度收緊，現(xiàn)在又放開(kāi)了”

2016年以來(lái)，棚改政策持續(xù)發(fā)力，大批開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，九江樓市迅速升溫。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)城市典型地產(chǎn)指數(shù)（南昌）辦公室數(shù)據(jù)顯示，2016年九江商品住宅成交已超2.8萬(wàn)套，2017年也在2.4萬(wàn)套以上。

九江商品住宅價(jià)格自2016年以來(lái)持續(xù)上漲，在2017年6月～2018年6月的一年時(shí)間里價(jià)格從6239元/平方米上漲到了7318元/平方米，漲幅17.3%。

不過(guò)，九江也曾一度加入限購(gòu)行列，在2017年7月13日啟動(dòng)了城區(qū)限購(gòu)。

伴隨著大興土木，過(guò)去兩年九江新建商品住宅庫(kù)存面積同比大增104%，但常住人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)體量并未呈現(xiàn)同比例增長(zhǎng)。

庫(kù)存迅速增加的同時(shí)，九江市銷售疲軟跡象卻逐步顯現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中指院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1～9月九江市商品住宅銷售總套數(shù)僅27102套，月度銷售數(shù)據(jù)在春節(jié)后出現(xiàn)4706套小高峰，隨后便逐月下跌，9月銷售套數(shù)僅為2704套。

今年7月，九江二手房掛牌價(jià)首次出現(xiàn)下降，幅度微??；新房市場(chǎng)也大面積出現(xiàn)打折優(yōu)惠，甚至降價(jià)銷售。

市場(chǎng)風(fēng)向漸生變化，政策導(dǎo)向和市場(chǎng)預(yù)期也開(kāi)始微妙轉(zhuǎn)變。有九江市場(chǎng)人士就告訴記者：“九江對(duì)外地人買房的限制曾經(jīng)收緊過(guò)一段時(shí)間，現(xiàn)在又放開(kāi)了。”

九江市住建局局長(zhǎng)羅百奚近期則公開(kāi)表示，九江將力爭(zhēng)用3～5年時(shí)間，讓中心城區(qū)人口達(dá)到150萬(wàn)。

對(duì)于目前的市場(chǎng)而言，相比限制需求，創(chuàng)造需求或許更為重要。

“特價(jià)房”要簽保密協(xié)議，并以員工親友身份購(gòu)買

不過(guò)，從火熱到轉(zhuǎn)冷，這個(gè)市場(chǎng)所花時(shí)間并不長(zhǎng)。

以九江市政府機(jī)關(guān)單位擬遷入的新區(qū)八里湖新區(qū)為例。

2014年下半年，該區(qū)域在大型規(guī)劃下成為“新貴”，保利、碧桂園、恒大等大型企業(yè)接踵而至，區(qū)域新盤也倍數(shù)增長(zhǎng)。

隨之而來(lái)的是炒房資金的大量涌入。盡管遠(yuǎn)離九江市區(qū)、交通尚不便捷、商業(yè)配套也有待完善。“買的就是未來(lái)。”一位本地出租車司機(jī)告訴記者。

然而，此時(shí)的八里湖新區(qū)，車輛和行人寥寥無(wú)幾，樓盤客流也很稀少。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

九江金鵬城于2015年開(kāi)盤，這條僻靜的興城大道去年一度人聲鼎沸，樓盤最貴時(shí)超過(guò)10000元/平方米（毛坯）。

據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，最后一棟樓部分房源均價(jià)8400元/平方米（毛坯）。以一套137平方米的三房?jī)蓮d為例，原價(jià)8312元/平方米，折后單價(jià)8165元/平方米。如此計(jì)算，現(xiàn)在的總價(jià)比剛開(kāi)盤時(shí)降了近20萬(wàn)元。

在金鵬城旁苦苦等待了近半個(gè)小時(shí)，記者才打上一輛出租車，前往幾公里外的潯陽(yáng)府。

項(xiàng)目降價(jià)力度更大。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，預(yù)付4萬(wàn)元買了車位，買房可打98折，全款付清可再打95折。

見(jiàn)記者略有遲疑，置業(yè)顧問(wèn)更推薦了一套“特價(jià)房”，在所有折扣的基礎(chǔ)上還能再打9折。“不過(guò)這是國(guó)慶期間留給內(nèi)部員工的房源，要簽保密協(xié)議，并以員工親友身份購(gòu)買。”

按照這樣的折扣，一套142平方米的四房?jī)尚l(wèi)單價(jià)約6856元，遠(yuǎn)低于區(qū)域均價(jià)，總價(jià)則從118萬(wàn)降到98萬(wàn)元。

據(jù)了解，八里湖地區(qū)二手房行情也不景氣。區(qū)域最早一批交付的項(xiàng)目之一——奧林匹克花園，其二手房曾超過(guò)10000元/平方米，但目前均價(jià)回落至8800元/平方米。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“房子越來(lái)越難賣，賣掉一套即成銷冠”

“就算現(xiàn)在這么大力度的折扣，大家還是越來(lái)越挑，我們國(guó)慶的促銷額度都還沒(méi)有用完。”潯陽(yáng)府置業(yè)顧問(wèn)的話，道出了九江市場(chǎng)除價(jià)格外的另一種“冷”——成交疲軟。

每經(jīng)記者在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前無(wú)論是九江新城區(qū)還是老城區(qū)，都很難找到“不愁賣”的樓盤了。

以九江“三大神盤”之一的尚悅居為例，其曾與九璽、鉑悅府一并被“封神”，因?yàn)閮r(jià)格貴、難賣動(dòng)。

據(jù)了解，項(xiàng)目地處原贛北化工廠，遠(yuǎn)離市區(qū)，且近鄰九江發(fā)電廠等大型廠區(qū)，沿江主干道上大型貨車、集裝箱車來(lái)往頻繁。而項(xiàng)目今年6月底首次開(kāi)盤就將均價(jià)定在了7500元/平方米，遠(yuǎn)超片區(qū)價(jià)格。

尚悅居的置業(yè)顧問(wèn)也承認(rèn)，項(xiàng)目位置太偏，與房?jī)r(jià)不太匹配。項(xiàng)目也曾遭同行揶揄“誰(shuí)能賣掉一套房，就是當(dāng)月銷售冠軍”。

不過(guò)記者留意到，其實(shí)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整幅度并不大。在置業(yè)顧問(wèn)展示的國(guó)慶“特價(jià)房”清單上，45套房源當(dāng)天認(rèn)購(gòu)可享2萬(wàn)抵5萬(wàn)，折后單價(jià)在6930元～7475元/平方米，與一房一價(jià)表所列價(jià)格相差無(wú)幾。在踩盤期間，項(xiàng)目也僅有幾組訪客，客流量不大。

在商業(yè)配套、教育資源相對(duì)較好的濂溪區(qū)，即使緊鄰廬山，另一“神盤”九璽也難破“賣不掉”的怪圈。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目在今年5月開(kāi)盤后成交慘淡，60位置業(yè)顧問(wèn)只賣出20套房。

“九璽單價(jià)太高，區(qū)域定位也有失策，而且140～200平方米的大戶型在九江市場(chǎng)難以立足，項(xiàng)目去化一直不理想。”有業(yè)內(nèi)人士就如是直言。

而據(jù)了解，項(xiàng)目精裝單價(jià)優(yōu)惠后8500～9500元/平方米，并沒(méi)有做出太大調(diào)整。而這一價(jià)格，按最小的140平方米戶型算，總價(jià)約126萬(wàn)元，相較八里湖新區(qū)并沒(méi)有太多價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

相比之下，第三個(gè)“神盤”——**鉑悅府的單價(jià)低一些，折扣力度也稍大。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)貼了一張全民營(yíng)銷的大型海報(bào)，“最高傭金1%、最快5天結(jié)傭”等大字赫然在目。

置業(yè)顧問(wèn)推薦的一套118平方米三室兩廳洋房，原總價(jià)111.5萬(wàn)元，折合單價(jià)8544元，而現(xiàn)價(jià)約101萬(wàn)元，降了10萬(wàn)元左右。

不過(guò)其直言，項(xiàng)目的慢銷是因?yàn)橥票P順序有偏差，“先推洋房、再賣高層，造成剛開(kāi)盤看起來(lái)還不錯(cuò)，后來(lái)就越來(lái)越難賣”。

以“三大神盤”為代表，九江市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少項(xiàng)目，雖未做出實(shí)質(zhì)性讓利，但銷售頹勢(shì)已現(xiàn)。

本地購(gòu)買力已透支，“棚改樓市”何去何從

在樓市轉(zhuǎn)涼的大背景下，觀望情緒仍在蔓延，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力不言而喻，降價(jià)趨勢(shì)已然顯現(xiàn)。

58安居客首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，人口因素導(dǎo)致未來(lái)需求增長(zhǎng)有限。九江目前屬于三線城市，但依然屬于人口凈流出和城鎮(zhèn)化人口增速緩慢城市，這對(duì)于九江來(lái)說(shuō)意味著未來(lái)長(zhǎng)期城市人口增長(zhǎng)乏力。換言之，未來(lái)九江的房?jī)r(jià)上漲內(nèi)驅(qū)力會(huì)較弱。

個(gè)案之外，九江的市場(chǎng)數(shù)據(jù)也已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)涼”趨勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，九江的新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，同比指數(shù)從6月的114.8連續(xù)下降至今年9月的107。

不過(guò)，目前數(shù)據(jù)層面的降幅微小，價(jià)格同比2017年10月的6454元/平方米，仍上漲11.73%。

二手房方面，來(lái)自安居客的數(shù)據(jù)顯示，2018年7月九江二手掛牌價(jià)已經(jīng)從頂峰時(shí)期的7228元/平方米，下降至10月的7211元/平方米，但同比2017年10月6454元/平方米，仍上漲了11.73%。價(jià)格博弈的跡象很明顯。

記者查閱九江市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)公告發(fā)現(xiàn)，九江市中心城區(qū)（不含柴桑區(qū)）繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，但對(duì)非本市戶籍購(gòu)房人對(duì)限制條件從“提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前一年及以上在本市中心城區(qū)逐月連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或基本養(yǎng)老保險(xiǎn)證明、且在中心城區(qū)無(wú)住房”改成了“非本市戶籍購(gòu)房人在中心城區(qū)無(wú)住房”。

“房?jī)r(jià)持續(xù)快速地增長(zhǎng)，前期成交火熱，已經(jīng)基本透支了本地居民的購(gòu)買力，需要提升外來(lái)人口的購(gòu)買力，才能保持市場(chǎng)的溫度和去庫(kù)存的動(dòng)力。”有市場(chǎng)人士向每經(jīng)記者直言。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從中短期來(lái)看，九江樓市能依靠的最大動(dòng)力，依然是棚改貨幣化安置政策。

記者了解到，2018年九江計(jì)劃改造各類棚戶區(qū)61555戶，超過(guò)6萬(wàn)套的棚改力度可謂不小。

然而，隨著2018年下半年全國(guó)范圍內(nèi)去庫(kù)存任務(wù)接近尾聲，棚改貨幣化優(yōu)惠政策漸次離場(chǎng)，不少三四線城市房?jī)r(jià)增速已經(jīng)應(yīng)聲回落，九江亦無(wú)法獨(dú)善其身。

但張波直言，單一動(dòng)力下，九江房?jī)r(jià)快速上漲也會(huì)積聚較大風(fēng)險(xiǎn)。

“目前房?jī)r(jià)回調(diào)對(duì)于九江樓市的穩(wěn)定來(lái)說(shuō)利大于弊，預(yù)計(jì)回調(diào)的力度還將持續(xù)，房?jī)r(jià)下探的空間依然存在。”張波表示。