文/吉力

當前，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強、弱者漸弱的行業(yè)格局日益明顯。于房企而言，規(guī)模意味著資源和未來的市場話語權。擴張規(guī)模，一靠土地，二靠資金，但歸根結(jié)底還是要靠資金。

但一個不爭的事實是，在當前房地產(chǎn)市場持續(xù)高壓的調(diào)控態(tài)勢下，融資渠道收窄、資金面普遍收緊、融資成本上升已成為房企不得不面對的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。中信證券此前的研報就顯示，房企2017年新發(fā)債平均票面利率為5.9%，而到了2018年上半年這一平均數(shù)據(jù)已上升至6.27%。

10月30日，濱江集團（002244.SZ）發(fā)布公告稱，其2018年度第一期總規(guī)模達9億元的短期融資券成功發(fā)行，發(fā)行利率6.19%、發(fā)行期限365天。在當前不容樂觀的融資環(huán)境下，9億元規(guī)模、6.19%的融資成本，也在一定程度上反應了資本市場對濱江集團的認可。

財務穩(wěn)健短融債券受超額認購

上述公告顯示，此次濱江集團發(fā)行的9億元短融債券，共有15家機構參與認購，總認購規(guī)模達到16.3億元，明顯高于發(fā)行規(guī)模，短融債券受到市場超額認購。同時，此次發(fā)行的短融債券最低申購價位僅5.8%，而最終的發(fā)行利率也只有6.19%，不僅低于上半年行業(yè)6.27%的債券票面平均利率，也明顯低于近期國內(nèi)房企的融資成本。

可供比較的是，根據(jù)公開信息，10月30日，某龍頭房企公告稱其全資子公司成功發(fā)行30億元的公司債，票面利率6.8%；10月30日，另一家龍頭房企公告稱計劃發(fā)行18億美元規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)，票面利率13.75%。數(shù)家排名靠前的百強房企早前也先后成功發(fā)行公司債，規(guī)模在11億元到15億元不等，票面利率均達到7.5%。

多位市場分析人士認為，在當前融資渠道收窄、融資成本上升的背景下，經(jīng)營穩(wěn)健、負債率合理、信用好的房企更易受到投資者的青睞。

實際上，濱江集團公司債能獲超額認購，且票面利率還能維持在低位，這正與其穩(wěn)健的財務表現(xiàn)密不可分。

截至2018年6月底，濱江集團資產(chǎn)負債率同比上升7.8個百分點，至77.2%，但這一負債率水平仍明顯低于行業(yè)龍頭企業(yè)，也明顯低于百強房企79.5%的平均資產(chǎn)負債率；有息負債占凈資產(chǎn)的比率為1.35,扣除貨幣資金的有息負債占凈資產(chǎn)的比率為0.73,仍處于行業(yè)較低水平；持有貨幣資金91.6億元，遠高于一年內(nèi)到期的非流動負債的16.9億元。而早前聯(lián)合信用評級有限公司此前也將公司的主體長期信用等級維持在AA+，評級展望為穩(wěn)定。

至2018年6月底，濱江集團獲銀行授信469.48億元，未使用授信358.65億元，這意味著濱江集團仍然具有較強的間接融資能力。

經(jīng)營穩(wěn)健毛利率維持高位運行

在經(jīng)營方面，濱江集團的表現(xiàn)也可圈可點。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，濱江集團實現(xiàn)合約銷售額650.7億元，位列“2018年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”第31位，較去年同期上升9個位次，合約銷售額同比增長98%。此外，前9個月，濱江集團實現(xiàn)營業(yè)收入122億元，同比增長88.4%。合約銷售和營業(yè)收入雙雙創(chuàng)下歷史新高。

毛利率方面，濱江集團也繼續(xù)維持在高位。半年報數(shù)據(jù)顯示，濱江集團房地產(chǎn)業(yè)務的毛利率達到27.5%，雖較去年同期有小幅下滑，但這一毛利率水平在龍頭房企內(nèi)部仍處于高位。尤其是在濱江集團的大本營杭州區(qū)域，其毛利率高達28.7%。

在競爭激烈的杭州能達到28.7%的毛利率水平，也正是基于濱江集團的良好口碑以及市場對其品牌的認可。有報告顯示，與周邊項目相比，濱江集團在杭州的項目在售價上普遍較周邊項目有10%以上的溢價，二手房的溢價率甚至在20%以上，這正是其品牌和口碑受市場認可的表現(xiàn)。而前9個月，濱江集團在杭州地區(qū)的銷售金額穩(wěn)居行業(yè)前三。

土地儲備方面，至2018年6月30日，濱江集團新增土地儲備總規(guī)劃建筑面積約290萬平方米，已遠超去年全年220萬平方米的新增規(guī)劃建筑面積，平均樓面價1.38萬元/平方米，預估平均售價2.86萬元/平方米。而僅在杭州，濱江集團上半年就新增項目8個，總規(guī)劃建筑面積90萬平方米。盡管樓市調(diào)控持續(xù)，但濱江集團的土地成本可控。

此外，在企業(yè)內(nèi)控方面，濱江集團也有不錯表現(xiàn)。在由浙江大學管理學院、浙江大學全球浙商研究所、浙江上市公司協(xié)會聯(lián)合發(fā)布的“2017浙江上市公司內(nèi)部控制指數(shù)報告”顯示，濱江集團以65.05分的成績位居浙江內(nèi)控三十強上市公司排行榜榜首。

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