每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

繼中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園等之后，內(nèi)地又一家房企拆分物業(yè)上市。

11月6日，新城旗下物業(yè)平臺(tái)新城悅控股有限公司（HK，01755，以下簡(jiǎn)稱“新城悅”）正式在香港交易所主板掛牌上市。

據(jù)悉，此次新城悅?cè)虬l(fā)售共2億股，其中包括國(guó)際發(fā)售股份1.8億股及香港發(fā)售股份2000萬(wàn)股，每股價(jià)格為2.9港元，募集資金5.8億~6.67億港元。上市首日即迎大漲，收盤價(jià)為每股3.01港元，上漲3.79%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新城悅是繼新城控股（SH，601155）、新城發(fā)展（HK，01030）后，新城集團(tuán)第三家上市企業(yè)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

上市首日股價(jià)即大漲近4%

新城悅此次全球發(fā)行2億股，最多不超過2.3億股，每股價(jià)格為2.9港元，發(fā)行資金規(guī)模在5.8億~6.67億港元。上市首日新城悅股價(jià)一度漲幅達(dá)4.83%至3.04元；收盤價(jià)為每股3.01港元，上漲3.79%。

招股說明書顯示，此次新城悅發(fā)售所得款項(xiàng)約48%用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模及拓展業(yè)務(wù)地區(qū)；約12%用于在不同地域獲取多元化物管項(xiàng)目；約15%用于發(fā)展增值服務(wù)業(yè)務(wù)；約15%投資于先進(jìn)技術(shù)及人才培養(yǎng)，以提高新城悅的服務(wù)效率及內(nèi)部信息系統(tǒng)效率并實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化；約10%用于營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

公開資料顯示，截至2018年4月30日，新城悅簽約項(xiàng)目涵蓋21個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的53個(gè)城市，總合約管理面積達(dá)7334萬(wàn)平方米，總在管面積達(dá)3703萬(wàn)平方米，其三年復(fù)合增長(zhǎng)率為37%；在管外拓面積達(dá)1023萬(wàn)平方米，占整體在管面積的27.6%，其三年復(fù)合增長(zhǎng)率257.3%。

通過此次上市，新城悅約48%募資將用于長(zhǎng)三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域、環(huán)渤海、中西部和珠三角區(qū)域的業(yè)務(wù)投資與覆蓋率。

就目前而言，招股說明書顯示，2015年~2017年，新城悅營(yíng)業(yè)收入分別為人民幣4億元、5.73億元及8.66億元，復(fù)合增長(zhǎng)率47.1%，尤以2017年?duì)I業(yè)收入增幅最為明顯，同比增長(zhǎng)51.1%。上述期內(nèi)，凈利潤(rùn)分別為2304.8萬(wàn)元、5218萬(wàn)元及9174.2萬(wàn)元，2017年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)75.8%。

“選擇港股上市，一方面是因?yàn)橛兄T多案例在前，阻力能控制。港股的物業(yè)板塊股價(jià)可接受，通過港股上市，新城不僅能促進(jìn)融資，也有利于企業(yè)的品牌知名度，助于快速形成規(guī)?；?yīng)。”安居客房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，港股上市整體上好處大大多于困難，例如上市會(huì)促成企業(yè)的規(guī)范、公開和透明化，這有一定困難，但對(duì)于規(guī)范健全企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)外部流程是有重要作用的。所以現(xiàn)在內(nèi)房企和新城有相似想法的很多，加速物業(yè)發(fā)展實(shí)現(xiàn)分拆上市，以求獲取更好的競(jìng)爭(zhēng)力。

超百家物業(yè)企業(yè)上市“搶地盤”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，內(nèi)房企已有包括綠城服務(wù)、中海物業(yè)、彩生活、金地物業(yè)、雅生活、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的10余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在香港主板上市。

縱觀在港上市的物業(yè)企業(yè)，均表現(xiàn)出分拆公司市盈率大幅高于母公司的情況，并且在平均估值10倍左右的港股市場(chǎng)中，港股物業(yè)公司的市盈率普遍在25倍以上。

雅生活、綠城服務(wù)2017年每股收益的靜態(tài)市盈率甚至達(dá)到53.47倍和47.64倍，碧桂園服務(wù)上市首日的市盈率也一度突破50 倍。

有物業(yè)行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“背靠地產(chǎn)母公司的物業(yè)企業(yè)，在市盈率表現(xiàn)上有一定優(yōu)勢(shì)，高市盈率主要依賴于投資者對(duì)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的信心。”

實(shí)際上，若綜合統(tǒng)計(jì)A股、H股、新三板，截至目前，上市物業(yè)公司已達(dá)105家，H股上市物業(yè)企業(yè)并不占多數(shù)。

上述人士表示，在香港上市雖然相對(duì)容易一些，但香港市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)市值維護(hù)和股票流動(dòng)性管理有更高要求。

“上市只是開始。”張波也指出，物業(yè)企業(yè)上市后，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，能給公司市價(jià)及品牌溢價(jià)創(chuàng)造出更多想象空間。但如果沒有能力維持公司的市場(chǎng)表現(xiàn)，誘惑就會(huì)是加倍的壓力。

易居中國(guó)總裁丁祖昱也提醒，對(duì)資本市場(chǎng)來講，物業(yè)管理板塊具備輕資產(chǎn)的屬性，又有美好生活需求下生活服務(wù)板塊的預(yù)期加持，這使資本市場(chǎng)當(dāng)前對(duì)物業(yè)企業(yè)更為友好。但是，在資本市場(chǎng)上獲得融資，還是要以推動(dòng)自身服務(wù)能力更大發(fā)展為目的。想要融入資本市場(chǎng)獲得長(zhǎng)久發(fā)展，在做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，利用多個(gè)觸點(diǎn)圍繞人與服務(wù)的建立連接，打造穩(wěn)健可持續(xù)的業(yè)務(wù)模式才是關(guān)鍵。

尤其在物業(yè)企業(yè)更加重視規(guī)模的階段，張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，現(xiàn)在是物業(yè)公司“搶地盤”的階段，也是它們對(duì)資金需求最大的時(shí)候。但如果這個(gè)時(shí)期企業(yè)能夠上市，未來活下來的概率才能大大提升，進(jìn)而才有后期“瓜分市場(chǎng)”的資格。