每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年6月以來，大量“限競(jìng)房”上市為北京市場(chǎng)帶來了眾多相對(duì)低廉的房源，但其中的剛需房源卻受到購房者冷落，而銷售火爆的卻是“減配版”別墅。

進(jìn)入10月，北京樓市供應(yīng)明顯提速，其中當(dāng)月中下旬陸續(xù)上市的泰禾西府大院等4個(gè)預(yù)售單價(jià)達(dá)10萬元上下的豪宅項(xiàng)目格外引人注目。

眾所周知，自2016年“930政策”出臺(tái)后，北京樓市就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報(bào)價(jià)不會(huì)超過8萬元/平方米。隨著此次10萬元+豪宅的集中入市，該“紅線”繼去年昆侖域后再次被突破。

10萬元+豪宅批量上市為何受到追捧熱銷？為何8萬元的北京限價(jià)“紅線”會(huì)被突破？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日進(jìn)行實(shí)地走訪。

自從北京樓市調(diào)控加碼后，就有一條不成文的“紅線”，即新盤獲批報(bào)價(jià)不會(huì)超過8萬元/平方米，該“紅線”也在最近兩年起到了調(diào)節(jié)北京房?jī)r(jià)的作用。

2017年8月，隨著昆侖域等項(xiàng)目終于以9萬余元/平方米的均價(jià)成功取得預(yù)售證之后，北京市場(chǎng)上已經(jīng)很少能有預(yù)售價(jià)突破10萬元/平方米的項(xiàng)目了。

直到今年10月中下旬日，北京金茂府、昆侖域、璽萌一號(hào)院和泰禾西府大院相繼獲得預(yù)售資格。這四個(gè)項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)售單價(jià)超過9.5萬元；另外兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)售單價(jià)則超過11萬元，是名符其實(shí)的10萬元+項(xiàng)目。在北京“限競(jìng)房”集中上市的當(dāng)下，當(dāng)購房者紛紛判斷市場(chǎng)走向要繼續(xù)下行的時(shí)候，豪宅集中上市引起世界極大關(guān)注。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電詢問璽萌壹號(hào)院銷售人員是否能去售樓處看看時(shí)，對(duì)方回應(yīng)：“您聽完我們戶型和價(jià)格的介紹再?zèng)Q定要不要來吧?！笨此啤袄涞钡恼Z氣后面，是豪宅旺銷的數(shù)據(jù)。據(jù)了解，北京金茂府取得預(yù)售證的44套房源已經(jīng)銷售一空，昆侖域、西府大院等豪宅項(xiàng)目的房源目前也所剩無幾。

10萬元+豪宅批量上市為何熱銷？為何此前北京的8萬元/平方米的限價(jià)“紅線”會(huì)被突破？

“光盤”再現(xiàn)

在北京地區(qū)，通常將單位面積售價(jià)超過8萬元的樓盤稱為豪宅。

對(duì)于豪宅而言，曲高和寡是市場(chǎng)上的常見現(xiàn)象，而其銷量也往往會(huì)隨著價(jià)格升高而降低。而北京豪宅的去化率卻背道而馳。

位于豐臺(tái)區(qū)宋家莊的金茂府項(xiàng)目，銷售戶型以250~350平方米之間的大平層和疊拼別墅為主，總價(jià)大約2000萬元左右就可以選擇一套主力戶型，這樣的價(jià)格在北京此次上市的豪宅中尚屬于較低水平。

由于各種原因，北京南三環(huán)和南四環(huán)之間發(fā)展得并不太充分，基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套有所欠缺。臨近立冬的一天下午，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走出宋家莊地鐵站時(shí)，看到的是眾多樓盤施工現(xiàn)場(chǎng)和一座座低矮的居民樓，這里時(shí)常有卡車開過帶起陣陣煙塵。

銷售人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在開盤前，很多購房者對(duì)獲得預(yù)售證的44套房源就顯示出強(qiáng)烈的購買意向，房源現(xiàn)在已經(jīng)銷售一空。現(xiàn)在能向記者推薦的只能是即將獲得預(yù)售證上市的房源，需要先期排卡。該銷售人員還表示：“越到后期開盤的房源價(jià)格肯定就越高。”

但是，據(jù)代理行人士分析，金茂府吸引客源的不僅僅是所處便利的地理位置，還有自身口碑。金茂府自帶的科技住宅屬性以及北京其他區(qū)域金茂府項(xiàng)目的成功，為此次開盤增色不少。

位于南二環(huán)至南三環(huán)之間的昆侖域項(xiàng)目毗鄰麗澤商務(wù)區(qū)，是這4個(gè)項(xiàng)目中最靠近市中心的位置。此次昆侖域拿到預(yù)售證的是二期疊拼項(xiàng)目，戶型均在250平方米左右，均價(jià)11.5萬元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，昆侖域之前的維權(quán)事件并沒有影響到此次銷售。該項(xiàng)目銷售人員表示，自開盤以來，獲得預(yù)售資格的112套房源已經(jīng)銷售了90多套。上疊戶型基本已經(jīng)賣完，剩下疊和中疊產(chǎn)品在售。而昆侖域一期，也即有維權(quán)問題的房源，清退岀的30多套房源正在辦期轉(zhuǎn)現(xiàn)上市銷售。

泰禾西府大院位于豐臺(tái)區(qū)麗澤橋西北側(cè)，屬于泰禾集團(tuán)旗下的高端項(xiàng)目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的顯著特征是小區(qū)內(nèi)采用中式園林景觀設(shè)計(jì)，亭臺(tái)樓閣彰顯出一種中式的豪奢，企業(yè)的說法是“感受皇家園林大美”。同樣令泰禾津津樂道的是，在大院中的每一個(gè)單元都會(huì)有專屬的管家隨時(shí)為業(yè)主服務(wù)，凸顯豪宅的尊貴享受。

西府大院以172平方米和197平方米的大平層為主要戶型，均價(jià)為11.3萬元/平方米，總價(jià)在2000萬元左右。該項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前上市的這批房源已經(jīng)賣掉了7成左右，可能很快他們就會(huì)去銷售其他項(xiàng)目了。

在位于南三環(huán)南部嘉園路旁的璽萌壹號(hào)院，戶型面積基本以330~500平方米為主，僅有126套房源，總價(jià)在3000萬~5000萬元之間?？赡芤?yàn)閼粜兔娣e大、房源總價(jià)高，所以才會(huì)發(fā)生本文開頭銷售人員將記者“拒之門外”的場(chǎng)景。

據(jù)居住在附近的居民向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，該項(xiàng)目周圍以十幾年前的老小區(qū)居多，配套設(shè)施也不到位。雖然一個(gè)如此高端的項(xiàng)目在該區(qū)域似乎顯得格格不入，但據(jù)消息人士透漏，該項(xiàng)目銷售成績(jī)也十分可觀。

“廉價(jià)”豪宅

拿地成本在很大程度上決定了房屋的最終售價(jià)，若從地價(jià)的角度審視，此次入市的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目售價(jià)并不算高。

2015年8月31日，經(jīng)過64輪激烈角逐，中鐵建、金茂聯(lián)合體以50.25億元競(jìng)得豐臺(tái)石榴莊地塊，溢價(jià)率達(dá)50%。經(jīng)計(jì)算得知，該地塊樓面價(jià)已超5萬元/平方米，附加條件是配建規(guī)定的18600平方米公租房，價(jià)格為7000元/平方米。該地塊就是如今的北京金茂府用地。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“一般情況下，樓面價(jià)達(dá)到房?jī)r(jià)的60%，開發(fā)商尚有盈利；如果達(dá)到66%，就沒有盈利空間了。這是一個(gè)開發(fā)商說的?！比绱藖砜矗曛蟊本┙鹈氖蹆r(jià)的確算是“廉價(jià)”，這還尚未考慮各種因素的自然增值。

昆侖域地塊的土拍同樣發(fā)生在2015年。當(dāng)年1月5日，豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期（0501-613、614、660）地塊出讓，土地面積10.59萬平方米，建筑面積17.86萬平方米。最終，該地塊被招商、華潤(rùn)、九龍倉、平安聯(lián)合體以總價(jià)42億元、配建45300平方米“限價(jià)房”的代價(jià)成功摘得，溢價(jià)率近50%。

據(jù)當(dāng)時(shí)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該地塊的樓面價(jià)達(dá)3.73萬元/平方米，剛剛達(dá)到售價(jià)的一半。2015年4月，該地塊確定案名為華潤(rùn)昆侖域，由華潤(rùn)負(fù)責(zé)操盤打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拼產(chǎn)品。

在更早的2014年2月20，泰禾集團(tuán)以49.58億元獲得北京豐臺(tái)區(qū)舊改項(xiàng)目地塊，附加條件是配建5萬平方米限價(jià)商品房，21000元/平方米。該地塊面積96390平方米，總建筑面積170535平方米，掛牌出讓起始價(jià)為33.5億元。

經(jīng)過20輪競(jìng)價(jià)后，最終泰禾集團(tuán)拿下該地塊，用于打造西府大院項(xiàng)目。泰禾內(nèi)部稱，該塊地的樓面價(jià)為5.5萬元/平方米。當(dāng)時(shí)一些市場(chǎng)專家認(rèn)為，在扣除保障房以及商業(yè)還建部分，其樓面價(jià)要超過8萬元/平方米。而與此對(duì)應(yīng)的是，西府大院目前的售價(jià)是11.3萬元/平方米。

步履蹣跚

此次入市豪宅項(xiàng)目從拿地到銷售，中間經(jīng)歷了太過漫長(zhǎng)的等待。三四年時(shí)間足夠改變整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，也會(huì)令房企陷入十分尷尬的境地。

華潤(rùn)方面自拿地后，就鮮有昆侖域的聲音。2015年的4月，華潤(rùn)宣布2015年將向市場(chǎng)投放頂級(jí)豪宅昆侖域，但此后卻一直杳無音信。直至2016年7月28日，華潤(rùn)才重新宣布計(jì)劃在當(dāng)年的國慶檔發(fā)布昆侖域樣板間，10月底開盤。但是隨著北京市“930政策”出臺(tái)，一條不成文的限制售價(jià)“天花板”開始出現(xiàn)。一方面，售價(jià)比較高的豪宅拿證困難；另一方面，老項(xiàng)目在推出后期想漲價(jià)也很困難。所以直到2017年8月，昆侖域項(xiàng)目才終于成功一期取證，代價(jià)是售價(jià)下調(diào)至9.5萬元/平方米。

隨后就出現(xiàn)了昆侖域業(yè)主在即將交房時(shí)爆出的維權(quán)事件。每經(jīng)網(wǎng)曾在今年9月13日以《昆侖域“豪宅”現(xiàn)形記》為題，報(bào)道分析了其豪宅減配的前因后果。在售價(jià)覆蓋成本緊張的前提下，減配會(huì)成為房企不得不選擇的方法。如今昆侖域二期上市，購房者反響如何仍待關(guān)注。

同樣，自2014年以來西府大院也遲遲沒能銷售，這中間有開發(fā)商和政府限價(jià)的博弈。西府大院銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，泰禾規(guī)定該項(xiàng)目最低首付比例是50%。此前有代理機(jī)構(gòu)消息稱，西府大院只接受全款買房。并且，以如此高端定位的項(xiàng)目竟然是以毛坯房交房，若想直接買精裝，則需要每平方米多支付1.5萬元。

此次北京集中上市的幾個(gè)豪宅項(xiàng)目銷售比較熱，但是這種熱度能維持多久無法判斷。隨后，還會(huì)有葛洲壩中國府、中國璽等豪宅尋求入市。一些分析指出，這些豪宅是稀缺資源，賣一套少一套。但另一種觀點(diǎn)是，隨著豪宅批量入市，高端客戶的選擇余地也會(huì)更大，可以貨比三家。

西府大院的銷售人員就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講了一個(gè)細(xì)節(jié)：“昆侖域（一期）岀了問題，30名業(yè)主退房后，其中有20多個(gè)業(yè)主來我們這里買房了。”

對(duì)于此次10萬元+豪宅為何會(huì)集中入市，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示：“今年限競(jìng)房等中低價(jià)位的房源上市量比較大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變之后，沒有必要再采取極致的調(diào)控手段。主管部門和開發(fā)商在價(jià)格上達(dá)成了一致，令這些豪宅項(xiàng)目能夠入市?！?/p>