每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一邊是開(kāi)發(fā)商放量推盤，一邊是市場(chǎng)銷售顯著走弱。10月份上海樓市不僅與“銀十”無(wú)關(guān)，更成為近期市場(chǎng)走勢(shì)的“拐點(diǎn)”。易居地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，10月份上海新建商品住宅新增供給面積90.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33.1%；成交面積約53.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.1%。

由于供應(yīng)面積增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于成交面積增長(zhǎng)，目前上海新建商品住宅存銷比已增至8.2個(gè)月，比9月份增加0.5個(gè)月。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者預(yù)測(cè)：“過(guò)去一年多，在通過(guò)各種約束性政策抑制市場(chǎng)高溫后，后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。”

新房市場(chǎng)：存銷比增加致庫(kù)存壓力顯現(xiàn)

延續(xù)7月以來(lái)的供應(yīng)高峰，10月份上海共有27個(gè)新建商品住宅項(xiàng)目入市，新增供給面積90.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33.1%。10月份，上海新建商品住宅成交面積約53.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.1%；成交均價(jià)6.36萬(wàn)元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17%、同比增長(zhǎng)30%。但當(dāng)前上海新房供應(yīng)量與高峰時(shí)期相比依然處于低位。

易居地產(chǎn)研究院指出，成交均價(jià)同環(huán)比齊升并不代表新房市場(chǎng)復(fù)蘇，而是與近期上海高價(jià)項(xiàng)目推盤節(jié)奏有關(guān)。10月新建商品住宅上海10個(gè)新入市項(xiàng)目中有6個(gè)均價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米，總體成交均價(jià)受項(xiàng)目結(jié)構(gòu)影響較大。新房成交均價(jià)為52145元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，漲幅較1~9月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。

上海市新建商品住宅庫(kù)存變化與存銷比走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在成交面積環(huán)比大幅下跌的情況下，10月份上海商品住宅成交面積與2017年同期相比卻增長(zhǎng)了59.9%。對(duì)此，易居地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“10月份推盤節(jié)奏也在加快，實(shí)際上具有較為積極的意義，對(duì)于市場(chǎng)而言潛在需求還是很大，需求能否釋放就看金融政策是否給予支持。”

從累計(jì)數(shù)據(jù)看，今年前10月上海新建商品住宅成交總面積約547萬(wàn)平方米，同比下降1.5%，降幅較1~9月收窄4個(gè)百分點(diǎn)；新增供給面積619萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)77%，增速較1~9月提高25個(gè)百分點(diǎn)。

截至10月底，上海新建商品住宅庫(kù)存總量為510萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)4.8%。存銷比方面，上海新建商品住宅存銷比為8.2個(gè)月，比9月份增加0.5個(gè)月。考慮到未來(lái)上海新房供給有所加大，預(yù)計(jì)未來(lái)存銷比總體仍將延續(xù)上行的趨勢(shì)。

易居地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，在新房供應(yīng)量和庫(kù)存規(guī)模不斷增加的情況下，未來(lái)房企將更依賴于以價(jià)換量的策略來(lái)緩解庫(kù)存壓力。張大偉也表示：“在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以價(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷售目標(biāo)。”

二手房成交：成交量處于近6年低位

易居地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，10月份上海二手住宅成交約1.2萬(wàn)套，環(huán)比下降14%，同比增長(zhǎng)14.4%。在9月份出現(xiàn)小幅回升后，隨即出現(xiàn)了較為明顯的下行。1~10月上海二手住宅累計(jì)成交約13.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)5.2%。

上海市二手住宅月度成交量走勢(shì)  數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

自2017年初以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)始終保持低位盤整，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平。

易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，這其中有國(guó)慶長(zhǎng)假的影響，也有購(gòu)房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒于目前絕對(duì)量已處低位水平，后續(xù)下降空間有限，但在政策面和資金面沒(méi)有出現(xiàn)放松的情況下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)是上海二手房成交仍將處于低位盤整。

土地市場(chǎng)：?jiǎn)卧伦赓U房供地10幅達(dá)峰值

今年以來(lái)，上海有多幅宅地流拍，土地市場(chǎng)異常冷清。

10月份，上海出讓的地塊均底價(jià)成交，32幅地塊中包含商品房住宅用地4幅、保障房住宅用地7幅、租賃住宅用地10幅、商住用地1幅、商辦用地3幅、工業(yè)用地7幅。

上海市年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

值得注意的是，10月為今年上海租賃住房用地供應(yīng)量最大的月份，多達(dá)10幅，其中徐匯區(qū)5幅，閔行和松江區(qū)各2幅，長(zhǎng)寧區(qū)1幅，出讓金總額近44億元。

中指院報(bào)告指出，其中松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)是上海市第一次通過(guò)土地市場(chǎng)推出用于建設(shè)租賃住房的集體土地，此舉有助于拓寬新的租賃用地供應(yīng)渠道，對(duì)上海宅地市場(chǎng)意義重大，對(duì)持續(xù)穩(wěn)定宅地溢價(jià)率將起積極作用。

從累計(jì)數(shù)據(jù)看，2018年1~10月份，上海共成交225幅土地，土地成交建筑面積1941萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49%；土地出讓金1574億元，同比增長(zhǎng)26%。

“土地成交同比增長(zhǎng)符合預(yù)期，可以看作政策利空出盡，未來(lái)反而有機(jī)會(huì)反彈。土地市場(chǎng)活躍體現(xiàn)了持續(xù)性的投資價(jià)值，也說(shuō)明市場(chǎng)并不悲觀。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。