每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

總價(jià)4800萬、單價(jià)19萬、降價(jià)1000萬掛出的老北京四合院流拍了。

今年“雙11”，阿里和京東司法拍賣平臺(tái)共掛出了29套住宅用房（北京區(qū)域），競(jìng)拍周期1天。從截至11月12日12:00的最終成績(jī)單看，成交16套，流拍13套，多在為7.5～8.5折，最高已接近9.5折，最低以起拍價(jià)成交，四合院大戶流拍，近2萬網(wǎng)友圍觀。

圖片來源：京東法拍截圖

“雙11”京東阿里法拍在京成交16套

截至今日上午10時(shí)，阿里司法平臺(tái)的9套房屋成交4套（含延期成交），流拍5套。但是，成交的房屋中1套已經(jīng)接近9.5折（成交價(jià)369萬元，評(píng)估價(jià)390萬元），另有1套昌平區(qū)別墅出現(xiàn)了138次競(jìng)價(jià)，最終以市場(chǎng)價(jià)的7.5折成交。

而在京東司法平臺(tái)的20套房源中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，起拍價(jià)最低的是一套位于房山區(qū)燕山富燕新村的住宅，建筑面積95.37平方米，評(píng)估價(jià)142.5萬元，起拍價(jià)91.2萬元，相當(dāng)于6.4折。而起拍價(jià)最高的，則是一處位于東城區(qū)沙井胡同的四合院，建筑面積253.1平方米，評(píng)估價(jià)4750.7萬元，起拍價(jià)3800萬元，相當(dāng)于8折。

截至今日上午10時(shí)，這20套房源成交12套（包括延期成交），大部分在7.5～8.5折；流拍8套。其中，2套房屋以起拍價(jià)成交，1套加價(jià)1萬元即成交；上述起拍價(jià)最低的燕山富燕新村住宅，成交價(jià)109.7萬元，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7.6折。值得注意的是，有1套二拍房的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，出現(xiàn)了117次競(jìng)價(jià)記錄。最終，這套房產(chǎn)以市場(chǎng)價(jià)的約8.9折成交。

圖片來源：京東法拍截圖

單價(jià)19萬、降價(jià)1000萬，老北京四合院流拍

前文所述起拍價(jià)最高的四合院，不出意外地流拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，起拍價(jià)最高的沙井胡同四合院為一進(jìn)式，緊鄰什剎海、南鑼鼓巷，4室3廳1衛(wèi)。盡管評(píng)估報(bào)告中的使用性質(zhì)是住宅，但從實(shí)際情況看，似乎更像一家茶室。根據(jù)北京華信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告，該四合院的樓面單價(jià)約187700元/平方米。在被北京市房山區(qū)人民法院查封后，11月11日上午10時(shí)，京東司法平臺(tái)以3800萬元，低于市場(chǎng)價(jià)近1000萬元起拍該房源。截至流拍，有近2萬網(wǎng)友圍觀此次拍賣。

流拍的四合院 每經(jīng)記者：陳夢(mèng)妤 攝

據(jù)記者了解，一般情況下，法院會(huì)對(duì)被執(zhí)行人名下最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)予以查封，作為拍賣品，用于償還債務(wù)。就北京而言，在市場(chǎng)上很少出現(xiàn)的東/西城區(qū)四合院、重點(diǎn)學(xué)區(qū)住宅、獨(dú)棟別墅、頂級(jí)公寓、五環(huán)周邊土地廠房等，都是優(yōu)質(zhì)的稀缺拍品。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年，北京法拍市場(chǎng)只在9月28日成交了一處四合院，且為二拍。

記者了解到，這套建于1949年的四合院位于東城區(qū)壽比胡同15號(hào)，東臨交道口南大街，西臨南鑼鼓巷，為三進(jìn)式院落，建筑面積458.9平方米。根據(jù)北京百成首信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告，樓面單價(jià)約226560元/平方米。

8月15日，這套四合院首次在阿里法拍平臺(tái)上線，起拍價(jià)8317萬元，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)1.04億元，約相當(dāng)于8折，吸引了超過3萬人次圍觀，475人設(shè)置提醒，但報(bào)名者只有2位土豪。

圖片來源：阿里法拍截圖

記者從北京市第二中級(jí)人民法院獲悉，該四合院首拍時(shí)尚有租戶，并且是在法院查封之后和業(yè)主辦理抵押之后租賃的。按照法律規(guī)定，租戶不能對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行和抵押權(quán)人行使抵押權(quán)。

據(jù)悉，該四合院已經(jīng)過改造，類似小型會(huì)所，原業(yè)主隸屬于一家資源管理公司，擔(dān)保物抵押范圍1.4億美元，借款本金1.16億美元，借款到期后這家公司無力還款，銀行便申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定拍賣，履行擔(dān)保責(zé)任。

9月28日，這套四合院降價(jià)800余萬元，以7486萬元起拍價(jià)（保證金740萬元，增價(jià)幅度35萬元）被二度拍賣，經(jīng)歷17輪競(jìng)價(jià)后，以8046萬元成交，相當(dāng)于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的約7.7折，尚不及首次拍賣的起拍價(jià)。

三拍撿漏也填不起貸款的“坑”

“法拍房歸屬于銀行，房主不參與房屋出售，但銷售法拍房不是通過銀行來進(jìn)行的，是以信托拍賣的形式在當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行的。”有司法拍賣機(jī)構(gòu)招商總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“房產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）按規(guī)定可以拍賣三次，而只要流拍一次，價(jià)格就會(huì)降到原來的8折，所以到了三拍，經(jīng)過幾次折扣，價(jià)格已經(jīng)十分優(yōu)惠了。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，人民法院委托拍賣動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，如果第一次出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

“不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，只能拍賣三次。而如果三次均流拍，法院則會(huì)以更低的折扣進(jìn)行變賣，屆時(shí)價(jià)格會(huì)更低。”上述總監(jiān)表示，“壽比胡同這套四合院就是個(gè)例子。”

北京市盈科律師事務(wù)所合伙人律師胡文友向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，產(chǎn)權(quán)和稅費(fèi)是購買法拍房時(shí)最需注意的問題。“產(chǎn)權(quán)是否清晰，稅費(fèi)是否超預(yù)期，必須提前明確，因?yàn)榉ㄔ菏遣还苓@個(gè)事情的。法拍房稅費(fèi)的特殊性在于，轉(zhuǎn)讓和受讓兩家的稅費(fèi)都是由買受人承擔(dān)，所以和買二手房一樣，你得搞懂該房屋是否滿五唯一，否則除契稅外，要支付個(gè)稅。”

對(duì)于法拍四合院中尚有租戶或業(yè)主的情形，買到毛坯或者是空置房還好，如果還有人住，就需要清場(chǎng)才能交付。胡文友表示，很多司法拍賣公告里明確“法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房）”，但即便是法院承諾負(fù)責(zé)騰房，也是困難重重。

記者注意到，阿里和京東法拍平臺(tái)的房產(chǎn)多數(shù)在醒目位置打出了“可貸款”字眼，對(duì)此，胡文友表示，事實(shí)上實(shí)際操作中，由法院指定的貸款銀行會(huì)設(shè)置諸多附加條件，并且基本是辦理抵押貸。

比如，有些首付要提高到五成，利率上浮。而銀行要貸款給你，就得先辦理房產(chǎn)抵押；而你去住建委辦抵押，就得先辦理過戶；而你去法院辦過戶，得先付清尾款。

“所以最后的結(jié)局是，好不容易湊齊了全款房款，再去找銀行辦理抵押貸。名義上可貸款，但實(shí)際操作都是坑。”有法拍房從業(yè)者如是感慨。