高喊著“活下去”的萬科又出手了——斥資3.55億元將恒大集團旗下嘉凱城5個房地產項目公司攬入懷中。

這是萬科近一個月內第三次以并購方式拿地，三次合計耗資46.24億元(不含相關債權)。盡管46億對于現(xiàn)金流充裕的萬科來說不算什么，但如此動作是否昭示著在當前市況下房企更好的拿地模式已轉向收并購？

另需承擔30.03億元債務

據嘉凱城發(fā)布的公告，公司及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發(fā)有限公司100%股權、杭州名城博園置業(yè)有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發(fā)有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發(fā)有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發(fā)有限公司75%股權(上述五家公司股權以下統(tǒng)稱“房產項目資產包”)，最終杭州錦藍置業(yè)有限公司以3.55 億元競得。

根據公告，杭州錦藍置業(yè)有限公司注冊資本1000萬元，由杭州錦騰置業(yè)有限公司持股100%。杭州錦騰為杭州錦業(yè)置業(yè)有限公司的全資子公司，浙江萬科南都房地產有限公司和中航萬科有限公司各持有杭州錦業(yè)50%股份。

此次交易除了成交價3.55億元之外，萬科還需要幫助資產包內的五家公司償還股東債權款合計約30.03億元。

通過此次此交易，萬科獲得的又是什么呢？

資產包內的五家項目公司共6個項目分別位于杭州、諸暨、重慶、張家港，截至2018年6月30日，五家項目公司剩余可售面積71.06萬平方米，其中更具價格優(yōu)勢的杭州的兩個項目公司剩余可售面積約16萬平方米。

有接近萬科的相關人士表示，此次資產包的收購是出于正常經營的需要。

受讓方為何不是恒大？

值得注意的是，嘉凱城出售房地產相關業(yè)務，為何恒大并未接手呢？

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似項目若是拋售，不排除有兩個考慮。第一，嘉凱城或在整合資產，部分非核心資產需要轉讓，嘉凱城可以借此剝離一些非核心的資產。

第二，恒大對于嘉凱城的定位已經不一樣，同時也不排除公司近期也有一些資金方面的渴求，通過此類資產轉讓可以加快資金的回籠。

在恒大收購嘉凱城兩年之后，嘉凱城一直有意開拓第二主業(yè)。

今年7月，嘉凱城公告稱，擬通過全資子公司收購北京明星時代影院投資有限公司、艾美(北京)影院投資有限公司各100%股份。

該收購完成后，嘉凱城的經營業(yè)務將涉及影院投資、電影發(fā)行、影院電影放映等領域。特別是電影發(fā)行經營許可證的獲得，將使得嘉凱城有資質介入電影產業(yè)上游的發(fā)行領域，為未來進入院線行業(yè)提供了核心競爭力。

11月12日晚間，嘉凱城發(fā)布公告，公司計劃向恒大地產集團有限公司及其下屬子公司租賃場地開設影城。同時，公司子公司嘉凱城(上海)互聯(lián)網科技有限公司為購買電影設備，計劃通過融資租賃形式融資不超過9億元。

除了嘉凱城的未來定位，還有業(yè)內人士指出，恒大自身土儲充沛，即使少拿幾塊地對公司業(yè)績也影響不大。再者，前幾年不少房企積極拿高價地時，萬科的拿地策略是相對謹慎的，但圍繞住宅為主的房地產開發(fā)依然是萬科的核心業(yè)務之一，所以需要適當?shù)馁Y源儲備以滿足日常經營的需求。

大魚吃小魚的“游戲”還將繼續(xù)

在當前環(huán)境下，雖然未必是房企最好的并購時機，但應該也算是不錯的補庫存階段。

房企補庫存的渠道通常是通過參與招拍掛競標或者通過并購拿地。隨著房地產調控政策的不斷深入，今年以來房企拿地更趨謹慎，但房企的土地儲備從某種程度上說決定了房企未來規(guī)模大小，而規(guī)模也是房企融資的重要條件之一。

因此，不僅僅是中小房企要削尖腦袋補庫存沖規(guī)模，即使是大房企也不能掉以輕心。

以萬科為例，最近一個月內先后斥資收購了華夏幸福的部分環(huán)京項目、海航基礎的廣東華興實業(yè)以及嘉凱誠的房地產項目資產包，合計投資約46.24億元(不含相關債權)。

中原地產首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在并購拿地是房企尤其是龍頭房企拿地的主要方式。

一方面，房企要更好地活下去，核心點就是怎么能拿到更便宜的地。

另一方面，現(xiàn)在通過招拍掛拿地難度還是比較大的，雖然土地的價格降下來了，但土地設定的拍賣要求使得土地的出貨值有所下降，因此存量土地的價值還是挺高的。從萬科的幾宗收購來看，其實金額并不是很大，不排除后續(xù)仍會出現(xiàn)類似的收購行為。