每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 林菁晶    

樓市遇冷、走勢(shì)難料的當(dāng)下，與房?jī)r(jià)有關(guān)的任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶起一大片關(guān)注。

十八線小縣城也不例外。

國(guó)慶長(zhǎng)假前，知名房產(chǎn)大咖楊紅旭在微博中爆料，“安徽碭山小縣，不讓房企降價(jià)，管得可真多！”并附上一張“碧桂園降價(jià)未遂事件企業(yè)約談的會(huì)議紀(jì)要”的截屏，內(nèi)容稱安徽碭山B樓盤，由于降價(jià)銷售，引發(fā)政府對(duì)其約談，并停發(fā)B樓盤接下來幾期的預(yù)售許可證。

消息一出，立刻引發(fā)媒體爭(zhēng)相關(guān)注，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，B樓盤即碭山碧桂園。記者隨即前往安徽碭山縣，實(shí)地調(diào)查了這個(gè)國(guó)家級(jí)貧困縣“降價(jià)約談”事件始末。

貧困縣的“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”

安徽碭山縣，位于安徽省最北端，隸屬宿州市，是安徽省17座國(guó)家級(jí)貧困縣之一，雖地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，但工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后。而宿州市所轄四縣，包含碭山縣在內(nèi)，全部為國(guó)家級(jí)貧困縣，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)屬罕見。

碭山縣的高鐵站并不像長(zhǎng)三角其他城市一般，被各種樓盤包圍，但碭山縣的房地產(chǎn)并不“落后”。

隨著2016年啟動(dòng)大規(guī)模舊城改造、推進(jìn)“棚改”貨幣化安置，碭山縣的房?jī)r(jià)在一路上揚(yáng)。當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者，“幾年前縣城房?jī)r(jià)才兩三千元，這兩年到處都在拆遷蓋新房，在大城市上班和打工的年輕人也回老家買房，房?jī)r(jià)就漲起來了，現(xiàn)在平均四千多元，有名氣的樓盤更貴一點(diǎn)。”

當(dāng)?shù)厝丝谥?ldquo;有名氣的樓盤”，碭山碧桂園算是一個(gè)。據(jù)介紹，這一樓盤曾經(jīng)賣到過5200元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出當(dāng)?shù)睾芏鄻潜P售價(jià)。

不過市場(chǎng)下行，明星盤似乎也遭遇了“滑鐵盧”。碭山縣的當(dāng)?shù)卣搲鸵恍┪⒉┰u(píng)論區(qū)，引發(fā)不少網(wǎng)民熱烈討論：“碧桂園的賣價(jià)，客戶不買賬了，樓盤已經(jīng)直接打出了五七折，房子甩到3000元/平方米。”

樓盤大幅打折是否確有其事？“碧桂園降價(jià)未遂事件企業(yè)約談的會(huì)議紀(jì)要”又是否屬實(shí)？碭山縣主管部門對(duì)此事始終保持緘默。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了碭山縣國(guó)土資源局、碭山縣委宣傳部等，各部門均表示“不知情”，縣委宣傳部一位姓李的工作人員當(dāng)場(chǎng)致電房管局核實(shí)后，告知記者“沒有此事，可能是群眾盼著房?jī)r(jià)不要漲，杠的（二聲，當(dāng)?shù)胤窖?，意為謠傳）。”對(duì)于記者展示出網(wǎng)上流傳的“會(huì)議紀(jì)要”，他則表示：“這份材料沒有紅頭、沒有蓋章，不像真的。”

碭山縣房地產(chǎn)管理局。每經(jīng)記者 包晶晶 攝

然而碭山縣房管局辦公室一位工作人員向記者證實(shí)，“曾經(jīng)有過（約談）這么回事，領(lǐng)導(dǎo)找過他們（碧桂園），只不過是否如網(wǎng)上流傳得那么鄭重其事就不得而知。”

據(jù)房管局掌握的情況，碧桂園曾拿出了幾套面積很大、樓層不好的房子做特價(jià)，但當(dāng)天就賣完了。

記者在辦公室找到一份領(lǐng)導(dǎo)通訊錄，準(zhǔn)備向房管局局長(zhǎng)進(jìn)一步核實(shí)，但經(jīng)過連續(xù)幾日、數(shù)十次撥打局長(zhǎng)手機(jī)，均無(wú)人應(yīng)答。

傳言也罷、矢口否認(rèn)也罷，真相或許無(wú)從證實(shí)，但“不準(zhǔn)跌”三個(gè)字背后，既包含了百姓的無(wú)奈、房企的糾結(jié)，又考驗(yàn)著主管部門調(diào)控房?jī)r(jià)的智慧。

總價(jià)80萬(wàn)就是“豪宅”

在位于碭山縣政府西側(cè)的碧桂園，記者看到，項(xiàng)目自2016年12月拿地、2017年4月開盤，目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段。

項(xiàng)目營(yíng)銷中心則已經(jīng)明顯有了“倦意”，僅有四五個(gè)置業(yè)顧問在百無(wú)聊賴地聊天。

“項(xiàng)目全部有2000套房源，目前剩下不到200套。根據(jù)一房一價(jià)表，單價(jià)在4200元/平左右，略有一些優(yōu)惠。”一位置業(yè)顧問向記者介紹。

當(dāng)記者問及降價(jià)甩賣一事，該置業(yè)顧問表示，大面積打折并沒有，大家所謂的五七折，應(yīng)該指的是十套特價(jià)房，活動(dòng)當(dāng)天已經(jīng)全部售罄。

碭山碧桂園售樓處。每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“按照我們當(dāng)?shù)厝说氖杖?，這幾套（特價(jià)）房子根本賣不動(dòng)。”他向記者展示，特價(jià)的一共十套左右，位于幾棟高層的頂樓和底樓，前方及側(cè)面都有遮擋，建筑面積260平方米、單價(jià)超過5000元。“定價(jià)太高了，促銷后每套房總價(jià)款80多萬(wàn)，但必須全款付清。”

碭山人似乎已經(jīng)習(xí)慣了房?jī)r(jià)上漲。記者了解到，目前碭山縣城的新項(xiàng)目均價(jià)超過4100元/平左右，且品牌房企的定價(jià)普遍高于均價(jià)。在不到兩公里之外的青山郡王府，定位高端住宅，毛坯交付，單價(jià)已經(jīng)飆升至5500元/平方米，而當(dāng)?shù)厝四昃杖肷胁蛔?萬(wàn)元。

政府調(diào)控的“智慧”

房地產(chǎn)行業(yè)，短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口。

從供需角度來看，處于需求側(cè)的人口才是決定房地產(chǎn)未來發(fā)展對(duì)重要因素。

公開資料顯示，2017年末碭山縣總?cè)丝?98762人，城鎮(zhèn)人口186300人，人均可支配收入僅29751元。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在一二三線城市房?jī)r(jià)高企以及各種限購(gòu)政策下，對(duì)打工者必然產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，部分人群選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。目前，本地改善居住者、拆遷居民、外出打工返鄉(xiāng)置業(yè)者是碭山縣購(gòu)房的絕對(duì)主力。

這股人群對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)一度頗為明顯，《碭山縣2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》（下稱“公報(bào)”）顯示，2017年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成23.8億元，其中住宅投資16.9億元，同比增長(zhǎng)30.96%。

2017年商品住宅竣工面積386062平方米，同比增長(zhǎng)145.96%；

2017年商品住宅新開工面積940803平方米，同比增長(zhǎng)116.29%；

2017年商品住宅銷售面積868170平方米，同比增長(zhǎng)64.47%；

2017年商品住宅銷售額344045萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)99.22%。

但縣城的購(gòu)買水平似乎難以追上快速開發(fā)帶來的庫(kù)存量。公報(bào)顯示，2017年碭山縣住宅竣工面積、新開工面積均呈現(xiàn)超百分百增長(zhǎng)，但銷售面積與銷售額同比增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。

為了“活下去”，開發(fā)商降價(jià)促銷、加速回款、減少拿地。據(jù)了解，不止碧桂園，碭山縣很多樓盤都開展了打折降價(jià)。

青山郡王府置業(yè)顧問多次撥打記者電話，并承諾：“只要你買，折扣肯定有一點(diǎn)。”

實(shí)際上，不僅僅是碭山，即使是合肥這樣的省會(huì)城市，也面臨住宅新增供應(yīng)遠(yuǎn)大于成交量，造成市場(chǎng)價(jià)格疲軟的情況?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》此前就曾報(bào)道《首付松動(dòng)、成交連降曾全球漲幅第一的合肥樓市能撐多久》，點(diǎn)出多數(shù)地王項(xiàng)目期期艾艾，想降價(jià)又不敢降。

58安居客首席分析師張波此前接受采訪時(shí)曾表示：“資金壓力之下，重視銷售回款，以價(jià)換量、拼命搶回款的房企才有可能在更長(zhǎng)的未來活下去。”

無(wú)法逃避的現(xiàn)實(shí)是，在全國(guó)土地市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫的當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)越不發(fā)達(dá)的地區(qū)反而仍在積極進(jìn)行土地供應(yīng)。

因而在碭山這樣調(diào)控難以滲透的小縣城，降與不降的矛盾才顯得更為復(fù)雜。