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持續(xù)的調(diào)控政策顯效，樓市已經(jīng)全面降溫！

11月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置面積、銷售面積和銷售額、到位資金等多個指標增速全面回落。接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)各指標增速回落符合預(yù)期，全國樓市入秋，未來樓市將進入“零增長區(qū)間”。

先來看一下主要指標數(shù)據(jù)：

投資指標：1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點；房屋新開工面積168754萬平方米，同比增長16.3%，增速回落0.1個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點。

銷售指標：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速比1-9月份回落0.7個百分點；商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

資金指標：1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，國內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

樓市三大降溫信號出現(xiàn)

樓市降溫直接反映在銷售數(shù)據(jù)上，1-10月份，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點，連續(xù)第2個月增速回落；商品房銷售額同比增長12.5%，增速回落0.8個百分點，連續(xù)第3個月增速回落。

“銷售面積指標是一個重要的先行指標。”上海易居研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時表示，該指標增速從2016年4月達到本輪周期高點后一直回落，今年5月-7月有所反彈，此后又持續(xù)回落，目前已經(jīng)接近零增長，預(yù)計年底該指標增速會在零以下，出現(xiàn)同比負增長。

投資指標增速也持續(xù)回落。1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，增速回落0.2個百分點，連續(xù)第3個月回落；房屋新開工面積同比增長16.3%，增速回落0.1個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.3%，增速回落0.4個百分點，連續(xù)第2個月回落。

“土地購置面積和新開工面積是滯后指標，其中，土地購置面積高位盤整，漲幅持續(xù)收窄，主要是因為土地市場遇冷。土地購置面積和新開工面積的增幅回落，帶動整體開發(fā)投資增速回落。”楊紅旭說。

不僅銷售和投資指標增速回落，資金指標增速在連續(xù)3個月提高后也開始回落。1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。

“房企到位資金增速（7.7%）小于開發(fā)投資增速（9.7%），意味著房企回籠資金和融資增長慢，花錢速度快，如果這個差距持續(xù)存在，房企資金將持續(xù)趨緊。”楊紅旭說。

10月份上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款年內(nèi)首次回落

14日下午，央行上?？偛堪l(fā)布了《2018年10月份上海市貨幣信貸運行情況》（以下簡稱《運行情況》）?！哆\行情況》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少：

10月份，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款減少14億元，為今年以來首次回落，同比少減14.12億元。

按貸款用途分，本外幣房產(chǎn)開發(fā)貸款增加10.94億元，其中住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款分別增加11.91億元和減少1.15億元，同比分別多增25.64億元和少減19.68億元；保障性住房開發(fā)貸款增加6.28億元，同比多增0.85億元。

《運行情況》顯示，10月份，上海個人住房貸款增速持續(xù)下降：

市新增個人本外幣貸款149.38億元，同比少增83.44億元，其中個人本外幣消費貸款增加105.28億元，同比少增112.69億元。按結(jié)構(gòu)分，本外幣個人住房貸款增加53.18億元，環(huán)比和同比分別少增13.34億元和7.58億元，當(dāng)月增速3.9%，環(huán)比和同比分別回落0.1個和13.7個百分點；本外幣個人汽車貸款增加33.62億元，同比少增86.44億元。

樓市最晚明年底見底

一位國內(nèi)前十強房企高管接受券商中國記者采訪時表示，房地產(chǎn)各指標增速回落符合此前預(yù)期，未來樓市將進入“零增長區(qū)間”，即房地產(chǎn)主要指標在正負3%以內(nèi)，少數(shù)指標在5%左右。

他補充道，“從數(shù)據(jù)來看，銀行按揭貸款和開發(fā)貸款都已在負增長區(qū)間，定金和預(yù)收款、自籌資金還在兩位數(shù)的增長，但這是因為房企提高了首付比例、加大了融資，才彌補了銀行資金來源的不足，目前房企到位資金僅有7.7%的增長，預(yù)計年底前還會回落到‘零增長區(qū)間’的。錢不會變得更多，房企投資也會回落，預(yù)計土地購置面積增速和新開工面積增速還會回落。”

“從銷售面積先行指標及投資、資金等指標看，全國樓市入秋，已經(jīng)逼近冬天，而東部主要城市特別是一二線城市，房價下跌，樓市已經(jīng)入冬。”楊紅旭說。

不過，上述房企高管則認為，未來樓市不會有火爆的盛夏，也不會有寒冷的冬天，只是比過去想象的要冷，這種冷還要延續(xù)一段時間。他預(yù)計，最早在明年春節(jié)后，隨著基建投資的啟動，樓市會緩慢恢復(fù)，最晚到明年底市場見底。