每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月13日晚，中梁控股集團(tuán)（以下簡稱中梁）正式向港交所提交IPO申請，這距離其今年銷售額突破千億元尚不到半個(gè)月。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月，中梁實(shí)現(xiàn)銷售額1150億元，由此成為新的“千億房企俱樂部”成員。

千億元，這個(gè)數(shù)字如果放在2015年，對于正站穩(wěn)浙江、銷售額168億元的中梁來說，或許還不敢想。但在一年后，中梁將總部搬遷到了上海，開始走出浙江、布局全國?；蛟S在那時(shí)，中梁地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼總裁楊劍心中已經(jīng)有了千億野心。

2015年~2017年的3年間，中梁的銷售額分別為168億元、337億元、758億元，以幾乎每年翻一番的速度，從100億元的量級(jí)，沖到了2018年千億元的量級(jí)。也就是說，從百億到千億，中梁僅用了兩年多時(shí)間。

楊劍也在2017年11月登上胡潤富豪排行榜，以185億元排名第24位，是新上榜10人中最年輕的一位。對于楊劍和中梁來說，突破千億將其推到了第一個(gè)高點(diǎn)，而上市則在中梁內(nèi)部被視為第二個(gè)里程碑式的拐點(diǎn)。

對外界而言，IPO則似乎是看清這家被稱為“黑馬企業(yè)”真相的契機(jī)。隨著中梁的財(cái)報(bào)、結(jié)構(gòu)和發(fā)展數(shù)據(jù)曝光在鎂光燈下，“黑馬速度”的生成方式，極速擴(kuò)張的危與機(jī)，也受到業(yè)界熱議。

合作拿地“快攻”三四線

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的。”楊劍曾這樣形象地描述中梁的擴(kuò)張策略。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2016年中梁正式走出浙江省后，主要輻射的就是長三角范圍內(nèi)的三四線城市，如徐州、蕪湖、贛州等地。2017年，中梁依然沿著三四線路徑在布局，向內(nèi)陸擴(kuò)張進(jìn)入了豪州、景德鎮(zhèn)、九江等城市。

而楊劍口中的“機(jī)會(huì)”則是這群三四線城市棚改和去庫存的大環(huán)境。2016年底以來，在“分城分策”的差別化樓市調(diào)控政策背景下，諸多三四線城市由于“去庫存”需要，調(diào)控環(huán)境相較一二線城市寬裕；與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，棚改拆遷貨幣化安置在三四線城市比例普遍在60%~80%，3年間三四線城市定向投放PSL（抵押補(bǔ)充貸款）規(guī)模達(dá)到2萬億元，市場需求被顯著拉升。

趁熱打鐵，中梁2016年~2017年在上述三四線城市攻城略地。據(jù)悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一塊地的速度，共拿下了近70塊地；2017年平均以每3天拿一塊地的速度，共拿下了100余塊地；至2018年，中梁的拿地速度基本為平均2天拿一宗地。

不過有分析指出，中梁拿地的主要方式是合作，規(guī)模的快速增長也建立于合作規(guī)模的劇增。

招股說明書顯示，在總共316個(gè)項(xiàng)目中，中梁及其附屬公司所擁有的土地?cái)?shù)為231塊，合營及聯(lián)營公司開發(fā)了85個(gè)項(xiàng)目。

不過相較“千億”的成色，更讓人關(guān)注的是，順風(fēng)的中梁極速奔到了這個(gè)數(shù)值，之后呢？

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波就直言，部分三四線依然存在棚改利好因素，或者存在去庫存過度引發(fā)新房供應(yīng)不足的情況，因此以上兩類三四線城市房價(jià)還有上漲的余溫，但也基本上是上演最后的瘋狂。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期在安徽、江蘇、浙江、江西等二三線城市實(shí)地采訪和調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，不少城市已經(jīng)處于庫存消化難、降價(jià)難出貨、因降價(jià)導(dǎo)致維權(quán)的狀況。這說明，趁著房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季，龍頭房企紛紛變相促銷，這其實(shí)也是個(gè)典型的信號(hào)。

有券商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其行內(nèi)對2019年的三四線城市很悲觀，因?yàn)槟壳昂芏喑鞘匈彿啃枨笠呀?jīng)在過去兩年被透支，很難緩過來。政策層面，中央對棚改和貨幣化安置的政策方向也在發(fā)生變化。

實(shí)際上，數(shù)據(jù)層面，今年9~10月三四線城市銷售面積增長已經(jīng)為負(fù)。在三四線土儲(chǔ)多的房企，未來發(fā)展空間多受質(zhì)疑。

蘇寧金融研究院分析指出，三四線城市的銷售繁榮正在接近尾聲。暫且不討論人口凈流入、產(chǎn)業(yè)競爭力等長期因素，近期國開行的棚改政策調(diào)整和三四線城市房價(jià)過高等因素，均預(yù)示著后期三四線城市的購房需求還將持續(xù)回落。

回到中梁，從其當(dāng)前的投資布局來看，截至2018年8月31日，中梁已入駐22個(gè)省及直轄市的110座城市，遍布長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸及珠三角五大戰(zhàn)略性經(jīng)濟(jì)區(qū)，但城市主要以三四線城市為主。

這說明，房企正在不惜犧牲規(guī)模和利潤，開啟“早銷、多銷、快銷”的回款策略，這也給樓市蒙上一層“過冬”的陰影。

“隨著三四線城市需求體系性修復(fù)基本完成，預(yù)計(jì)2019年三四線成交將出現(xiàn)高位震蕩。對于中梁而言，如何在三四線城市完成快速變現(xiàn)及戰(zhàn)略進(jìn)入更高能級(jí)城市，就顯得尤為重要?！睆埐ū硎?，企業(yè)后期發(fā)展到底會(huì)怎樣，關(guān)鍵還要看布局城市的調(diào)控影響如何，如果這些三四線城市的調(diào)控依然相對較小，待開發(fā)和待售房源也可能在營銷策略的拉升下實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。

24%高比例內(nèi)部融資體系

局勢變動(dòng)不息，如果僅“乘風(fēng)而行”，未免飄搖。焦慮，似乎從未從中梁身上淡去。

據(jù)悉，中梁內(nèi)部對土地變現(xiàn)效率抓得異常緊。

中梁一共設(shè)置了12大區(qū)域集團(tuán)、70多個(gè)區(qū)域公司。區(qū)域公司在大區(qū)范圍內(nèi)形成一個(gè)獨(dú)立公司的運(yùn)作體系，設(shè)有區(qū)域董事長、事業(yè)部總經(jīng)理和相關(guān)職能條線。結(jié)合圍繞阿米巴經(jīng)營模式開展的跟投機(jī)制，中梁內(nèi)部一個(gè)團(tuán)隊(duì)可以構(gòu)建一個(gè)區(qū)域負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營，無論獲取土地規(guī)模如何，每一塊地的城市核心團(tuán)隊(duì)必須要出資10%。每個(gè)項(xiàng)目都在前期進(jìn)行了成本鎖定，超出部分由員工自己貼。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》披露，中梁地產(chǎn)項(xiàng)目跟投資金占比方面，控股集團(tuán)8%，區(qū)域集團(tuán)8%，區(qū)域公司8%，合計(jì)達(dá)到了24%，其內(nèi)部融資體系令人印象深刻。

通過三層管控體系，中梁一方面壓縮拿地周期，速度幾乎是以天計(jì)數(shù)。地塊的變現(xiàn)速度也規(guī)定在“5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入”的周期內(nèi)，資金需在半年內(nèi)進(jìn)入再利用。

為什么如此“趕速度”？有業(yè)內(nèi)人士直言：“三四五線市場一旦有風(fēng)險(xiǎn)，冷得很快，如果不及時(shí)調(diào)整策略或出貨不夠快，對公司而言也是一種挑戰(zhàn)?！?/p>

不過用中梁控股集團(tuán)總裁黃春雷的話說，這是一種靠資金高效流動(dòng)帶來流量幾何式增長的邏輯。

這也讓中梁能夠產(chǎn)生快速的銷售結(jié)果，例如中梁2016年在蕪湖就同時(shí)做到在售5~6個(gè)項(xiàng)目、甚至一天同一個(gè)區(qū)域開兩個(gè)盤的情況。

不過也有業(yè)內(nèi)人士指出，跟投機(jī)制也要看市場，市場上行的時(shí)候大家能夠“玩命”，市場一旦下行可能會(huì)逼人“去造假”，比如這個(gè)地方虧錢用另外地方補(bǔ)足。

“例如今年，某頭部房企從7月份開始曝出質(zhì)量問題后，每月的銷售額幾乎減了近一半，這就能看到市場下行給這類選擇城市下沉戰(zhàn)略企業(yè)帶來的重疊效應(yīng)有多大?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

張波則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中梁近兩年的快速發(fā)展，主要就是抓住了三四線布局和快周轉(zhuǎn)這兩個(gè)突破點(diǎn)。中梁的規(guī)模依然在加速擴(kuò)張，今年上半年拿地的規(guī)模已經(jīng)超過去年全年。在國家嚴(yán)控房地產(chǎn)資金的背景下，中梁極速的規(guī)模化擴(kuò)張，也會(huì)和很多房企一樣面臨資金的壓力和挑戰(zhàn)。

快速擴(kuò)張下IPO成重要砝碼

的確，按照中梁的擴(kuò)張速度，必須有后續(xù)項(xiàng)目的資金保障，資金使用效率和籌資能力都必不可少。

當(dāng)然，狂奔離不開資金的支持。公司債方面，2016年6月16日，中梁經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)核準(zhǔn)，以中梁旗下子公司梁商資本為主體，首次公開發(fā)行2016年公司債券，募集資金達(dá)13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級(jí)別為AA級(jí)。

不過，上述人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此前地產(chǎn)股經(jīng)歷了好幾輪震蕩下行，PE普遍不高，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)都不會(huì)太好。

該人士進(jìn)一步指出，在當(dāng)前房企融資難的背景下，比較危險(xiǎn)的有三種企業(yè)：第一種是大舉拿高價(jià)地，布局城市受到限購、限貸影響的企業(yè)；第二種是重倉三四線的房企，這主要取決于所在城市待售貨值的去化能力；第三類是正向頭部房企靠攏的高成長企業(yè)，他們對融資有迫切需求，而中梁恰恰屬于此類。

招股書顯示，中梁用了很大篇幅披露借款來源，其中64筆信托尚在存續(xù)期的債務(wù)，截至2018年9月30日，共計(jì)47億元。

該人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，類似中梁這樣的企業(yè)，由于很大一部分融資都是來自于信托資金。而高周轉(zhuǎn)做的是短期融資，有時(shí)候在年度財(cái)務(wù)報(bào)表中看不到，因此隱藏了許多短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

凈資產(chǎn)收益率（ROE）方面，根據(jù)凈資產(chǎn)收益率計(jì)算公式：凈利潤*2/（2018H1凈資產(chǎn)+2017年末凈資產(chǎn)）得出，中梁的ROE為12.8%，和包括碧桂園、融創(chuàng)中國、龍光地產(chǎn)、中駿置業(yè)等房企趨于一致，說明這類企業(yè)普遍通過增加凈利潤、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率的經(jīng)營杠桿提升ROE。

而另一個(gè)重要數(shù)據(jù)，即中梁的土地獲取成本以及總貨值是多少，中梁尚未披露。

情況正在發(fā)生改變。目前，中梁重點(diǎn)布局的三四線市場正面臨著與其他大型房企的激烈競爭。