經(jīng)歷了55年全球最長(zhǎng)牛市之后，曾經(jīng)炙手可熱的澳洲房市進(jìn)入了下滑通道。近日有研究發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)“深度衰退”的情況下，澳洲的房?jī)r(jià)可下降30%。

在本周公布的一份研究報(bào)告中，瑞銀分析師Jonathan Mott對(duì)澳洲樓市展望進(jìn)行了5種建模情景分析，設(shè)想的各種情況包括經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)、馬馬虎虎、樓市修正調(diào)整、信貸緊縮、以及深度衰退和抵押貸款銷(xiāo)售不當(dāng)。

具體來(lái)看上述情況中，Mott預(yù)計(jì)，在最糟糕的情況下，澳洲將面臨27年來(lái)的首次經(jīng)濟(jì)衰退，房?jī)r(jià)將暴跌30%，銀行將因?yàn)椴划?dāng)銷(xiāo)售抵押貸款而遭遇廣泛訴訟，澳洲聯(lián)儲(chǔ)利率將被迫降至0并啟動(dòng)量化寬松政策。

以目前的情況來(lái)看，Mott預(yù)計(jì)，可能性最大的是第三種建模情況，也就是樓價(jià)將會(huì)調(diào)整10%，不過(guò)同時(shí)也警告稱，信貸緊縮風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的，而且這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)正在上升。

他表示，樓市快速惡化是未來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入艱難時(shí)期的信號(hào)，過(guò)去半年，房貸緊縮正在擴(kuò)大，銀行業(yè)前景所面臨的挑戰(zhàn)是自2008年以來(lái)最大的。而且房?jī)r(jià)下跌可能對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，這種惡化情況并非一年半載就能改善，可能會(huì)持續(xù)數(shù)年。

隨著借貸政策的收緊，買(mǎi)家的借貸能力受到限制，澳洲樓市連續(xù)第二年衰退，澳大利亞房?jī)r(jià)指數(shù)自2011年以來(lái)首次連續(xù)第二年下跌。

其中，以往帶頭飆升的悉尼和墨爾本，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下滑幅度領(lǐng)先全澳洲。據(jù)國(guó)際地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic的最新樓價(jià)指數(shù)顯示，悉尼10月房?jī)r(jià)較去年同期跌7.4%，是1990年2月以來(lái)最大年跌幅；墨爾本的跌價(jià)幅度也達(dá)4.7%。

雖然澳洲聯(lián)儲(chǔ)將利率保持在2016年8月份以來(lái)最低水平1.5%，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，如果通脹預(yù)期繼續(xù)上升，澳大利亞央行下一步將會(huì)選擇加息，利空房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而且，澳洲當(dāng)?shù)卮笮幸呀?jīng)有所行動(dòng)。今年9月，澳洲四大銀行中的西太平洋銀行(Westpac)率先宣布將樓按利率上調(diào)14個(gè)基點(diǎn)，隨后Suncorp和Adelaide Bank也一同上調(diào)樓按利率，雖然上調(diào)的幅度不大，但CoreLogic認(rèn)為，此舉足以令澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)感受到“一絲涼意”。

此外，銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)打擊高風(fēng)險(xiǎn)貸款，并執(zhí)行更嚴(yán)格的資金審核政策，緊縮的信貸政策使得貸款人數(shù)有所減少。

值得一提的是，澳洲執(zhí)行緊縮的信貸政策的一個(gè)重要原因是，澳洲的家庭債務(wù)水平是發(fā)達(dá)國(guó)家中最高的。據(jù)澳大利亞《每日郵報(bào)》此前報(bào)道，信用卡賬單、住房抵押貸款和個(gè)人貸款等債務(wù)現(xiàn)在占澳大利亞家庭平均收入的189%，而1988年這一比例僅為60%，也就是債務(wù)占收入比在過(guò)去30年飆漲了129%。

上世紀(jì)90年代以來(lái)的低利率助推了澳大利亞超半個(gè)世紀(jì)的牛市。根據(jù)國(guó)際清算銀行的數(shù)據(jù)，在過(guò)去的55年中，澳大利亞房?jī)r(jià)漲了6556%，并且一直處于上漲周期。

華爾街見(jiàn)聞 郭昕妤