每經(jīng)記者 袁恩澤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“我已經(jīng)三個月沒有開新單了。”在九龍尖沙咀柯士甸道的Q房網(wǎng)九龍站旗艦店里，一施姓高級客戶經(jīng)理告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，最近這幾個月市場確實冷淡了不少，造成無單可做的直接原因之一，是香港于9月底時迎來了12年來的首次銀行加息。其間大量急于出手樓盤的業(yè)主，在政府一系列調(diào)控政策的影響下，不斷下調(diào)著預(yù)期價格。

根據(jù)仲量聯(lián)行最新住宅市場展望指出，香港住宅市場正進入調(diào)整期，2019年底前住宅均價將下跌15%。除此以外，如果中美貿(mào)易摩擦持續(xù)惡化或股市繼續(xù)下滑，住宅均價跌幅或?qū)⒏哌_25%。

此外，豪宅虧本甩賣、太平山頂文輝道的地塊流拍、機構(gòu)看空香港樓市等新聞頻繁見諸報端，讓整個樓市變得人心惶惶，長年霸屏全球房價榜首的香港，正面臨著從神壇跌落的風(fēng)險。

“鎂刻地產(chǎn)”記者通過走訪香港中介人員和樓盤發(fā)現(xiàn)，市場情緒悲觀明顯，甚至有業(yè)主直接降價200萬港幣的房屋單位也無人問津。

市場不景氣之下，開發(fā)商也各出奇招，采用全部單位招標(biāo)、免壓測高成數(shù)按揭等方式賣樓的屢見不鮮，甚至出現(xiàn)了“先住后付”的奇特景象。

為賣房，開發(fā)商奇招盡出

作為樓市晴雨表的二手樓盤成交，在最近的幾個月中一直處于比較明顯的盤整階段。

“我有一個客戶的物業(yè)單位掛在我們這里尋售，之前價格是2400多萬港幣，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)下了200萬還在這里掛著。”上述施姓中介表示，客戶是從事金融方面的工作，對目前的加息以及大環(huán)境看跌，所以急于出手。

每經(jīng)記者 袁恩澤 攝

此外，記者還了解到，自9月份起，新界區(qū)有6個主打中小型單位的新盤開售，但隨著過去兩個月樓市氣氛轉(zhuǎn)差，過往熱賣的樓盤亦銷售慘淡。

根據(jù)仲量聯(lián)行報告，香港中小型住宅價格自金融風(fēng)暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不過，經(jīng)濟前景不明朗已令中小型住宅價格在連升27個月后于過去2個月下跌1.4%。過去3個月，由于市場交易狀況不佳，每月的住宅成交套數(shù)已進一步減少至4188套，遠低于過往長期每月8500套的平均水平。

面對樓市冷風(fēng)直吹，一向企硬的地產(chǎn)商近期亦面對現(xiàn)實，不斷挽回銷情。

在廣東道369號一家名為“香港置業(yè)”的中介門店，其房產(chǎn)代理告訴記者，如今開發(fā)商不得不將樓盤定價下調(diào)至貼近二手房價格，而每次加推時亦不作加價安排，明顯對市況評估較以前保守得多。

“近期接連有新盤將全數(shù)單位招標(biāo)，最初為億京大埔海日灣I，10月時推出138個單位招標(biāo)，而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個單位全部招標(biāo)。”

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，以招標(biāo)方式賣樓的好處是賣方無需將底價公開，地產(chǎn)商會有更大主導(dǎo)權(quán)，即使減價出售亦對項目沖擊較小，倘若銷售不佳也不必向市場公開數(shù)據(jù)，可謂一舉數(shù)得。

還有開發(fā)商采用了“先住后付”的方式以吸引購房者。記者在走訪位于香港東部的將軍澳及康城時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)樓將軍澳MONTEREY推出長達1088日的長成交期付款，先住后付，其中10%樓價為“占用費”，若買家提前付清余額還可享受3%的樓價回贈。

值得一提的是，自今年6月香港一手房空置稅公布后，地產(chǎn)商除非愿意交稅，否則再無法“坐貨喊價”。“面對這樣的賣樓環(huán)境，地產(chǎn)商急于清貨亦可以理解。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，未來或會有更多已到現(xiàn)樓的新盤推出長成交期先住后付計劃，加快去貨速度。

全球最大泡沫與達摩克里斯之劍

根據(jù)瑞銀最新的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，香港穩(wěn)居全球主要發(fā)達國家及地區(qū)城市房地產(chǎn)泡沫榜首（暗示其面臨巨大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險），排在其后的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等城市。

瑞銀報告同時顯示，自2012年以來，香港房價持續(xù)以每年10%的速度增長，市場長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而監(jiān)管部門調(diào)控房價的措施效果并不明顯。隨著超低息環(huán)境的結(jié)束，房地產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升，香港房地產(chǎn)市場面臨的壓力越來越大。

“現(xiàn)在香港樓市確實有泡沫爆破的潛在征兆，而且比較明顯。”協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，高鐵站的開通運營帶來了大量的人流，這對周邊的環(huán)境造成了一定的影響，但這也可能導(dǎo)致周邊豪宅因為人流繁雜價格下降；此外，港珠澳大橋的開通引來了大量的游客，甚至搶光了當(dāng)?shù)氐纳钣闷?，這也構(gòu)成附近樓市下滑的因素之一。

此外，港幣匯率的持續(xù)走低，導(dǎo)致美元與港幣的利差不斷加大，從而引發(fā)部分人的套利行為。“想出國移民或是套現(xiàn)的人越來越多，大家都把手中的港幣換成美元，這導(dǎo)致資產(chǎn)外流，在看空香港市場的基礎(chǔ)上又加劇了港幣貶值。”黃立沖表示。

不過就目前來看，香港樓價只是出現(xiàn)了松動，并沒有大幅度下跌，但已經(jīng)出現(xiàn)了投資客割肉離場案例。數(shù)據(jù)還顯示，未來香港美聯(lián)地產(chǎn)和中原地產(chǎn)在下降周期將裁員80%才能成功度過樓市寒冬。

而股市動蕩帶來的財富蒸發(fā)，亦在一定程度上加劇了樓市的慘淡。“因此香港金管局面臨一個兩難的選擇。如果不跟隨美國大幅度加息，港幣會保不住，而匯率是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，因為如果港幣跌一半的房子換成美元還是不值錢。”在黃立沖看來，香港正處于樓市下跌和即將崩塌的邊緣，但還沒有迎來真正崩潰的那天，而達摩克里斯之劍卻依然懸在樓市的上空。