每經(jīng)記者 陳夢妤 王佳飛    每經(jīng)編輯 林菁晶    

11月13日，業(yè)主們向北京市住建委提交了旭輝26街區(qū)無證銷售的舉報材料。

11月17日，業(yè)主們來到旭輝北京總部，繼續(xù)尋求新的解決方案。

抄底拿下的商辦用地，區(qū)域公司的頂級項目，北京旭輝26街區(qū)在這些曾經(jīng)的光環(huán)下，還隱藏了第三方裝修、委托貸款，以及真假“售樓處”等問題。

根據(jù)旭輝公告，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，旭輝26街區(qū)上半年的去化面積為2.3萬平方米。而在這背后，還有北京旭輝上半年僅3.5億元、占集團(tuán)銷售總額0.5%的業(yè)績。

北京市場所面臨的政策和競爭壓力，是其他城市所不能比的，在操盤手孔鵬離任后，旭輝26街區(qū)的下一步恐難免蹣跚。

“被放棄”的退房主張

11月6日，一則來自旭輝關(guān)于業(yè)主退房的回函，讓這個一直為權(quán)益奔波的群體無比失落。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到的材料，北京達(dá)成光遠(yuǎn)置業(yè)有限公司在回函中提到，“感謝您的信任與理解，感謝您在市建委的溝通中放棄退房的主張”。

“可能一部分業(yè)主放棄退房，但我的主要訴求就是退房，不可能放棄，他們不能一竿子打翻一船人?！睒I(yè)主代表李城（化名）表示。

據(jù)李城介紹，旭輝此前的退房條件包括家中有大病患者、無法辦理貸款、愿意承擔(dān)20%違約金等。

在11月13日業(yè)主代表與北京市住建委的溝通中，到場的14名業(yè)主中有13位表示，他們的訴求就是退房。

天眼查的信息顯示，北京達(dá)成光遠(yuǎn)置業(yè)有限公司（以下簡稱達(dá)成光遠(yuǎn)）注冊資金為1億元，由北京旭輝興勝置業(yè)有限公司、北京龍湖中佰置業(yè)有限公司、北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司等7家公司聯(lián)合控股，而法定代表人正是剛剛離職的旭輝北京區(qū)域事業(yè)部原總經(jīng)理孔鵬。

在經(jīng)歷了幾輪溝通后，旭輝方面向業(yè)主明示，除了已經(jīng)退房的，無法再滿足業(yè)主們的退房要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此向旭輝方面求證，對方表示：“首先我們感謝對旭輝26街區(qū)項目充滿信心的業(yè)主，感謝他們并無退房打算。如部分業(yè)主有其他訴求，我方愿在以合同約定的基礎(chǔ)上積極配合，滿足業(yè)主的合理訴求?！?/p>

“被泄密”的第三方

有不愿具名的北京市住建委人士透露，商改住項目之所以長期存在，并非政府驗收不力，而是跟所謂的第三方裝修公司有關(guān)。開發(fā)商在銷售時，通過組織購房人與第三方簽訂裝修改造協(xié)議，在竣工驗收后違規(guī)對房屋進(jìn)行改造。在裝修環(huán)節(jié)加入上下水等，商辦類項目搖身一變，成為住宅。

而旭輝26街區(qū)的第三方裝修公司，正是2015年借殼上市的建筑裝飾行業(yè)龍頭企業(yè)北京弘高建筑裝飾設(shè)計工程有限公司（弘高創(chuàng)意；002504，SZ）。

記者了解到，今年9月，業(yè)主們被要求簽訂了一份三方協(xié)議，乙方正是弘高創(chuàng)意，丙方為達(dá)成光遠(yuǎn)。其中有一條，甲、乙、丙三方承諾對協(xié)議承擔(dān)保密義務(wù)，若泄密則應(yīng)承擔(dān)20萬元違約金。

但直到現(xiàn)在，業(yè)主們也未收到蓋章后的定版合同。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這批業(yè)主還曾與弘高創(chuàng)意簽訂了一份裝修改造協(xié)議，其中有一條，因甲方房屋及相關(guān)公共部位需要，乙方可對包括但不限于水路管線、供暖系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，并按照約定的交付標(biāo)準(zhǔn)完成裝修。裝修改造工程的交付時間，是2018年12月30日。

對于三方協(xié)議和裝修改造協(xié)議，旭輝方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“自商辦限購政策頒布以來，旭輝26街區(qū)只能面向企業(yè)銷售，同時該項目已轉(zhuǎn)為毛坯銷售?！?/p>

在實地探訪中，旭輝26街區(qū)的銷售明確告知記者：“我們現(xiàn)在不組織第三方裝修公司，你們自己找裝修公司會更便宜?！?/p>

“被貸款”的預(yù)售

旭輝官方微信宣傳冊曾這樣描述旭輝26街區(qū)——旭輝落地的第一個可持續(xù)住區(qū)項目，憑借過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和時尚、前衛(wèi)、大膽的設(shè)計，旭輝26街區(qū)也成為北京“小而美”物業(yè)的典范。

2016年7月，旭輝26街區(qū)成為北京商住市場銷冠，成交套數(shù)、面積、金額均排名第一。

北京市規(guī)土委官網(wǎng)信息顯示，2015年3月，北京旭輝興勝置業(yè)有限公司、北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司、北京永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京石榴海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體以13.8億元拿下旭輝26街區(qū)這宗地塊，規(guī)劃建筑面積20.7萬平方米，容積率2.3，土地性質(zhì)為C2商業(yè)金融、F3其他類多功能用地。

5個月后的2015年8月，北京龍湖中佰置業(yè)有限公司、北京郎園置業(yè)有限公司法人股東、北京德俊置業(yè)有限公司入股，與上述聯(lián)合體共同成為旭輝26街區(qū)的股東（即前述提及的7家公司），旭輝為操盤方。根據(jù)天眼查信息，目前龍湖方面持股20%，旭輝占10%。

在旭輝26街區(qū)口的標(biāo)識上，龍湖地產(chǎn)logo赫然在列，不過龍湖方面已經(jīng)明確向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們是小股東，不負(fù)責(zé)操盤，所以無法回應(yīng)”。

在上述回函中，旭輝方面提到，凱盛時代中心項目（即旭輝26街區(qū)）三期《商品房預(yù)售許可證》于2016年11月24日取得，三期產(chǎn)品銷售在取得預(yù)售證后進(jìn)行，不存在客戶來函中提到的無證銷售情況。

據(jù)李城介紹，在最初購房時（2016年9月），他們簽訂的是一份房產(chǎn)投資意向書和一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲方為北京樂優(yōu)富拓投資有限公司（以下簡稱樂優(yōu)富拓），而這家樂優(yōu)富拓，是北京旭輝企業(yè)管理有限公司持有50%股權(quán)的子公司。這份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，則實質(zhì)上是一份委托貸款合同。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，合同明示的委托貸款人為樂優(yōu)富拓，借款人為達(dá)成光遠(yuǎn)，預(yù)期年化收益率1.5%，規(guī)模為1億元，認(rèn)購價款為50萬元/份。而委托貸款的起始時間是2016年9月～2016年11月，為期2個月，預(yù)計到期日是“旭輝26街區(qū)項目取得北區(qū)預(yù)售許可證之日起3日止”。

不過，旭輝方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》否認(rèn)了無證預(yù)售：“作為一家上市企業(yè)，我們所有業(yè)務(wù)的展開一定嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，旭輝26街區(qū)并不存在未取證銷售的情況?！?/p>

“被割裂”的現(xiàn)售

“目前沒有房屋出售?！边@是旭輝26街區(qū)南北區(qū)之間售樓處一位銷售人員的說辭，其還再三否認(rèn)這里有房源出售?！澳壳皶簳r沒有針對個人的小戶型，并且以后僅有500平方米以上的商業(yè)項目。”

這位銷售人員所在的售樓處，與一般項目的售樓處無異。

“您放心，我們是旭輝26號街區(qū)的銷售代理，您的購房合同都是和旭輝方面直接簽。我們這里主要是賣小戶型的住宅，您看的那個大售樓處是賣底商，分工不同?！边@是旭輝26街區(qū)口另一位銷售人員如是表示。

而這位銷售人員所在的售樓處，是在樓宇間需要登上臨時鐵梯，用紙貼著寫上字才能彰顯身份的“售樓處”。

該銷售人員并沒有隱瞞項目的商改住性質(zhì)，并且一直在為記者科普商改住的各種政策，從50年產(chǎn)權(quán)到商水商電，再到表明能夠幫忙注冊公司以獲得購房資格。

“雖然需要付全款，但總價也不是特別高，算上我們幫您注冊公司的費用，38平方米戶型的總價是95萬元，折合下來每平方米約2.5萬元，其實比幾個月前略有上漲。”該銷售人員表示，目前在售的房源是北區(qū)17號樓，20多平方米的小戶型已經(jīng)售罄，38平方米和55平方米戶型剩十余套。

李城坦言：“我們2016年購買時的單價是3.6萬元/平方米，現(xiàn)在他們每平方米賣兩萬多元，我們的心情可想而知?！?/p>

而對于旭輝26街區(qū)的最終處理方案，旭輝方面反復(fù)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)“我方一直強(qiáng)調(diào)履約精神，我們會按照合同的相關(guān)約定配合業(yè)主合理訴求”。