每經(jīng)記者 袁恩澤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“我已經(jīng)三個(gè)月沒有開新單了?！痹诰琵埣馍尘卓率康榈赖腝房網(wǎng)九龍站旗艦店里，一施姓高級客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，最近這幾個(gè)月市場確實(shí)冷淡了不少，而造成無單可做的直接原因之一是香港于9月底時(shí)迎來了12年來的首次銀行加息。其間大量急于出手樓盤的業(yè)主，在政府一系列調(diào)控政策的影響下，不斷下調(diào)預(yù)期價(jià)格。

仲量聯(lián)行最新住宅市場展望指出，香港住宅市場正進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)2019年底前住宅均價(jià)將下跌15%。

此外，豪宅虧本甩賣、太平山頂文輝道的地塊流拍、機(jī)構(gòu)看空香港樓市等新聞?lì)l繁見諸報(bào)端，讓市場預(yù)期進(jìn)一步下降。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪香港房地產(chǎn)中介和樓盤發(fā)現(xiàn)，市場悲觀情緒明顯，甚至有業(yè)主直接降價(jià)200萬港元的房屋單位也無人問津。市場不景氣下，開發(fā)商也是各出奇招，例如采用全部單位招標(biāo)、免壓測高成數(shù)按揭等方式賣樓的屢見不鮮，甚至出現(xiàn)了“先住后付”的情況。

●開發(fā)商為賣房奇招盡出

作為樓市晴雨表的二手樓盤成交，香港的二手房市場在最近的幾個(gè)月中一直處于比較明顯的盤整階段。

“有一個(gè)客戶的物業(yè)單位掛在我們這里尋售，之前價(jià)格是2400多萬港元，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)下了200萬港元，但還在我們這里掛著?！鄙鲜鍪┬罩薪楸硎?，客戶是從事金融方面的工作，對預(yù)期看跌，所以急于出手。

此外，記者還了解到，自9月起，新界區(qū)有6個(gè)主打中小型單位的新盤開售，但隨著過去兩個(gè)月樓市氣氛轉(zhuǎn)向，過往熱賣的樓盤亦銷售慘淡。

根據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告，香港中小型住宅價(jià)格自金融風(fēng)暴后已上升2倍，并超越1997年高位63%，不過，前景不明朗已令中小型住宅價(jià)格，在連升27個(gè)月后于過去2個(gè)月下跌了1.4%。過去3個(gè)月，由于市場交易狀況不佳，每月的住宅成交套數(shù)已進(jìn)一步減少至4188套，遠(yuǎn)低于過往長期的每月8500套的平均水平。

面對樓市冷風(fēng)直吹，地產(chǎn)商近期亦面對現(xiàn)實(shí)，不斷在挽回銷量。

在廣東道369號一家名為“香港置業(yè)”的中介門店，其房產(chǎn)代理告訴記者，如今開發(fā)商不得不將樓盤定價(jià)下調(diào)至貼近二手房價(jià)格，而每次加推時(shí)亦不作加價(jià)安排，明顯對市況評估較以前保守。“近期，接連有新盤將全數(shù)單位招標(biāo)，最初為億京大埔海日灣I，10月時(shí)推出138個(gè)單位招標(biāo)，而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個(gè)單位全部招標(biāo)。”

對此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，以招標(biāo)方式賣樓的好處是，賣方無需將底價(jià)公開，地產(chǎn)商會有更大主導(dǎo)權(quán)，即使減價(jià)出售亦對項(xiàng)目沖擊較小，倘若銷售不佳也不必向市場公開數(shù)據(jù)，可謂一舉多得。

還有開發(fā)商采用了“先住后付”方式以吸引購房者。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪位于香港東部的將軍澳及康城時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)樓將軍澳MONTEREY推出長達(dá)1088日的長成交期付款，先住后付，其中10%樓價(jià)為“占用費(fèi)”，若買家提前付清余額還可享受3%的樓價(jià)回贈。

值得注意的是，自今年6月香港一手房空置稅公布后，地產(chǎn)商除非愿意交稅，否則再無法“坐地喊價(jià)”?！懊鎸@樣的賣樓環(huán)境，地產(chǎn)商急于清貨亦可以理解?！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者，未來或會有更多已到現(xiàn)樓的新盤推出長成交期先住后付計(jì)劃，加快去貨速度。

●市場下行壓力大

根據(jù)瑞銀最新的全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)顯示，香港穩(wěn)居全球主要發(fā)達(dá)地區(qū)城市房地產(chǎn)泡沫榜首，排在其后的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等城市。

瑞銀的報(bào)告還顯示，自2012年以來，香港房價(jià)持續(xù)以每年10%的速度增長，市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，而監(jiān)管部門調(diào)控房價(jià)的措施效果并不明顯。

隨著超低息環(huán)境的結(jié)束，房地產(chǎn)抵押借貸成本不斷上升，香港房地產(chǎn)市場面臨的壓力越來越大。

“現(xiàn)在，香港樓市確實(shí)有泡沫破滅的潛在征兆，而且比較明顯?！眳f(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖如是分析稱。

不過就目前來看，香港樓價(jià)只是出現(xiàn)了松動(dòng)，并沒有大幅度下跌，即便如此，已經(jīng)出現(xiàn)了投資客割肉離場案例。數(shù)據(jù)顯示，未來，香港美聯(lián)地產(chǎn)和中原地產(chǎn)在下降周期，或?qū)⒉脝T80%才能成功度過樓市寒冬。