作為國內(nèi)民營地產(chǎn)企業(yè)中少有入選恒生指數(shù)的公司，碧桂園（02007.HK）突出的資本運(yùn)作及資金管理水平，使得該公司在國內(nèi)樓市調(diào)整周期中明顯多了幾分從容。 21日晚間，碧桂園發(fā)布公告稱，其全資附屬公司卓見國際有限公司作為發(fā)行人，正在計(jì)劃根據(jù)現(xiàn)有債券的條款及條件部分購回最多78.3億港元由發(fā)行人所發(fā)行于2019年到期的零息率有抵押擔(dān)?？蓳Q股債券。 與此同時(shí)，發(fā)行人計(jì)劃向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行新的有抵押擔(dān)?？蓳Q股債券。為減輕及降低新債券對該公司股東的攤薄影響，公司正考慮訂立買入看漲期權(quán)及賣出看漲期權(quán)。 公告表示：倘進(jìn)行新債券發(fā)行，該公司擬將新債券發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額用于贖回可換股債券提供資金，并將剩余款項(xiàng)用于對現(xiàn)有的境外債務(wù)進(jìn)行再融資。 資料顯示，碧桂園于今年1月發(fā)行總金額達(dá)156億港元之免息可換股債券，期限為一年，故而該筆債券將于2019年1月到期。 市場分析人士認(rèn)為，碧桂園此番計(jì)劃發(fā)行新可轉(zhuǎn)債，更多是為公司后續(xù)發(fā)展以及資金平衡考慮，因國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于市場調(diào)整階段，充裕的現(xiàn)金流將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更厚實(shí)的財(cái)務(wù)安全墊。 在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，碧桂園屬于財(cái)務(wù)策略較為穩(wěn)健的公司之一。其2018年中期業(yè)績報(bào)告顯示，公司2018年下半年之到期債務(wù)僅為559億，而2019年全年，公司到期債務(wù)總額也只有約850億，遠(yuǎn)低于2018年中期賬面現(xiàn)金余額2099.1億。 與此同時(shí)，碧桂園去化及回款能力也較為突出。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額4559.9億元，同比增長34.9%；權(quán)益銷售面積4844萬平方米，同比增長25.6%，高質(zhì)量增長優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。另外，碧桂園的銷售回款率、現(xiàn)金流等數(shù)據(jù)均保持在行業(yè)領(lǐng)先水平，其凈負(fù)債率及借貸成本也優(yōu)于同行。 國信證券研究所于11月16日發(fā)布最新研報(bào)稱，碧桂園業(yè)績、銷售實(shí)現(xiàn)雙增長，土儲豐富有保障，公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，現(xiàn)金狀況良好，預(yù)計(jì)未來盈利將會穩(wěn)健增長。因此，該行給予碧桂園“買入”評級。 不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年受房地產(chǎn)調(diào)控政策和外圍市場影響，內(nèi)房股出現(xiàn)嚴(yán)重低估，而中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有至少10年以上的空間，大型房企基本面向好，未來幾年的利潤增長仍然是確定性很高的事件。當(dāng)下出現(xiàn)市場錯(cuò)殺的狀況，正是價(jià)值投資者進(jìn)入低位配置的大好時(shí)機(jī)。 房企是典型的資金密集型企業(yè)，現(xiàn)金流管理的重要性不言而喻。今年以來，碧桂園保持了企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營績效的顯著提升，公司的財(cái)務(wù)資金狀況一直處于良好狀態(tài)，銷售回款率高于行業(yè)平均水平，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)第三年為正。 過去十幾年中，國內(nèi)房企中大部分企業(yè)因?yàn)楦咚贁U(kuò)張而處于現(xiàn)金流緊繃狀態(tài)，多數(shù)公司凈經(jīng)營性現(xiàn)金長期為負(fù)，依賴外部融資輸血以平緩資金鏈條的壓力。市場上，僅有萬科、保利、碧桂園等少數(shù)房企能做到連續(xù)多年的凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正值。 另外，在當(dāng)前行業(yè)銷售增速下行的背景下，融資能力的差異將決定房企的生存狀態(tài)。也就是說，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)整體面臨壓力時(shí)，誰能夠融到規(guī)模更大，期限更長、成本更低的資金，就意味著誰能笑到最后。 今年9月19日，碧桂園成功發(fā)行了9.75億美元雙年期優(yōu)先債券，并獲最高約2.2倍認(rèn)購。據(jù)了解，這是自2018年5月市場劇烈震蕩以來，內(nèi)房股最大規(guī)模的債券發(fā)行，其中部分年期長達(dá)5.3年，更是2018年2月以來內(nèi)房股最長年期的發(fā)行之一。 公開資料顯示，碧桂園這次發(fā)行的雙年期優(yōu)先債券包括4.25億美元于2022年1月到期的7.125%優(yōu)先票據(jù)及5.50億美元于2024年1月到期的8.000%優(yōu)先票據(jù)，兩種債券的最終定價(jià)均比初始定價(jià)指引收窄了37.5個(gè)基點(diǎn)，是2018年至今中資房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債定價(jià)收窄幅度最大的一次。 同期，國內(nèi)有地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)的票面利率已飆升至10%以上，最高甚至超過13%。相比之下，碧桂園在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)取得很大優(yōu)勢。 國信證券最新研報(bào)認(rèn)為，碧桂園剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%，凈負(fù)債率為59%，自上市以來連續(xù)11年維持在70%以下，財(cái)務(wù)狀況長期穩(wěn)健。截至2018年上半年末，集團(tuán)平均融資成本為5.8%；短期償債能力保障倍數(shù)為1.3，短期償債能力較好。另外，截至2018年上半年末，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1318.9億元，同比增長69.7%；核心凈利129.5億元，同比增長80.2%，核心EPS為0.6元，業(yè)績增長顯著。碧桂園業(yè)績、銷售實(shí)現(xiàn)雙增長，土儲豐富有保障，預(yù)計(jì)2018、2019年核心EPS分別為1.50、1.88元，對應(yīng)核心EPS的PE為5.4、4.3X，給予“買入”評級。 摩根大通最新研報(bào)，預(yù)計(jì)碧桂園第四季銷售增長將加快，而且公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，現(xiàn)金狀況良好，未來盈利將會穩(wěn)健增長。給予碧桂園“增持”評級，目標(biāo)價(jià)22.5港元。 招銀國際上調(diào)碧桂園2018年底預(yù)測每股資產(chǎn)凈值由30.64港元至33.72港元，以期反映新增土儲及人民幣貶值，維持買入評級。 高盛報(bào)告稱，內(nèi)房股目前和NAV相比平均折讓59%，而在2010年下半年至2011年上半年的下行周期中，當(dāng)時(shí)內(nèi)房股和NAV相比平均折讓42%，行業(yè)首選為碧桂園，予“買入”評級，目標(biāo)價(jià)20.2港元。 （本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。）