每經(jīng)記者 吳若凡 包晶晶    每經(jīng)編輯 林菁晶    

每日穿梭于上海北外灘的人們，目睹著周圍大樓們此起彼伏的“生長(zhǎng)”，似乎建建停停都稀松平常，然而或許每一棟大樓背后都有幾經(jīng)跌宕的故事。

海門路和東大名路之間一座高達(dá)263米的雙子樓，立于上海星港國(guó)際中心一側(cè)，是目前上海最高的雙子塔，項(xiàng)目前身——海門路55號(hào)地塊，則是六年前的全國(guó)總價(jià)地王。

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，昔日“地王”在近日正式轉(zhuǎn)售，雖以底價(jià)成交，卻輕松打破上海外資投資規(guī)模的記錄。

11月13日，上海國(guó)際港務(wù)(集團(tuán))股份有限公司（下稱上港）公告，通過公開掛牌方式一次性出售上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司（下稱星外灘）100%股權(quán)，凱德集團(tuán)旗下來福士基金與新加坡政府投資公司成立的合資公司DIAMONS公司以127.86億元掛牌底價(jià)競(jìng)得。

如今，再抬望項(xiàng)目周圍，上港手中的上海港國(guó)際客運(yùn)中心、金茂手中的上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心和上海星港國(guó)際中心，恰構(gòu)成了北外灘濱江的核心地段，與陸家嘴隔江相望。

記者 包晶晶 攝

風(fēng)光無(wú)兩：北外灘誕生全國(guó)總價(jià)地王 星外灘出場(chǎng)

“挑高4米，盡享江景；臨水行走，直達(dá)江岸”，規(guī)劃了濱江空中綠街的北外灘，曾卯足了上海人的美好想象。

2012年12月中旬，上港與金茂聯(lián)手奪下海門路55號(hào)地塊，拿地總額高達(dá)56.8億元，不僅刷新了上海當(dāng)年的地價(jià)記錄，還打破了當(dāng)年央企中冶在南京創(chuàng)造的全國(guó)地價(jià)記錄（總價(jià)56.2億）。根據(jù)總成交價(jià)及建筑面積估算，該項(xiàng)目此次交易折合單價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米。

“新全國(guó)總價(jià)地王”的稱號(hào)，讓海門路55號(hào)地塊和其所在的北外灘腹地，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

地王之上，如今的上海星港國(guó)際中心，總建筑面積42.76萬(wàn)平方米，其上在3層高24米的商業(yè)裙房外，還規(guī)劃了兩幢263米高的超高層，至今仍保持著上海“最高雙子塔”的紀(jì)錄。

2013年，為了打造這個(gè)頗有野心的項(xiàng)目，上港與中國(guó)金茂全資子公司“威旺置業(yè)”各出資20億元，各占注冊(cè)資本50%，建立了上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司（下稱星外灘），在2013年6月8日第一屆董事會(huì)第一次會(huì)議上，雙方又各增資人民幣10億元，自此，公司注冊(cè)資本增加至60億元。

雙子塔 記者 包晶晶 攝

后生波折：星外灘股權(quán)幾易 金茂與上港“好聚好散”

此后一段時(shí)期里，北外灘核心地帶，幾乎就被上港和金茂把持著，兩家各持50%股份的子公司達(dá)到三家——星外灘、上海銀匯房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱銀匯公司）、上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心開發(fā)有限公司（下稱航運(yùn)公司）。

其中，星外灘負(fù)責(zé)打造海門路55號(hào)地塊，銀匯公司打造上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心項(xiàng)目西塊地塊(占地面積約4.13萬(wàn)平方米，總建筑面積約20.37萬(wàn)平方米)，航運(yùn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目東塊和中塊地塊(占地面積約5.42萬(wàn)平方米，總建筑面積32.73萬(wàn)平方米)。

“鎂刻地產(chǎn)”記者留意到，2017年10月20日，金茂曾發(fā)布公告提示，正在籌劃出售其非全資附屬銀匯公司、航運(yùn)公司及星外灘50%股權(quán)。

在隨后的公告中，金茂仍表示：“星外灘負(fù)責(zé)開發(fā)的上海星港國(guó)際中心項(xiàng)目，建成后的預(yù)計(jì)貨值為279.26億元，應(yīng)上海市相關(guān)政府管理部門的要求須整棟出售。董事認(rèn)為本次采取股權(quán)出售方式，在目前市場(chǎng)情況下是以合理價(jià)格實(shí)現(xiàn)商業(yè)、寫字樓物業(yè)及地下停車位整體銷售的良機(jī)。”

但有趣的是，上港在2017年11月18日發(fā)布公告稱，擬通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓方式打包出售所持銀匯公司、航運(yùn)公司各50%股權(quán)，并于12月13日就其擬出售目標(biāo)股權(quán)事項(xiàng)于上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行正式披露。

金茂隨即一改當(dāng)初計(jì)劃，宣布不再考慮出售所持銀匯公司和航運(yùn)公司各50%股權(quán)的事項(xiàng)，并聲明不放棄對(duì)另外50%股權(quán)的法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

此外，公告還提及，在不放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，其全資附屬公司長(zhǎng)沙榮茂企業(yè)管理有限公司（下稱長(zhǎng)沙榮茂）還將申請(qǐng)參與公開掛牌出售的競(jìng)買活動(dòng)。

從擬出售方搖身一變成為收購(gòu)方，金茂只用了不到兩個(gè)月。

與此同時(shí)，上港也上演了一場(chǎng)“角色轉(zhuǎn)換”。2017年12月26日，上港以59.98億元的代價(jià)從金茂子公司威旺置業(yè)手中拿下上海星外灘50%的股權(quán)。自管理權(quán)移交之日起，星外灘將成為公司的全資子公司。

2018年1月12日晚間，金茂以總計(jì)28.58億元如愿收購(gòu)銀匯公司、航運(yùn)公司各50%股權(quán)。這也意味著，上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心成為了金茂的獨(dú)資項(xiàng)目。

一買一賣間，上港和金茂好聚好散，各自開始對(duì)自己北外灘項(xiàng)目的全權(quán)掌控。

彼時(shí)，雙方感覺都還很良好。金茂表示，“出售項(xiàng)目帶來的現(xiàn)金流，將有助于集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況及運(yùn)營(yíng)資金的優(yōu)化，同時(shí)令集團(tuán)可以適時(shí)尋找其他新投資機(jī)會(huì)。”

上港方面也表示，“交易有利于上港集團(tuán)進(jìn)一步梳理和整合公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化公司資源配置，并將具備更豐富的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)載體和更廣闊的發(fā)展空間，符合公司多元化發(fā)展戰(zhàn)略方向，有利于上市公司的未來發(fā)展及全體股東和公司利益。”

不過，用促成上述星外灘交易的CBRE世邦魏理仕的話說，“大型商辦綜合體的運(yùn)營(yíng)并非上港集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)，也并非他們最為擅長(zhǎng)的專業(yè)，因此出售項(xiàng)目，確保利潤(rùn)，回籠資金后可以更進(jìn)一步發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)。”

但在買回股權(quán)后不到11個(gè)月，上港選擇了再次出售。業(yè)內(nèi)人士稱，或許比起長(zhǎng)期受益，其更希望看到短期效益——賬面數(shù)字的上揚(yáng)。

而記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，本次上港受讓星外灘50%股權(quán)，對(duì)上港歸母凈利潤(rùn)的影響金額高達(dá)17億元。

引發(fā)爭(zhēng)議：項(xiàng)目多問題繁 北外灘出得了“地標(biāo)”嗎？

北外灘的規(guī)劃，無(wú)疑是美好的。

根據(jù)《上海城市總體規(guī)劃2017-2035》，黃浦江兩岸將形成高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸線，已經(jīng)于2017年底實(shí)現(xiàn)公共空間開放的45公里核心區(qū)段能級(jí)將不斷增強(qiáng)。

2017年，上海虹口區(qū)公布的北外灘發(fā)展規(guī)劃中，未來五年，北外灘南部地區(qū)將基本完成舊區(qū)改造，核心區(qū)主要打造成商務(wù)文化街區(qū)，新增商務(wù)商業(yè)載體190萬(wàn)平方米。

據(jù)CBRE研究統(tǒng)計(jì)，北外灘甲級(jí)辦公樓有效租金在2018年前9個(gè)月內(nèi)增長(zhǎng)了10%。

北外灘“空中綠街” 記者 包晶晶 攝

不過，業(yè)內(nèi)人士向記者直言，北外灘區(qū)域其實(shí)比較有爭(zhēng)議，有人覺得好，因?yàn)槲磥韰^(qū)域這么多項(xiàng)目，但北外灘很多項(xiàng)目陸續(xù)被散售了。另外，北外灘這個(gè)地方大拆大建，無(wú)形中減少了很多居住人口的支撐，要提升整個(gè)區(qū)域的商業(yè)氛圍，必須要吸引周邊區(qū)域的人口，而區(qū)域和周邊的瑞虹以及四川北路，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。”

事實(shí)上，就區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)而言，即使對(duì)比如長(zhǎng)寧這樣的新興商業(yè)圈，北外灘的競(jìng)爭(zhēng)格局也略顯弱勢(shì)，以北外灘這樣等級(jí)的商圈作對(duì)比，也有長(zhǎng)寧這樣的商圈與其形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因?yàn)殚L(zhǎng)寧不僅有3條軌交（3號(hào)線、4號(hào)線、10號(hào)線），目前已有類似25萬(wàn)方IM長(zhǎng)寧國(guó)際這樣的重磅項(xiàng)目陸續(xù)交付，新項(xiàng)目入市較快，相較而言，北外灘僅僅依靠濱江資源，新項(xiàng)目發(fā)展速度明顯緩慢。

“北外灘其實(shí)不缺基礎(chǔ)，它唯一的問題是時(shí)間?，F(xiàn)在大部分項(xiàng)目在建，這些綜合體項(xiàng)目在未來兩三年是看不到成效的，至少需要五年以上的時(shí)間，北外灘可能才會(huì)有上升的勢(shì)頭，這個(gè)區(qū)域的投資者，必須只有非常長(zhǎng)的眼光。”上述人士表示。

后市關(guān)注：凱德在華最貴單體項(xiàng)目如何押注北外灘？

在業(yè)內(nèi)人士看來，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到如今，凱德全權(quán)接盤，如果能把這個(gè)項(xiàng)目做好，對(duì)整個(gè)區(qū)域來說也是一種提升。

因此，新接盤方凱德到底如何打造項(xiàng)目，可謂備受行業(yè)關(guān)注。

據(jù)了解，上海星港國(guó)際中心綜合體的辦公樓部分目標(biāo)在2019年下半年完成，而商場(chǎng)部分預(yù)計(jì)于2020年開業(yè)。

對(duì)此，凱德方面回應(yīng)稱，星外灘無(wú)論是所屬的北外灘區(qū)塊，或者是項(xiàng)目自身品質(zhì)，都是極具潛力。將打造成為上海第三座來福士綜合體，協(xié)同區(qū)域內(nèi)其他商辦項(xiàng)目、旅游酒店等，提振北外灘區(qū)域整體發(fā)展之勢(shì)。

此外記者還注意到，就在10個(gè)月前，凱德已將中國(guó)國(guó)內(nèi)的20家購(gòu)物中心項(xiàng)目公司100%股權(quán)以17.059億新元（約83.65億人民幣）出售給萬(wàn)科及其旗下公司。這些購(gòu)物中心，大多運(yùn)營(yíng)10年以上。

對(duì)于凱德一邊出售老舊商業(yè)，一邊入手新地塊的舉動(dòng)，58安居客首席分析師張波告訴記者，這些出售的項(xiàng)目多來自于二三線城市，如今，凱德又大手筆在上海的核心地段斥巨資收資高端物業(yè)，本身就表現(xiàn)出其商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化布局的打法，即凱德商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略方向就是聚焦一二線，尤其是核心城市精品項(xiàng)目的重點(diǎn)布局。

“另一個(gè)層面來看，本次收購(gòu)可視為凱德將堅(jiān)持在中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期深耕，而看好中國(guó)市場(chǎng)的深層次原因則是資產(chǎn)的安全性、市場(chǎng)的潛力，并且可以和集團(tuán)自身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。”

此外，今年6月，凱德集團(tuán)還以57億元收購(gòu)重慶一宗綜合用地，8月又以20.5億元在廣州增城區(qū)購(gòu)買兩塊相鄰的住宅用地。此次交易后，凱德集團(tuán)及其REIT附屬公司在過去一年內(nèi)在大陸開發(fā)項(xiàng)目和創(chuàng)收房地產(chǎn)資產(chǎn)方面的投資已經(jīng)接近250億元人民幣。

“外資于今年的活躍度，無(wú)論是成交的絕對(duì)值亦或是占大宗交易的投資比例，相較前兩年有大幅的提升，目前外資的投資總量為556億元，占市場(chǎng)投資總額的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年外資仍將于上海積極進(jìn)行資產(chǎn)配置，在上海城市快速擴(kuò)張的基本面下，外資亦將關(guān)注上海的新興市場(chǎng)。