每經(jīng)記者 魏瓊 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 魏文藝 林菁晶    

藍(lán)天白云、玉龍雪山、客棧古城……這些麗江的代名詞正在飽受著文旅“紅海”的侵襲。

“麗江的文旅項(xiàng)目不要碰，都有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)！”張文（化名）的表達(dá)簡(jiǎn)單而直接。到底是一個(gè)怎樣的市場(chǎng)，讓這位混跡麗江房地產(chǎn)江湖8年的從業(yè)人員給出了上述答案？

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以購(gòu)房者身份，下同）實(shí)地走訪麗江多個(gè)文旅項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，麗江樓市庫(kù)存高企，去化周期位列云南第一。尤其是文旅產(chǎn)品去化緩慢，讓部分開(kāi)發(fā)商正在承受著巨大資金壓力，徘徊在破產(chǎn)邊緣。

陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝 

現(xiàn)狀：文旅地產(chǎn)的“紅海”

作為詹姆斯·希爾頓小說(shuō)《消失的地平線》中的重要一環(huán)，麗江無(wú)疑是一個(gè)令人神往的城市，其輕松愉悅的氛圍吸引了一批在城市中迷失、踏上尋找自我征途的年輕人。

與好朋友合伙開(kāi)客棧，游玩后留下來(lái)做房地產(chǎn)銷(xiāo)售，一趟旅游之后在麗江成家立業(yè)……在麗江，類(lèi)似的故事太多了，“來(lái)了不想走了”，這是“新麗江人”的心聲。

有人的地方就有市場(chǎng)需求，麗江得天獨(dú)厚的旅游資源同時(shí)也吸引了諸多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。與遍地開(kāi)花的客棧一樣，文旅地產(chǎn)開(kāi)始在麗江北區(qū)布局，搶占北區(qū)優(yōu)越的旅游資源。從單價(jià)1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元的洋房到7萬(wàn)~8萬(wàn)元/平方米的高端別墅，麗江北區(qū)已被文旅項(xiàng)目“包圍”。

陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)、麗江金茂谷鎮(zhèn)、復(fù)華國(guó)際度假世界、中國(guó)麗江雪山度假基地……文旅地產(chǎn)和客棧一樣，逐漸成為麗江的重要組成部分。這無(wú)外乎文旅項(xiàng)目拿地便宜，但項(xiàng)目規(guī)模通常較大，動(dòng)輒上百畝、千畝，開(kāi)發(fā)周期也較長(zhǎng)。

而一個(gè)文旅項(xiàng)目入市，也為當(dāng)?shù)貛?lái)了大量的酒店、公寓、別墅類(lèi)產(chǎn)品，快速推高了麗江市場(chǎng)的庫(kù)存。

據(jù)云南省房產(chǎn)管理信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月，麗江去化周期為云南省最長(zhǎng)，長(zhǎng)達(dá)50.6個(gè)月，是昆明去化周期的5倍。

云南房網(wǎng)報(bào)道指出，云南房地產(chǎn)去化緩慢與不斷加碼的文旅地產(chǎn)存在較大關(guān)系。不斷引進(jìn)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目去化緩慢，使得庫(kù)存積壓，去化周期拉長(zhǎng)，或?qū)⒊蔀辂惤瓨鞘械碾[憂。

“整體而言，麗江房?jī)r(jià)多年來(lái)都處于不溫不火的狀態(tài)。”在麗江創(chuàng)業(yè)8年的咖啡店老板賀軍（化名）告訴記者。該說(shuō)法也得到了麗江一房地產(chǎn)從業(yè)人員的證實(shí)，麗江在過(guò)去幾年都在去庫(kù)存階段，房地產(chǎn)一直處于低位，價(jià)格也沒(méi)怎么上漲。

賀軍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，麗江的房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了，目前還處于擴(kuò)建當(dāng)中，加上酒店、客棧在不斷擴(kuò)建入市，高庫(kù)存的局面無(wú)疑將更嚴(yán)峻。

畢業(yè)后就來(lái)了的四川人張文正經(jīng)歷著在麗江的第10個(gè)年頭，在麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼了8年，他對(duì)麗江房地產(chǎn)頗為熟悉。在張文的眼中，麗江的文旅地產(chǎn)已經(jīng)和客棧一樣，成為一片“紅海”。

麗江文旅“紅海”的說(shuō)法得到了云南一大型文旅地產(chǎn)負(fù)責(zé)人的認(rèn)可。其表示，在云南省多地布局多個(gè)文旅項(xiàng)目，考察了多個(gè)城市后，決定不進(jìn)軍麗江市場(chǎng)。“進(jìn)入麗江的人口大多是短暫性的“玩客”，房子多了后，沒(méi)有那么多的旅居客戶去消化。旅居城市房地產(chǎn)要發(fā)展，必須要能留下人，和海南一樣。”

某文旅項(xiàng)目銷(xiāo)控表 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 魏瓊 攝 

癥結(jié)：“留不住人”的隱患

岳父家就是做房地產(chǎn)的，這讓張文成為麗江小房地產(chǎn)圈子的“紅人”，他在麗江為數(shù)不多的樓盤(pán)里都有自己的“熟人”。張文認(rèn)為，麗江文旅市場(chǎng)還需要沉淀5～10年。

文旅地產(chǎn)中，銷(xiāo)售占20%，招商30%，后期運(yùn)營(yíng)50%，文旅地產(chǎn)成功的核心在于運(yùn)營(yíng)，關(guān)鍵在于人才。“麗江作為典型的旅游城市，始終留不住人才，這是癥結(jié)所在。”張文說(shuō)。

目前麗江留下來(lái)的都是年輕人，大部分沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，憑借一腔熱血扎堆客棧，結(jié)果造成客棧嚴(yán)重過(guò)剩。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在麗江束河古城周邊，仍有部分客棧趁著冬季的淡季時(shí)節(jié)在破土擴(kuò)建。

留不住人的癥結(jié)，與麗江教育和醫(yī)療資源匱乏直接相關(guān)。年輕人一旦成家有了小孩，就不得不因?yàn)樾『⒔逃龁?wèn)題選擇離開(kāi)。“不想讓小孩輸在起跑線上”，這是剛為人父的張文決定離開(kāi)的重要原因，而醫(yī)療條件的不足也不適合老年人長(zhǎng)期居住。

其實(shí)，在選擇留在麗江的年輕人中，很大一部分人是不愿意買(mǎi)房置業(yè)的。工作半年，出去玩半年，沒(méi)錢(qián)了再回來(lái)工作，這是他們更偏愛(ài)的生活方式和狀態(tài)。賀軍就是其中之一，在他看來(lái)，麗江就是一個(gè)享受生活的地方，不需要被這些物質(zhì)的東西所累。

值得玩味的是，賀軍一個(gè)人留在麗江打拼事業(yè)和享受生活，妻子和孩子卻留在大城市里生活和接受教育。假期來(lái)麗江待一陣子，是賀軍的小孩最快樂(lè)的童年時(shí)光。

賀軍身邊聚集了這樣一批“玩咖”，每年花費(fèi)大量的資金購(gòu)買(mǎi)旅游裝備，買(mǎi)幾萬(wàn)元的自行車(chē)，買(mǎi)哈雷。每年一次騎行進(jìn)藏，穿越尼泊爾等地區(qū)一直是這群人蠢蠢欲動(dòng)的能量。

當(dāng)看到城市人成為“房奴”，為物質(zhì)所累，賀軍表示非常不理解，“人就是應(yīng)該享受生活的。”

復(fù)華度假世界的商業(yè)街上，多是大門(mén)緊閉的鋪面 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝 

銷(xiāo)售：“大改小+反租”模式難持續(xù)

麗江現(xiàn)在的文旅產(chǎn)品并不好賣(mài)，留下來(lái)的“新麗江人”一部分不愿意買(mǎi)房，而麗江本地人大部分有地有房有客棧，同樣也不是文旅地產(chǎn)客戶。“買(mǎi)我們項(xiàng)目的大部分是外地一線城市的客戶。”麗江金茂谷鎮(zhèn)的銷(xiāo)售人員告訴記者。

正如金茂谷鎮(zhèn)的銷(xiāo)售人員所言，如今的麗江文旅市場(chǎng)，是靠著外地投資者撐起一片天。

在今年4月第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所發(fā)布的《2018中國(guó)城市商業(yè)魅力排行榜》中，麗江位于四線城市之列，但麗江文旅產(chǎn)品的價(jià)格并不低。從單價(jià)2萬(wàn)元、4萬(wàn)元、5萬(wàn)元到8萬(wàn)元不等的價(jià)格，也讓文旅產(chǎn)品成為少數(shù)人的游戲。

為了迎合外地投資客的需求，麗江的文旅項(xiàng)目從大戶型轉(zhuǎn)變成主打小戶型成為比較常見(jiàn)的做法。

比如，陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)將早前的大戶型產(chǎn)品分割成小面積產(chǎn)品出售，50平方米公寓總價(jià)百萬(wàn)元左右；包括金茂谷鎮(zhèn)、中國(guó)麗江雪山度假基地等項(xiàng)目，紛紛將獨(dú)棟大別墅做成合院、疊院，產(chǎn)品面積在80～135平方米不等，目的就是降低購(gòu)房門(mén)檻。

同樣從金茂項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況看，小戶型低總價(jià)產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎。其一期別墅產(chǎn)品為麗江北區(qū)少有的70年產(chǎn)權(quán)地塊，但因?yàn)閼粜痛螅們r(jià)在540萬(wàn)元到800多萬(wàn)元之間，去化情況不如二期小戶型別墅。

另外，針對(duì)外地投資者，陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)推出返租業(yè)務(wù)，前5年每年返還總房款8%的回報(bào)，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套100萬(wàn)元公寓為例，抵扣前五年返租款后，總價(jià)低至60萬(wàn)元。

返租能大幅降低購(gòu)房門(mén)檻，同時(shí)穩(wěn)定的租金回報(bào)能吸引投資者入市，這種返租的模式在麗江文旅市場(chǎng)較為常見(jiàn)。

麗江復(fù)華度假世界酒店和別墅等產(chǎn)品同樣采取返租形式，每年返還總房款的8%，酒店托管一次性簽20年。而別墅則簽12年，前6年每年固定返還總房款的8%，后6年按照整體的收益按“客戶四成、酒店六成”分成。

不過(guò)，據(jù)麗江當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者透露，就目前麗江文旅市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)狀況，返租形式其實(shí)是幫助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的一種輔助形式，后續(xù)也難以為繼。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在由深圳市桑夏視典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的中國(guó)麗江雪山度假基地發(fā)現(xiàn)，盡管對(duì)外宣稱自己是康養(yǎng)文旅項(xiàng)目，但在107畝的土地上有91畝都是住宅用地，項(xiàng)目?jī)?nèi)也未呈現(xiàn)出任何康養(yǎng)主題的配套設(shè)施。

當(dāng)記者問(wèn)到相關(guān)康養(yǎng)配套時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售人員說(shuō)“我們主要依托他們的配套”、“隔壁都有”。因?yàn)轫?xiàng)目方認(rèn)為，如果用自己的綠地用來(lái)建配套，就縮小了綠化空間。

從中國(guó)麗江雪山度假基地項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公布的樓盤(pán)銷(xiāo)控表上可以看到，項(xiàng)目去化情況并不理想，今年開(kāi)盤(pán)以來(lái)一期共46個(gè)戶型僅銷(xiāo)售出10套。

事實(shí)上，文旅地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的模式相差很大，也因此文旅地產(chǎn)對(duì)運(yùn)營(yíng)的要求較高。但是，一邊是需要專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和人才的文旅項(xiàng)目，一邊又是麗江留不住優(yōu)秀人才的窘境，這或?qū)⒊蔀辂惤穆玫禺a(chǎn)未來(lái)發(fā)展的一大隱患。

陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)（右側(cè)是停工的工地） 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝 

落差：北區(qū)南區(qū)房?jī)r(jià)差數(shù)倍

圍繞玉龍雪山的麗江北部片區(qū)的文旅項(xiàng)目，大部分為商業(yè)用地?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者走訪的多個(gè)文旅項(xiàng)目，建造的別墅、洋房等產(chǎn)品均為40年產(chǎn)權(quán)，70年產(chǎn)權(quán)物業(yè)反而成為銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。

“大部分的地都是商業(yè)地塊，麗江將商業(yè)用地做成住宅小區(qū)，以這種形式銷(xiāo)售住宅。”金茂谷鎮(zhèn)銷(xiāo)售人員告訴記者。

即便是商業(yè)物業(yè)，麗江北區(qū)的文旅項(xiàng)目定價(jià)仍大大高于南區(qū)的70年產(chǎn)權(quán)住宅物業(yè)。北區(qū)文旅地產(chǎn)產(chǎn)品售價(jià)低的在2萬(wàn)元/平方米左右，3萬(wàn)～5萬(wàn)元/平方米的也不在少數(shù)；而南區(qū)的住宅物業(yè)價(jià)格在7000元～8000元/平方米。金茂谷鎮(zhèn)銷(xiāo)售人員表示，南區(qū)空房較多。

麗江城市不大，南區(qū)和北區(qū)之間駕車(chē)不過(guò)20分鐘車(chē)程，又有住宅地塊和商業(yè)地塊之分，南北區(qū)房?jī)r(jià)卻存在數(shù)倍之差。如今部分北區(qū)文旅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，推出大幅優(yōu)惠以及以返租形式降低購(gòu)房門(mén)檻，這難免不讓人對(duì)麗江的文旅項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制感到疑惑。

品牌開(kāi)發(fā)商存在溢價(jià)空間是文旅市場(chǎng)較為普遍的現(xiàn)象，上述文旅地產(chǎn)負(fù)責(zé)人稱，文旅市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)沒(méi)有價(jià)格差的標(biāo)準(zhǔn)，品牌和產(chǎn)品的附加值并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去衡定。

市場(chǎng)銷(xiāo)售情況則成為檢驗(yàn)定價(jià)是否合理的一個(gè)重要指標(biāo)。一位資深房企從業(yè)人員分析指出，房屋價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系影響，價(jià)格反應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)行情，如果銷(xiāo)售情況不佳，需要考慮是否存在定價(jià)超出市場(chǎng)預(yù)期的情況。

在麗江多年的客棧老板同樣表達(dá)了對(duì)麗江市場(chǎng)的憂慮：近些年麗江的游客數(shù)量其實(shí)是在下滑，已經(jīng)回不到2013年前的火爆態(tài)勢(shì)了。

對(duì)于麗江的文旅市場(chǎng)，賀軍認(rèn)為，不溫不火這么多年了，一直處于低位，是時(shí)候該上漲了。

的確，麗江也遇到了一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的契機(jī)。賀軍認(rèn)為，昆明、麗江、大理即將開(kāi)通的動(dòng)車(chē)將大大縮短三個(gè)城市之間的交通成本，而麗江房?jī)r(jià)目前處于三個(gè)城市的洼地。

那么動(dòng)車(chē)開(kāi)通，真的能成為麗江文旅地產(chǎn)開(kāi)往春天的列車(chē)嗎？