番禺漢溪村地塊65%股權(quán)出讓終于塵埃落定。最終，新世界發(fā)展（00017，HK）以47.81億元底價競得廣州地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廣州地鐵”）轉(zhuǎn)讓的廣州耀勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“耀勝房地產(chǎn)”）65%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

據(jù)新世界發(fā)展披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月31日，耀勝房地產(chǎn)持有的漢溪長隆地鐵上蓋項目處于虧損狀態(tài)。高力國際華南區(qū)咨詢服務(wù)部高級董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)資本寒冬下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力越來越大，引入有商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗并且有資金實力的開發(fā)商，有利于項目成功開發(fā)。

新世界近48億接盤

11月27日，新世界發(fā)展公告顯示，新世界中國地產(chǎn)有限公司旗下廣州新沛投資有限公司與廣州地鐵訂立收購協(xié)議，新世界中國以47.81億元底價競得廣州地鐵轉(zhuǎn)讓的耀勝房地產(chǎn)65%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

資料顯示，耀勝房地產(chǎn)為廣州地鐵100%持股公司，持有番禺區(qū)鐘村街漢溪村BA0904007地塊。2017年11月，廣州地鐵以63.83億元底價競得該地塊，折合樓面地價2.2萬元/平方米。地塊包含商業(yè)商務(wù)、娛樂康體及二類居住用地。

據(jù)媒體此前報道，該地塊股權(quán)的接盤者十有八九為越秀地產(chǎn)，稱兩年前廣州地鐵和越秀集團(tuán)在國資委的安排下開始整合之后，地鐵集團(tuán)的地產(chǎn)項目都會慢慢地交由越秀來參與或者開發(fā)。

但該消息并未獲得越秀地產(chǎn)方面的證實，內(nèi)部人士表示并不清楚。

對于新世界接盤該項目，高力國際華南區(qū)咨詢服務(wù)部高級董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)資本寒冬下，商業(yè)地產(chǎn)的壓力越來越大，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)形式緩解資金壓力，同時又能為項目找到有資金實力、具備商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗的合作伙伴，有利于項目未來的發(fā)展。廣州地鐵開發(fā)和運(yùn)營能力偏弱，新世界是很好的選擇。

對于新世界而言，收購漢溪長隆項目股權(quán)是其在大灣區(qū)的戰(zhàn)略部署。新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛曾在公開場合表示，大灣區(qū)是未來五年新世界在內(nèi)地最優(yōu)先的布局區(qū)域，未來會投放大概150億元人民幣在大灣區(qū)繼續(xù)增加土地儲備，尤其是廣州、佛山、東莞等城市。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期已有多個商業(yè)項目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括凱德接手上海星外灘項目、越秀地產(chǎn)正轉(zhuǎn)讓越秀財富天地廣場項目77.79%的股權(quán)等。

出售源于資金壓力？

資料顯示，番禺漢溪村地塊位于廣州地鐵3號線、7號線以及在建的佛莞城際軌道交匯處，為漢溪長隆地鐵上蓋物業(yè)，地塊位置較為優(yōu)越。為何廣州地鐵選擇出售該地塊的65%股權(quán)？

陳厚橋表示，不排除廣州地鐵在該項目開發(fā)運(yùn)營過程中面臨資金壓力，因而通過出讓股權(quán)彌補(bǔ)資金缺口。

該說法從耀勝房地產(chǎn)的財務(wù)數(shù)據(jù)中可見端倪。

據(jù)新世界公布的數(shù)據(jù)顯示，耀勝房地產(chǎn)于2017年12月5日注冊成立，至2018年8月31日，項目出現(xiàn)虧損，總虧損為23848.96元。

目前，漢溪長隆地塊項目尚未進(jìn)入銷售和運(yùn)營階段，意味著后續(xù)的開發(fā)需要更多資金支持。據(jù)新世界公告顯示，除去收購事項代價，新世界將向耀勝房地產(chǎn)作出約31.8億元的資本承擔(dān)，為新世界占股65%需承擔(dān)的估計開發(fā)及建筑成本。

業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，企業(yè)為解決資金壓力引入投資者會出售部分股權(quán)，但一般不會超50%。

此次廣州地鐵出售65%股權(quán)，新世界成為漢溪長隆項目的最大股東。那么，廣州地鐵為何出售該項目股份超過50%？

陳厚橋向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，可能是談判中要求的，引入新的控股股東進(jìn)行市場化運(yùn)作，可以更好地做好項目，使得項目價值最大化。

合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，耀勝房地產(chǎn)董事會由5名成員組成，2名為廣州地鐵方面委任，3名由新世界委任，董事長則從廣州地鐵委任的董事中產(chǎn)生，負(fù)責(zé)公司日常運(yùn)營的總經(jīng)理則由新世界推薦人選擔(dān)任。

陳厚橋認(rèn)為，從董事會成員的構(gòu)成來看，符合股權(quán)占比所擁有的權(quán)益，在項目未來的管理中，新世界主要負(fù)責(zé)日常運(yùn)營工作，并擁有主要控制權(quán)。但是在關(guān)鍵時刻董事長擁有特殊的“一票否決權(quán)”，如遇到國有資產(chǎn)被損害的關(guān)鍵時刻，廣州地鐵具備自我防衛(wèi)的能力。