圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

近日，中山萬科“昇海豪庭”在被相關(guān)部門勒令停工后，被曝夜間偷偷施工，并且存在抓人、威脅等行為。針對上述問題，11月26日晚中山萬科官方微信發(fā)布事件進展說明稱，網(wǎng)傳“威脅、恐嚇客戶”說法不實，萬科已與客戶展開了溝通。但是記者發(fā)現(xiàn)，回應(yīng)中未對夜間施工一事做出進一步說明，第三方報告仍未對外發(fā)布。

對此，《財經(jīng)》新媒體記者第一時間與中山萬科方面取得聯(lián)系。其表示，目前正在政府指導(dǎo)下，全力配合第三方檢測，每日最新進展均在中山萬科公眾號上進行公布。根據(jù)檢測結(jié)果，將承擔(dān)合同約定的責(zé)任和義務(wù)，絕不推卸。

事實上，自今年11月份以來，中山萬科“昇海豪庭”項目發(fā)生坍塌事故、武漢萬科高爾夫城市花園小區(qū)陽臺也發(fā)生坍塌、三亞萬科森林度假公園疊拼別墅出現(xiàn)大面積房屋漏水等涉及萬科項目施工、交付等各類問題被媒體集中曝光。

與此同時，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現(xiàn)大批萬科業(yè)主拉橫幅維權(quán)事件，據(jù)《財經(jīng)》新媒體記者與多位業(yè)主求證，矛盾點集中在房屋安全質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及廣告宣傳與實際交付不符等問題。不過，當(dāng)?shù)厝f科項目方一直未與消費者達成和解，全國萬科業(yè)主維權(quán)仍在持續(xù)。

此前，記者在采訪相關(guān)律師時了解到，業(yè)主有效的維權(quán)方式為通過購房合同內(nèi)容中有關(guān)退房、補償條款進行維權(quán)，或向相關(guān)監(jiān)管部門舉報。拉橫幅的方式偏向暴力維權(quán)，存在安全隱患。

多位業(yè)主告訴記者，目前已經(jīng)聘請律師，主要訴求分為退房和解決房屋具體問題兩大類。但是上訴仍面臨多重阻力，如合同簽署時并未留意具體細(xì)節(jié)，與開發(fā)商對峙存在實際難度。

而有關(guān)今年多家房企遭遇業(yè)主維權(quán)事件，此前有觀點評論稱為投機客的鬧劇。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，安全質(zhì)量問題確實存在，且不是單純個案，很多大型房企在追趕業(yè)績時都會面臨此類問題。出現(xiàn)質(zhì)量安全的問題主要由于市場降溫背景下企業(yè)追趕工期，適度降低成本以及質(zhì)量把控不嚴(yán)，這也體現(xiàn)出房企的焦慮狀態(tài)。尤其在市場降溫時問題暴露，也是整個行業(yè)脆弱性的表現(xiàn)。雖與調(diào)控以及金融政策有關(guān)，但最終需要企業(yè)自身加強反思。

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值得關(guān)注的是，除了業(yè)主的的“維權(quán)門”，萬科同樣遭遇著相關(guān)部門的懲罰。例如，因揚塵治理不到位，多個濟南萬科項目于今年1月、6月、7月、10月、11月被相關(guān)部門通報批評，此前佛山、成都等地萬科項目還因該原因被要求整改、停工或遭罰款。此外，今年11月1日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對高埗萬科花園12-14號住宅樓預(yù)售許可證予以撤銷，理由是該項目申請住宅樓預(yù)售許可證時提供虛假形象進度材料。

常與房企打交道的某建筑設(shè)計公司專業(yè)人士表示，現(xiàn)在大多數(shù)房企都在執(zhí)行高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)意味著從拿地到交付的時間節(jié)點縮短。但是，項目變現(xiàn)率越快，出現(xiàn)問題幾率可能會越大。目前拿地成本都很高，為保證利潤，房企只能選擇高周轉(zhuǎn)強利潤的模式。

根據(jù)萬科三季度財報顯示，前三季度營收1760.2億元，同比增長50.3%，營收增速遠(yuǎn)高于去年同期11.9%的增速，也超過了2015-2017年全年增速水平。實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%，比去年同期30.1%有所下滑，但仍高于2015以及2016年全年的凈利增速。這意味著，萬科營收能力不減，但想獲取持久的凈利潤高增速變難了。

影響凈利潤增速放緩的原因，除了政策因素，不可忽視的是為跌價做準(zhǔn)備。前三季度萬科計提了41.4億元的存貨跌價準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤-19.6億元。同時，前三季度，萬科資產(chǎn)減值損失為32.5億元，幾乎全部來自計提存貨跌價準(zhǔn)備。

雖然萬科對市場價格信心減弱，但從其收并購和拿地的金額來看，仍在加速規(guī)模擴張。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年萬科參與收并購至少有14起，支出超過230億元。此外，據(jù)萬科披露，今年前10個月，其累計新增項目205個，累計支出1338.17億元。

伴隨規(guī)模擴展加速，給其帶來營業(yè)成本以及債務(wù)方面的壓力。前三季度萬科營業(yè)成本為453.52億元，同比增加42%。從東興證券研報來看，前三季度萬科凈負(fù)債率為51.1%，相對半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。

此外，截至今年9月底，萬科負(fù)債總額達到12163.3億元，較初期增長了2376.57億元。同期，其持有貨幣資金1327.7億元，較初期減少413.6億元。另外，萬科短期借款一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債繼續(xù)攀升，流動比率（流動資產(chǎn)對流動負(fù)債比率）為1.16，短期償債能力處于下滑態(tài)勢。

正如萬科近期公布的住房租賃專項公司債券公告書中提及，其流動資產(chǎn)變現(xiàn)存在的主要風(fēng)險包括，如項目無法順利完成開發(fā)、已預(yù)售房源退房的風(fēng)險，以及行業(yè)市場形勢發(fā)生重大波動。但萬科稱其未發(fā)生過開工項目進度嚴(yán)重偏離的情況，也未發(fā)生項目無法按期交付的情況，同時會結(jié)合市場形勢，靈活調(diào)整產(chǎn)品價格，確保公司資金余額充裕。

某上市房企管理層告訴《財經(jīng)》新媒體記者，企業(yè)存在的目的就是賺錢，不斷提高市場份額和凈利都是天生基因。隨著時代的變遷，原本成本應(yīng)該降低、效率應(yīng)該提高，但是降低的成本以及提高的部分效率絕大多數(shù)也會轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤。至于利潤增加，為什么房屋質(zhì)量還會變差？確切的說是降級了。因為均價低于市場價的限競房推出，拉低了房企整體利潤，房企可能會在用材設(shè)計以及其他環(huán)節(jié)上補回來。

嚴(yán)躍進指出，房地產(chǎn)企業(yè)值得反思的是，社會公益做得很有聲勢，但主營業(yè)務(wù)中房屋質(zhì)量仍存問題，這需要企業(yè)務(wù)實開發(fā)項目，重視主營業(yè)務(wù)的品牌口碑。

事實上，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志曾于今年北京春季房展會上，公開喊話萬科及北京萬科總經(jīng)理劉肖注重房屋質(zhì)量。同時，他提醒房企不要降低產(chǎn)品品質(zhì)，房企兌現(xiàn)承諾才能得到消費者的信任。尤其千萬不要在此時通過減質(zhì)來增加利潤，否則將遭淘汰。

有關(guān)中山萬科事件以及昆明、鄭州等地萬科業(yè)主維權(quán)事件，后續(xù)將持續(xù)關(guān)注。

（財經(jīng)雜志 宋金煜）

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