圖片來源：視覺中國

浙江義烏，擁有全球最大的小商品交易市場，被譽為“世界超市”。陰雨綿綿的11月，這里依然保持著往日的熱鬧喧囂。

“興商建市”的義烏，最不缺的就是創(chuàng)富故事。用當?shù)氐恼f法，擁有40萬商戶的義烏市場，每天都在上演平民的創(chuàng)業(yè)傳奇。在這些創(chuàng)業(yè)神話中，被稱為“浙江女首富”周曉光的故事最為勵志，堪稱全國民企創(chuàng)業(yè)的標兵。在2017年胡潤百富榜中，周曉光夫婦以330億元的身價居于65位，2018年，她也是胡潤全球“白手起家女富豪榜”的前26名。然而，債券危機的曝發(fā)，卻將周曉光夫婦推向了輿論的風口浪尖。

在這次采訪過程中，多次聽到受訪對象對周曉光夫婦債券危機的評價，“惋惜”和“遲早的事情”。

商城欠人氣商鋪免費租

新光集團由“飾品女王”周曉光及丈夫虞云新創(chuàng)辦于1995年，從主營小飾品起步，如今成為涉足地產(chǎn)、銀行、保險、基金等行業(yè)的大型民營集團，旗下新光圓成（002147）一家上市公司，近百家全資子公司及控股公司，逾40家參股公司，總資產(chǎn)近800億元。

周曉光丈夫虞云新的老家，浙江東陽，緊鄰義烏。這座以橫店影視城名聞中外的小城，也是新光集團旗下資產(chǎn)的又一根據(jù)地，核心項目包括東陽國際建材城和新光天地。

地處東陽的老城區(qū)的新光天地，在當?shù)厥且?guī)模較大的地產(chǎn)項目，項目共分三期，總建筑面積約24萬平方米，包括商業(yè)地產(chǎn)、商品房。從項目的開發(fā)進度來看，新光天地的一期、二期已經(jīng)完工，三期項目處在建設(shè)中。

2014年，新光集團與太平洋百貨舉行入駐簽約儀式時，周曉光的夢想是要將新光天地打造成東陽“第一商業(yè)廣場”。然而，這么多年過去了，新光天地在東陽人的眼中就是“沒人氣”。

在該項目中，新光天地二期的體量最大，建筑面積約10萬平方米。由商務(wù)樓、首層商鋪、地下商鋪、地下車位組成。地下商鋪2014年11月15日開盤，首層商鋪2014年6月9日開盤。

當時收購預(yù)案顯示，“新光天地二期”自持物業(yè)2-6層商業(yè)用房，共計325套。不過，這里的325套，并不代表二期的其他商業(yè)用房，新光圓成都已成功出售。

新光天地二期三面都是馬路，地理位置較好。但是，記者在二期的首層發(fā)現(xiàn)，許多的商鋪門口，帖著統(tǒng)一印制的“店鋪出租”廣告。工作人員說，“印有統(tǒng)一的店鋪出租廣告的商鋪，都是自有的物業(yè)，現(xiàn)在可以出售和出租。”

沿街首層商鋪，對于一個商業(yè)廣場的重要性不言而喻。不過，從記者的目測來看，在新光天地二期首層，空閑的商鋪大約超過70%。這些尚未開門的商鋪，看上去普遍像未動工的毛坯房，有些商鋪甚至連門都沒有安裝。

沿街商鋪尚且如此，地下商場就更不用說。根據(jù)目測，新光天地一、二期的地下商鋪，處于關(guān)門閑置的店鋪超過80%，特別是一期地下商鋪，幾乎沒有開門的店面，整個商場顯得冷冷清清。商鋪的玻璃上，到處都是出租、轉(zhuǎn)售的電話號碼。

一位承租人稱，可能是定位和管理都有問題，整個商場不聚人氣，特別是地下商場，從早到晚都不會有幾個人逛街的人。所以，也沒人愿意到這里開店免，費出租別人也覺得耽誤時間。而一家正在裝修的店家稱，在這里開店的商家，一般都是做都是開網(wǎng)店的，不能指望實體店的銷售。所以，這里的商鋪可以看成是工作室。反正現(xiàn)在不要租金，先試試看。

商鋪免費出租可不是一句玩笑話，在新光天地的地下商城的管理處，記者看到了一份《地下商鋪租賃協(xié)議》，一個44平方米的商鋪，租金標準為：第一、二年都免費出租，第三年2.02萬元。

好的商鋪有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，反之，占用資金不說，當初若是借錢投資的買家，還會有財務(wù)成本。冷清的新光天地，不僅影響著自有商業(yè)的出租，也使得買家們收租的預(yù)期落空。

在地下商城走訪時，一家開門營業(yè)的店家稱，這里門面大概都在30平方米左右，她2016年左右花了80萬買了下來，由于租不出去，空在這里又浪費，所以她自己有空的時候，就來這里看看。聊天中，這位店家坦言，現(xiàn)在看來是套牢了，如果有人如果愿意接盤，60萬也可以轉(zhuǎn)手。

預(yù)期與現(xiàn)實的差距懸殊

商場冷清，不僅關(guān)系到新集團的租金收入，還會牽出三年前新光集團的地產(chǎn)項目在借殼時，標的資產(chǎn)評估的公允性是否合理。

東陽國際建材城和新光天地，是浙江新光建材裝飾城有限公司（簡稱“新光建材城”）旗下的核心項目。2015年新光集團借殼時，東陽建材城有限公司100%股份作價52.01億元，進入上市公司新光圓城。當時收購時，東陽建材城凈資產(chǎn)為6.09億元，按照52.01億元的收購價，增值率752.91%。

東陽國際建材城是根據(jù)東陽市政府的城市改造計劃，從城中拆遷轉(zhuǎn)移至此地新建的專業(yè)市場，2008年竣工投入使用，為該區(qū)域第一個專業(yè)的市場。簡單來說，東陽國際建材城是一個大市場，市場經(jīng)營的人氣，直接決定著商鋪的出租率和租金。

當時的收購方案顯示，東陽國際建材估值時，根據(jù)相鄰東陽國際建材城的沿街商鋪的出租率統(tǒng)計，1-2層出租率約98%以上，本次評估出租率按95%計取。

然而現(xiàn)在的情況，與期初設(shè)想?yún)s相差甚遠。占地面積近800畝的東陽國際建材城，是一個規(guī)模龐大的專業(yè)市場。按理說，經(jīng)過10年的培育的專業(yè)市場，已經(jīng)相當成熟。但是，從記者的實地走訪來看，東陽國際建材城的商鋪，也同樣存在著成片閑置的情況。

在走訪新光國際建材城時，對周曉光報怨的商家們比比皆是。一家經(jīng)營地攤生意的商戶稱，“市場沒有人氣，可以去外面統(tǒng)一做活動、打廣告，比如市內(nèi)的公交車的車身、鬧市區(qū)的墻體上，但是周曉光只知道收管理費，不負責市場的統(tǒng)一運營。所以這些年來，我們在外面跑業(yè)務(wù)的時候，經(jīng)常碰到東陽本地人說，不知道建材城在哪里。”

由于市場沒有人氣，商戶們的生意不好，所以市場近年來的漲租行為，使得商戶們頗為不滿。“2011年我剛剛來的時候，這個店鋪的年租金是2萬7千，今年5萬多一年，對比東陽市區(qū)的同類市場，這里的租金也已經(jīng)高出了一截。有生意也就罷了，沒生意還漲租，這就讓人難以接受了。”

當時的收購方案顯示，根據(jù)相鄰東陽國際建材城的沿街商鋪自2008年12月開業(yè)至基準日的租賃臺賬統(tǒng)計，測算出年租金增長為5.7%。但是，種種跡象顯示，新光國際建材城的漲租模式很難持續(xù)。

這兩年來，東陽國際建材城的租金確實漲了，但卻得罪了市場里面的經(jīng)營戶們。在采訪期間，一位商戶稱，周曉光當初開發(fā)建材城時候，她自己向東陽市政府保證過，30年不漲租?，F(xiàn)在才幾年，她已經(jīng)漲了幾次了。因為漲租的事情，建材城商家們還集中到東陽市政府討說法，但東陽市政府回復(fù)是，當時周曉光確實說了不漲租，但那都是口頭承諾，沒有書面字據(jù)?，F(xiàn)在項目已經(jīng)屬于新光集團，漲不漲租，都是企業(yè)自主行為，政府也不好干涉。

市場運營不善，還要漲租，所以計劃搬出的商家大有人在。不過，他們退鋪的過程卻不太順利。一位在市場經(jīng)營多年的商戶說，當初租賃的時候，每家商戶都繳納了押金。但是，去退鋪的時候，新光集團卻找理由扣押金。但即便是這樣，一些商戶們即使沒有拿到返還的押金，也走得很堅決。

詭異的大額交易

三年前借殼新光圓成時，注入上市公司的標的資產(chǎn)，除了浙江新光建材裝飾城開發(fā)有限公司100%，還有浙江萬廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

當時，萬廈房地產(chǎn)的評估值為59.86億元，增值率為340.91%。該公司旗下包括金華歐景置業(yè)有限公司、義烏世茂中心發(fā)展有限公司（簡稱“世茂中心”）、義烏萬廈園林綠化工程有限公司等5家子公司。其中，世茂中心是核心，注冊資金8億元。

世茂中心的核心資產(chǎn)是義烏世貿(mào)中心，坐落于義烏市義烏國際商貿(mào)城金融商務(wù)核心區(qū)，整體用地面積約4.95萬平米，規(guī)劃建筑面積約47萬平米，由一幢主樓215米超高層五星級酒店、三幢各為150米高的公寓式酒店和高檔住宅，以及14.80萬超大面積的商業(yè)裙房組成。

義烏世貿(mào)中心

當時重組預(yù)案顯示，義烏世貿(mào)中心項目于2010年5月拿地，2012年4月開工建設(shè)。2015年借殼新光圓成時，義烏世貿(mào)中心項目的主體結(jié)構(gòu)已封頂，預(yù)計住宅2016年3月竣工、酒店2016年9月。作為義烏城市地標性建筑的世貿(mào)中心，預(yù)計總投資約360億元。不過，義烏世貿(mào)中心建成后的各種媒體報道顯示，該項目的總投資為60億元。巨大的差距是因為筆誤，還是有其他考慮，記者不得而知。

義烏世貿(mào)中心與義烏國際商貿(mào)城僅一街之隔，與義烏國際博覽中心、義烏國際文化中心隔江相望。像這樣好地段的樓盤，只要性價比合適，在樓市不差的2016年，一般都是開盤即售罄。然而，義烏世貿(mào)中心項目的銷售情況，似乎不盡人意。

在義烏世貿(mào)中心，售樓處工作人員稱，目前在售樓盤的銷售價格，在3.3萬元-4.3萬元/平方米。項目的出化率，有5成、6成、7成多種說。盡管工作人員對出化率說法不一，但在介紹義烏世貿(mào)中心時，都有一個共同的說法，“義烏世貿(mào)中心除了住宅出售，其他酒店、裙樓都是新光集團自有物業(yè)，只租不售。”

工作人員的說法，再加上各種坊間傳聞，使得新光圓成兩年前的一筆巨額交易，顯得十分詭異。

2016年7月，義烏世茂中心發(fā)展有限公司與北京東信瑞成投資有限公司簽署了一份《商品房認購書》，合同總額共計27億元，預(yù)估建筑面積合計約為26.02萬平方米。據(jù)此計算，該商品房轉(zhuǎn)讓單價約為10.38萬元/平方米。

豪擲27億元買房，而且價格高達10.38萬元/平方米，如此大手筆，在國內(nèi)樓市中恐怕都不多見。那么，北京東信到底是何方神圣？股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，東方財富置業(yè)有限公司持股90%，實際控制人鄭顯坤。

周曉光與鄭顯坤的往來，不單單在這一次27億元的購房過程中。記者發(fā)現(xiàn)，二者之間在股權(quán)和商業(yè)方面，都存在著密切的交集。

鄭顯坤還有一個身份，浙江義烏耀澤投資有限公司（簡稱“耀澤投資”）前法人代表。鄭顯坤27億巨資購買義烏世貿(mào)中心前夕，即2016年6月，在義烏成立耀澤投資，并任職執(zhí)行董事。不過，到了2017年3月，鄭顯坤又將耀澤投資轉(zhuǎn)手給了周曉光。

穿透股權(quán)，周曉光與鄭顯坤，同為北京東方信澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東。其中，周曉光麾下的耀澤投資持股81.63%，鄭顯坤持股18.37%。在東方信澤，鄭顯坤任職董事長。

與此同時，將耀澤投資轉(zhuǎn)手后，鄭顯坤又于2017年11月成立義烏利博裕澤投資有限公司，該公司的辦公地義烏財富大廈，就是周曉光旗下的商業(yè)地產(chǎn)。另外，利博裕澤和東方信澤，共同持股北京首旅信澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)，鄭顯坤在該公司任職董事長。

從上述情況不難看出，周曉光與鄭顯坤存在著多處交集。而且，上述公司的股權(quán)變動的時點，又集中發(fā)生在27億元巨額合同發(fā)生前后。

上述27億元購房資金涉及到義烏世貿(mào)中心項目中地上4層以及及地下一層夾層。根據(jù)當時公告描述，以及記者的實地走訪，上述27億元購買的商鋪，應(yīng)該就是義烏世貿(mào)中心的裙樓商鋪。這面積達26.02萬平方米的大型商場，記者在實地并沒有找到期初購房方股東們的身影，相反，“新光匯”字跡隨處可見。

風中的承諾

在這筆巨額的交易背后，不得不提及三年前新光集團的借殼承諾。

2015年12月，新光圓成前身方圓支承，向新光集團、自然人虞云新發(fā)行9.69億股，作價111.87億元購買其合計持有的萬廈房產(chǎn)100%股權(quán)和新光建材城100%股權(quán)。作為百億資產(chǎn)交易的回應(yīng)，新光控股集團承諾，兩家公司2016年度合計凈利潤不低于14億元；2016年度與2017年度累計實現(xiàn)的合計凈利潤不低于27億元；2016年度-2018年度累計實現(xiàn)的合計凈利潤不低于40億元。

對于萬廈房產(chǎn)和新光建材城來說，三年合計40億元業(yè)績承諾，可不是一個小數(shù)目。

萬廈房產(chǎn)和新光建材城只是一家小房企，且業(yè)務(wù)集中周曉光夫婦的老家。收購書顯示，兩家公司主要分布在義烏、東陽、金華等城市。2012年-2014年和2015年1-7月，兩家公司分別實現(xiàn)收入2.81億元、9.46億元、24.52億元及9.08億元，同期凈利潤分別為5076.33萬元、2.05億元、5.47億元及1.38億元。

在完成借殼的首年，周曉光的業(yè)績承諾兌現(xiàn)得很驚險。

按照當初的承諾，新光控股集團承諾2016年的凈利潤不低于14億元數(shù)據(jù)顯示。但是2016年上半年，新光圓成營業(yè)收入為3.57億元，同比減少42.11%；凈利潤虧損了3623.54萬元，同比減少153.66%。

在此背景之下，2017年7月，義烏世茂中心發(fā)展有限公司與北京東信瑞成投資有限公司簽訂了上述27億元的購房合同。最終，周曉光完成了2016年度業(yè)績承諾的指標，2016年業(yè)績承諾的實現(xiàn)比例為111.36%。

上述雙方簽署的27億元購房合同，在首年的業(yè)績兌現(xiàn)承諾中扮演著重要的角色。新光圓成年報顯示，公司2016年房地產(chǎn)結(jié)算面積64641.9萬平方米，這意味著僅北京東信的訂單僅貢獻了四成以上的結(jié)算面積。不僅如此，在公司所有房地產(chǎn)結(jié)算項目中，合計收入為34.36億元。其中，北京東信一筆訂單收入就貢獻了25.71億元，收入占比超過70%。

兌現(xiàn)了首年的業(yè)績承諾的新光集團，在第二年的做法也頗具玩味。

2017年3月，虞江波、虞江明、周義盛、周麗萍等四人，向新光圓成全資子公司義烏世茂開發(fā)的“世貿(mào)中心”項目商品房。四人合計購買商品房數(shù)量為10套，交易總價為9206.36萬元。

虞江波、虞江明為新光圓成董事周曉光、虞云新的直系親屬；周義盛為新光圓現(xiàn)任董事、系周曉光的直系親屬；周麗萍為公司董事，周曉光的直系親屬。簡而言之，上述四人都是周曉光的親屬。因此，四人的購房行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易事項。當時，新光圓成稱，系義烏世茂日常經(jīng)營活動產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)交易，不會對公司財務(wù)、經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響。

2017年6月，周曉光夫婦親自出馬。兩人合計豪購六套，面積合計1348.88平方米，合計交易價格5760.16元。不過，較虞江波等四人購買行為而言，當時新光圓成還提到了周曉光夫婦的購房初衷，即出于住宅改善性需求。并稱此次關(guān)聯(lián)交易遵循了市場定價原則，關(guān)聯(lián)交易價格公允。

數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，周曉光夫婦的標的公司，實際完成業(yè)績累計凈利潤為28.49億元。業(yè)績承諾的實現(xiàn)比例為105%。

深陷債務(wù)泥潭的新光集團，2018年能否兌現(xiàn)就不好說了。2018年前三季度，新光圓成凈利潤為1.24億元，扣非凈利潤為1.04億元。簡單來說，要完成剩下的11.51億元的目標，還差了約10億元。近期，新光圓成也在密集處置資產(chǎn)。

未見紓困資金幫扶

對于當下的周曉光夫婦來說，有比業(yè)績承諾更棘手的事情，就是從債務(wù)泥潭中抽身。但種種卻跡象顯示，新光集團的償債情況不容樂觀。

自9月25日新光集團發(fā)生債務(wù)違約以來，其危機正在蔓延。統(tǒng)計顯示，新光集團債券總余額120.42億元，共計11只債券。截至目前，包括16新光債、15新光02及17新光控股CP002等5只債券，均已到債券的兌付日。但是，新光集團未能按照約定籌措足額償債資金進行兌付，涉及債券的總規(guī)模為76億元。

伴隨最債券違約的蔓延，涉及到新光集團的股權(quán)凍結(jié)、資產(chǎn)查封、起訴如期而至。11月27日，新光圓成披露的新增輪候凍結(jié)的公告顯示，目前，新光集團累計司法凍結(jié)11.34億股，占其持有公司股份的100％。

近期，馳援浙江轄區(qū)的資金就接踵而至。10月26日，浙江省國有資本運營有限公司宣布，發(fā)起設(shè)立“浙江省新興動力基金”，基金目標規(guī)模100億元；11月19日，浙商創(chuàng)投牽手民生銀行發(fā)起設(shè)立上市公司助力基金，一期基金規(guī)模達到50億元；11月12日，浙江省轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)業(yè)基金與之江新實業(yè)有限公司簽署框架協(xié)議，基金規(guī)模為100億元。

雖說有了政策力挺，但各種公開信息顯示，近期浙江省火速成立的紓困基金，似乎與亟待資金救援的新光集團，沒有擦出火花。

值得注意的是，證券時報記者從義烏方面了解到，為了緩解轄區(qū)內(nèi)上市企業(yè)的資金流動性困難，義烏市國資方面也成立了紓困基金。但是，目前敲定的幫扶對象，沒有新光集團。

為何新光集團沒有進入紓困基金的幫扶對象，有關(guān)人士給出了三點主要原因，首先，新光集團旗下的資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)，并不符合紓困基金成立的初衷；其次，新光集團債券危機，暴露了太多的問題。另外，近年來新光集團的重心從實業(yè)制造轉(zhuǎn)型資本運作，且旗下上市公司注冊地安徽。

此次新光集團債券危機暴露出的問題，不單單是資金問題，更涉及到操作的規(guī)范性。

近期，新光圓成回復(fù)深交所《問詢函》，首度披露了違規(guī)為新光集團提供擔保的具體情況，新光圓成為新光集團違規(guī)擔保20.55億元。除了20.55億元違規(guī)擔保，新光圓成還為新光集團提供了28.5億元擔保，其中國民信托19億元，東方資產(chǎn)江蘇省分行9.5億元。

新光圓成承認，由于控股股東及實際控制人規(guī)范運作意識淡薄，凌駕于管理層控制之上，加上公司相關(guān)經(jīng)辦人員風險意識與法律意識淡薄，無法抵制實際控制人的壓力，未能有效執(zhí)行公司制度，導(dǎo)致違規(guī)事實發(fā)生。

值得注意的是，直到11月7日，新光圓成才將公司公章、合同專用章移交法務(wù)部，“明確兩位保管人員同時操作才能加蓋印章”。

10月30日，新光圓成公告稱，經(jīng)初步統(tǒng)計，截至2018年10月30日，實際被控股股東占用的資金結(jié)余總額為6.6億元，控股股東承諾一個月內(nèi)無條件向公司償還所占用的資金。如今，一個月的大限已至，這筆被新光集團違規(guī)占用的資金，新光圓成尚未披露還款進展。