每經(jīng)記者 蔡雅蕓 魏瓊    每經(jīng)編輯 魏文藝 林菁晶    

11月的昆明，成片的紅嘴鷗從貝加爾湖長途飛到滇池過冬，因為滇池對氣候的調(diào)節(jié)作用，讓昆明這座城市被譽為“春城”。自然條件優(yōu)越，讓昆明能吸引來的不僅是游客，還有能“裹挾”全國購房者的文旅地產(chǎn)。

一邊是不斷升級的政策調(diào)控，一邊是如火如荼的“文旅造城運動”。文旅大盤入市，昆明樓市浮現(xiàn)高庫存隱憂；眾多樓盤降價出售，樓市步入下行通道。昆明文旅市場正在上演一場“冰與火”之歌。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日在昆明走訪時發(fā)現(xiàn)，眾多文旅項目將拓客目光鎖定全國投資者，昆明的文旅市場庫存去化壓力不容小覷。

從高處看七彩云南·古滇名城項目  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

海南之后的下一個文旅沃土

冬天不太冷、夏天不太熱、房價不太貴，加上藍天白云空氣干凈，這樣的昆明，除了日照強一點，幾乎找不到其他生態(tài)上的缺點。同時，泛亞高鐵的規(guī)劃更讓昆明多了一個閃光點。

近些年，各大房企掀起文旅地產(chǎn)的熱潮，不乏華僑城、萬達等探路者，也有恒大、碧桂園等規(guī)模房企緊隨其后搶食文旅市場“蛋糕”。

地處東南“橋頭堡”，有著優(yōu)越自然資源，素有“春城”美譽的昆明順理成章地成為房企發(fā)力文旅地產(chǎn)的風水寶地。

除了已經(jīng)拿到昆明文旅市場入場券的開發(fā)商們，其實還有更多的房企“盤旋”在昆明上空，他們都在等著一個合適的機會，揮師進軍昆明文旅地產(chǎn)。

不過，布局云南文旅市場多年，雅居樂還尚未拿到昆明文旅市場的入場券。據(jù)雅居樂云南市場負責人的表述，昆明文旅市場仍有機會，雅居樂也在尋求合適機會進入昆明市場。

在開發(fā)商眼里，昆明是全國為數(shù)不多的能夠成為滋養(yǎng)文旅項目沃土的城市。在海南全域限購之后，不少房地產(chǎn)從業(yè)人員以及投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)昆明，在此打造度假、養(yǎng)老的第二居所。

今年初，云南打出了“三張牌”：“綠色能源”“綠色食品”和“健康生活目的地”。在“健康生活目的地”這張牌里，宜康養(yǎng)、宜旅游的昆明轄內(nèi)，文旅項目的規(guī)?？芍^來了一次“大跨越”。

今年5月，昆明市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布的“昆明市2018年重點前期工作項目計劃表”里披露了這場大規(guī)模的文旅造城計劃：23個文旅項目，逾3316億元的總投資規(guī)模。

在這些文旅大盤里，有依賴政府配套資源的項目，也有靠自己撐起配套一片天的項目。但無論哪種運作模式，過多的文旅項目規(guī)劃，都難免會出現(xiàn)市場“病癥”。

昆明萬達城銷售中心沙盤  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

去化周期高達86個月

沿著滇池東岸的環(huán)湖東路一路南行，在昆明當?shù)孛麣廨^大的文旅項目幾乎都布局在這條交通線上。

“我們是距離滇池最近的項目”“我們第一排大平層會貴一點，因為能夠直接看到滇池”，當《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者名義走進這些文旅項目的銷售部，幾乎都能聽到類似的說辭。

顯然，對文旅項目而言，滇池就是最有賣點的天然資源。從規(guī)模700多畝到1.6萬畝，滇池沿岸的珍貴土地大多留給了花樣繁雜的文旅大盤。

打造游樂場、建酒店、溫泉會所、民族特色商業(yè)街、醫(yī)療康養(yǎng)……凡是能與文化、旅游沾邊的業(yè)態(tài)概念，在滇池附近都能找得到。有如七彩云南·古滇名城項目自建配套設施以及大盤模式，同時也有如藍光·中國滇池花田國際度假區(qū)一般，借助自身獨特的文旅模式，依賴政府配套設施。

僅游樂場這一項，除了占有1.6萬畝土地的七彩云南·古滇名城項目建了一個已經(jīng)投入運營的七彩云南歡樂世界外，還有藍光·中國滇池花田國際度假區(qū)正在打造的300余畝的“水果俠主題世界”。

開發(fā)文旅項目背后的本質(zhì)也被一位項目銷售一語點破。他說：“做文旅，對開發(fā)商而言是銷售住宅的一大賣點，對政府而言城市升級也會更好一點”。

在文旅項目上，開發(fā)商和政府出于各自的利益“一拍即合”。但是大刀闊斧的項目建設對當?shù)氐膸齑嫒セ芰μ岢隽藝揽⒖简灐?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，諸如藍光·中國滇池花田國際度假區(qū)約742畝的占地面積并不算大，但項目包含約300畝的住宅用地。

地大不大還要看跟誰比。比如占地1.6萬畝的七彩云南·古滇名城，站在古滇名城的售樓部，目光所及的山水風光、新建的林立高樓，均為其作品。這個巨無霸項目，也被昆明當?shù)匾暈槲穆庙椖康?ldquo;天花板”。

此外還有占地1390畝的萬達城、4600畝的綠地·滇池國際健康城，甚至還有占地3萬畝的嘉麗澤。在這些大盤里，動輒數(shù)千、上萬套的住宅配比，也無疑在推高昆明住宅庫存上添了一把柴。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，昆明主城商品房供應145.34萬平方米，環(huán)比上升6.6%，同比上升198.26%，供應量保持高位運行。其中商品住宅供應98.92萬平方米，環(huán)比大幅上升1.06%，同比上升35.03%。

截至2018年10月，昆明市場商品房可售面積為2479萬平方米，暫時性增長去化周期為20個月。同時，大面積的文旅地產(chǎn)入市，也對昆明商業(yè)物業(yè)庫存造成較大壓力。

從克而瑞上述數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，2018年昆明商業(yè)市場供求持續(xù)下行，整體商業(yè)市場同質(zhì)化競爭加劇，結(jié)構(gòu)性問題突出和去庫存的壓力，讓銷售均價已連續(xù)8年下滑。

截至2018年10月底，昆明商業(yè)庫存410萬平方米，庫存量保持高位且持續(xù)增長，去化周期拉長，高達86個月。

綠地滇池國際健康城沙盤  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

有外地人一口氣買下8套房

在全國重點城市紛紛開啟調(diào)控的潮流中，被住建部約談兩次的昆明，也必須得有實質(zhì)性的動作。

今年7月1日，被昆明房地產(chǎn)行業(yè)視為市場的轉(zhuǎn)折點，那一天，是昆明市針對非云南省戶籍自然人購房出臺相關(guān)限購政策的日子。

事實上，從今年7月1日之后，火熱的昆明樓市逐漸冷了下來。“房子不好賣了。”從置業(yè)顧問到當?shù)胤科?，這樣的話《每日經(jīng)濟新聞》記者在昆明走訪時聽到了很多次。

行情變化在文旅項目里也能看到端倪，在記者走訪過的不少文旅項目營銷中心，可以用門可羅雀形容。好在，文旅項目“機智”地將客群目標放在了全國。

比如萬達城，在北京、上海等一線城市里都設置了萬達城項目的城市展臺，外地購房者在展臺看了樓盤決定購房后先交定金，再一起組成“購房團”直飛昆明，拖著行李箱到售樓部簽約，之后再飛回去。

萬達城的項目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們的購房團里有來自石家莊的，也有來自上海的公務員和國企員工，有的人一下手就是2~3套。

對于開發(fā)商而言，購房有淡旺季之分，但是對于營銷人員而言，全年都是忙碌的。“旺季賣房，淡季則需要去到全國各地拓客，加速項目的庫存去化。”一名文旅地產(chǎn)的從業(yè)人員告訴記者。

而在綠地·滇池國際健康城里，記者聽到置業(yè)顧問說：“我有一個北京的客戶過來投資，全部用親戚的名字買，一次性買了8套房。”

同時，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，當?shù)氐恼畣挝?、事業(yè)單位集體買房成為這些文旅大盤去化的一種方式。“我們周邊的事業(yè)單位員工也會過來購房，會買走半棟、大半棟的樣子。”綠地·滇池國際健康城的置業(yè)顧問說。

昆明的限購政策規(guī)定，在昆明沒有住房的外地戶籍成年人每人只能購買一套房。這樣的購房政策在當?shù)氐膹臉I(yè)人員看來，仍是較為寬松的。因為一個當?shù)責o房的外地身份證就能買一套，“全家總動員”成為外地投資客們的慣用手法。

藍光·中國滇池花田旅游度假區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

折價優(yōu)惠銷售成樓市常態(tài) 

《每日經(jīng)濟新聞》記者從一位熟悉昆明樓市的業(yè)內(nèi)人士處了解到，昆明的一手房銷售更多是依賴中介機構(gòu)給售樓部帶客，光靠售樓部賣房是根本賣不動的，很多房企也將大量的營銷費用花在了渠道上。

昆明樓市的整體“不好賣”也蔓延到了文旅項目里，有的項目推出大幅折扣，也有項目推出多套特價房。

比如藍光·中國滇池花田國際度假區(qū)，今年6月開盤時能賣到1.6萬~1.7萬元/平方米的洋房產(chǎn)品。11月的單價平均降了1000元左右，此外還有交10萬元抵10個點的渠道優(yōu)惠，如果是一次性全款支付還能再優(yōu)惠15個點。

不過，記者也發(fā)現(xiàn)昆明的文旅項目中并不多見，綠地、萬達的項目折扣普遍在3~5個點。另外，在1500元/平方米的精裝標準上，昆明的文旅樓盤折扣后的單價在1.2萬~1.5萬元之間。這樣的價格水平對全國的投資客仍具有極大吸引力。

不過，記者也發(fā)現(xiàn)，昆明的文旅市場就像是一座“圍城”，已在昆明購買文旅樓盤的投資客，大量的市場存量或讓未來的變現(xiàn)成為難題。而對于那些還在觀望中的投資客而言，昆明得天獨厚的自然資源，也讓其成為海南的“替代者”。

已經(jīng)進入昆明的開發(fā)商正處于高庫存和市場下行的陣痛中，而還沒拿到入場券的開發(fā)商卻一直在蠢蠢欲動，尋找合適機會進入昆明文旅市場。